Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°25/02005
Paris, juge des contentieux de la protection, ordonnance de référé du 26 juin 2025, n° RG 25/02005. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 25 avril 2022, marqué par des impayés persistants. Un commandement de payer, régulier et reproduisant la clause résolutoire, est demeuré sans effet à l’expiration du délai légal. L’assignation a été délivrée le 15 janvier 2025, après saisine de la CAF et notification au représentant de l’État dans les délais requis. À l’audience du 15 mai 2025, le bailleur sollicite la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision de 5 498,10 euros et une indemnité d’occupation majorée, tout en acceptant des délais. Le locataire reconnaît la dette et requiert un échelonnement à hauteur de 152 euros mensuels, ainsi que le rejet de la demande fondée sur l’article 700. La question posée portait sur l’office du juge des référés en matière locative, quant à la possibilité de constater la résiliation de plein droit, d’allouer une provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, et d’accorder des délais suspensifs de la clause en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur la fixation de l’indemnité d’occupation. Le juge déclare l’action recevable, constate la résiliation de plein droit au 5 septembre 2024, alloue une provision de 5 498,10 euros avec intérêts, accorde un échéancier sur trente‑six mois en suspendant la clause résolutoire, refuse la majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation et n’alloue rien au titre de l’article 700.
I – Le cadre du référé locatif et le sens de la décision
A – Les conditions du référé-provision et la résiliation de plein droit Le juge rappelle le double fondement du référé. D’une part, « L’article 834 du code de procédure civile permet […] d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ». D’autre part, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». L’arriéré, reconnu par le locataire, s’élevait à 5 498,10 euros au 12 mai 2025, ce qui excluait toute contestation sérieuse sur le principe et le montant provisoire. Les diligences préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989 ont été accomplies, la saisine de la CAF et la notification au représentant de l’État ayant été effectuées dans les délais. Le commandement de payer, régulier dans sa forme et dans son contenu, est demeuré infructueux. Le juge constate ainsi que « Ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines du commandement ».
Le raisonnement conduit logiquement à la mise en œuvre de la clause résolutoire, l’obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestée et les conditions légales ayant été réunies. L’ordonnance énonce en conséquence: « Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 5 septembre 2024 ». Le relief provisoire prend ici la forme d’une condamnation à provision, parfaitement justifiée au regard de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge maintient une stricte neutralité sur les causes des impayés, privilégiant l’effectivité du titre à intervenir et l’apurement de la dette sous contrôle judiciaire.
B – Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 autorise l’octroi de délais, dans la limite de trois ans, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette. Le juge use de ce pouvoir, d’office le cas échéant, en l’espèce avec l’assentiment du bailleur. L’échelonnement arrêté sur trente‑six mois est compatible avec le plafond légal et proportionné au revenu allégué. L’ordonnance précise le mécanisme, fidèle au texte, en indiquant: « Si cet échéancier est respecté en sus du paiement du loyer, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée ».
La solution articule deux temps cohérents du bail en crise: l’acquisition de la résiliation en droit, puis la suspension de ses effets par l’autorité du juge, au prix d’un apurement sous conditions strictes. La sanction demeure en réserve, prête à se réactiver en cas de défaillance, ce que confirme le dispositif en ces termes impératifs: « SUSPENDONS les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais ». Ce schéma ménage un équilibre entre l’exigence de paiement et l’objectif de prévention des expulsions, sans dévoyer la nature provisoire du référé.
II – Valeur et portée de l’ordonnance
A – L’économie des chefs accessoires: indemnité d’occupation et équité procédurale Le juge fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, refusant la majoration de 50 % sollicitée. Le motif, bref et net, souligne la finalité réparatrice de l’indemnité, étrangère à toute pénalisation sans base légale ou contractuelle: « rien ne justifiant la majoration de 50% du loyer telle que sollicitée ». Cette solution s’accorde avec l’analyse dominante qui refuse d’ériger l’indemnité en peine privée, en l’absence de stipulation spécifique et d’une justification objective.
L’équité commande également l’absence d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’affaire relevant d’un contentieux de nécessité où l’accès au juge est légitime de part et d’autre. L’exécution provisoire, de droit en référé, renforce l’effectivité de la décision sans altérer les droits de la défense, le débat ayant été contradictoire. L’ensemble traduit une conception mesurