Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°25/01673
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, le 26 juin 2025 (n° RG 25/01673, n° Portalis 352J-W-B7J-C7B3U), le jugement tranche un litige locatif d’habitation. Le bail conclu en 1980, modifié en 2022 avec effet rétroactif, comporte une clause résolutoire. Après impayés, un commandement visant la clause a été délivré le 26 mars 2024, la CCAPEX ayant été saisie. Le locataire, cité à personne, n’a pas comparu.
La procédure révèle l’accomplissement des diligences légales préalables, incluant la notification au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. Le bailleur sollicitait l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, le paiement de l’arriéré actualisé, une pénalité égale au dépôt de garantie, l’indemnité d’occupation, les dépens et une somme au titre de l’article 700. L’enjeu porte sur les conditions et les effets de la clause résolutoire après la réforme de 2023, ainsi que sur l’étendue des condamnations pécuniaires accessoires.
La juridiction retient l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 mai 2024, soit six semaines après le commandement resté infructueux. Elle condamne au paiement de l’arriéré actualisé avec intérêts au taux légal à compter du commandement, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, rejette la pénalité assimilée à une clause d’amende prohibée, et ordonne l’expulsion dans le respect des délais légaux.
I. L’acquisition de la clause résolutoire sous l’empire de la réforme de 2023
A. Les diligences préalables et la régularité de l’instance
La décision commence par rappeler la règle gouvernant la non-comparution: «En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.» Le contrôle porte d’abord sur la recevabilité au regard des formalités protectrices propres au logement d’habitation.
La juridiction relève que «Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat […] plus de six semaines avant l’audience», et que «le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX […] au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation». Cette vérification rigoureuse s’inscrit dans l’objectif de prévention des expulsions, sans entraver le droit d’agir du bailleur lorsque les délais sont respectés. Elle confirme une mise en cohérence des exigences de l’article 24 de la loi de 1989 avec l’office du juge en cas de défaut.
Cette approche, pédagogique et ferme, ménage l’équilibre du procès en l’absence du locataire. Elle prépare la discussion sur l’entrée en vigueur du délai de six semaines issu de la réforme de 2023.
B. Le point de départ et la date d’effet de la résolution
Le cœur du litige tient à la temporalité de l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge cite le texte réformé: «L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que six semaines […] après un commandement de payer demeuré infructueux.» La formulation précise l’ordre public et l’application immédiate de la loi du 27 juillet 2023.
Après examen des pièces, la juridiction constate l’émission régulière du commandement le 26 mars 2024 et son inefficacité au terme du délai. Elle en déduit que «les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 mai 2024». Le raisonnement articule clairement le point de départ avec la computation du délai abrégé, sans désemparer la protection du débiteur. Il sécurise la date de résiliation de plein droit, ce qui conditionne l’indemnité d’occupation et la mise en œuvre de l’expulsion.
La solution, logiquement adossée au nouveau délai impératif, circonscrit la discussion suivante aux effets pécuniaires et possessoires de la résiliation.
II. Les conséquences pécuniaires et possessoires de la résiliation
A. La dette locative et l’indemnité d’occupation
L’obligation au paiement des loyers impayés se rattache au droit commun des contrats et à la loi de 1989. Le juge rappelle l’assise textuelle en relevant l’application des «articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989». Le décompte produit fonde la condamnation au principal, avec intérêts au taux légal à compter du commandement, ce qui ancre la mora au premier acte utile.
Pour l’après-résiliation, la juridiction retient une indemnité d’occupation «égale au montant du loyer actualisé et des charges», exigible jusqu’à la parfaite libération des lieux. Cette méthode, simple et constante, évite une indemnisation spéculative. Elle garantit une réparation mesurée de la privation de jouissance. Elle s’accorde, en outre, avec la prohibition des clauses pénales surabondantes dans les baux d’habitation.
Cette cohérence des bases et des montants règle la dette passée et organise l’occupation future jusqu’à restitution effective, dans un cadre lisible pour les parties.
B. L’invalidité des pénalités et les accessoires du jugement
Le juge censure la demande de somme égale au dépôt de garantie présentée comme dommages-intérêts par référence à la clause résolutoire. Il énonce sans détour: «L’article 4i de la loi du 6 juillet 1989 proscrit pareille clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.» La motivation, brève et nette, rappelle le caractère d’ordre public de la protection contre les clauses d’amende.
L’absence de demande de délais et la non-comparution conduisent à l’écarter: «Compte tenu de l’absence du défendeur à l’audience, il ne peut y avoir lieu à octroi de délais suspensifs qui ne sont ni sollicités, ni soutenus.» La solution respecte l’économie du dispositif légal de suspension, réservé aux débiteurs actifs dans la reprise du paiement. Elle confirme que la suspension de la clause suppose une initiative claire du locataire.
Enfin, les accessoires suivent: dépens à la charge de la partie perdante, allocation modérée au titre de l’article 700, et exécution provisoire de droit, rappelée en ces termes: «La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.» L’ensemble compose une décision équilibrée, protectrice des normes d’ordre public, et suffisamment ferme pour assurer l’effectivité du droit au loyer et à la restitution.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Rendu par le tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, le 26 juin 2025 (n° RG 25/01673, n° Portalis 352J-W-B7J-C7B3U), le jugement tranche un litige locatif d’habitation. Le bail conclu en 1980, modifié en 2022 avec effet rétroactif, comporte une clause résolutoire. Après impayés, un commandement visant la clause a été délivré le 26 mars 2024, la CCAPEX ayant été saisie. Le locataire, cité à personne, n’a pas comparu.
La procédure révèle l’accomplissement des diligences légales préalables, incluant la notification au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. Le bailleur sollicitait l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, le paiement de l’arriéré actualisé, une pénalité égale au dépôt de garantie, l’indemnité d’occupation, les dépens et une somme au titre de l’article 700. L’enjeu porte sur les conditions et les effets de la clause résolutoire après la réforme de 2023, ainsi que sur l’étendue des condamnations pécuniaires accessoires.
La juridiction retient l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 mai 2024, soit six semaines après le commandement resté infructueux. Elle condamne au paiement de l’arriéré actualisé avec intérêts au taux légal à compter du commandement, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, rejette la pénalité assimilée à une clause d’amende prohibée, et ordonne l’expulsion dans le respect des délais légaux.
I. L’acquisition de la clause résolutoire sous l’empire de la réforme de 2023
A. Les diligences préalables et la régularité de l’instance
La décision commence par rappeler la règle gouvernant la non-comparution: «En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.» Le contrôle porte d’abord sur la recevabilité au regard des formalités protectrices propres au logement d’habitation.
La juridiction relève que «Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat […] plus de six semaines avant l’audience», et que «le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX […] au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation». Cette vérification rigoureuse s’inscrit dans l’objectif de prévention des expulsions, sans entraver le droit d’agir du bailleur lorsque les délais sont respectés. Elle confirme une mise en cohérence des exigences de l’article 24 de la loi de 1989 avec l’office du juge en cas de défaut.
Cette approche, pédagogique et ferme, ménage l’équilibre du procès en l’absence du locataire. Elle prépare la discussion sur l’entrée en vigueur du délai de six semaines issu de la réforme de 2023.
B. Le point de départ et la date d’effet de la résolution
Le cœur du litige tient à la temporalité de l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge cite le texte réformé: «L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que six semaines […] après un commandement de payer demeuré infructueux.» La formulation précise l’ordre public et l’application immédiate de la loi du 27 juillet 2023.
Après examen des pièces, la juridiction constate l’émission régulière du commandement le 26 mars 2024 et son inefficacité au terme du délai. Elle en déduit que «les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 mai 2024». Le raisonnement articule clairement le point de départ avec la computation du délai abrégé, sans désemparer la protection du débiteur. Il sécurise la date de résiliation de plein droit, ce qui conditionne l’indemnité d’occupation et la mise en œuvre de l’expulsion.
La solution, logiquement adossée au nouveau délai impératif, circonscrit la discussion suivante aux effets pécuniaires et possessoires de la résiliation.
II. Les conséquences pécuniaires et possessoires de la résiliation
A. La dette locative et l’indemnité d’occupation
L’obligation au paiement des loyers impayés se rattache au droit commun des contrats et à la loi de 1989. Le juge rappelle l’assise textuelle en relevant l’application des «articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989». Le décompte produit fonde la condamnation au principal, avec intérêts au taux légal à compter du commandement, ce qui ancre la mora au premier acte utile.
Pour l’après-résiliation, la juridiction retient une indemnité d’occupation «égale au montant du loyer actualisé et des charges», exigible jusqu’à la parfaite libération des lieux. Cette méthode, simple et constante, évite une indemnisation spéculative. Elle garantit une réparation mesurée de la privation de jouissance. Elle s’accorde, en outre, avec la prohibition des clauses pénales surabondantes dans les baux d’habitation.
Cette cohérence des bases et des montants règle la dette passée et organise l’occupation future jusqu’à restitution effective, dans un cadre lisible pour les parties.
B. L’invalidité des pénalités et les accessoires du jugement
Le juge censure la demande de somme égale au dépôt de garantie présentée comme dommages-intérêts par référence à la clause résolutoire. Il énonce sans détour: «L’article 4i de la loi du 6 juillet 1989 proscrit pareille clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.» La motivation, brève et nette, rappelle le caractère d’ordre public de la protection contre les clauses d’amende.
L’absence de demande de délais et la non-comparution conduisent à l’écarter: «Compte tenu de l’absence du défendeur à l’audience, il ne peut y avoir lieu à octroi de délais suspensifs qui ne sont ni sollicités, ni soutenus.» La solution respecte l’économie du dispositif légal de suspension, réservé aux débiteurs actifs dans la reprise du paiement. Elle confirme que la suspension de la clause suppose une initiative claire du locataire.
Enfin, les accessoires suivent: dépens à la charge de la partie perdante, allocation modérée au titre de l’article 700, et exécution provisoire de droit, rappelée en ces termes: «La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.» L’ensemble compose une décision équilibrée, protectrice des normes d’ordre public, et suffisamment ferme pour assurer l’effectivité du droit au loyer et à la restitution.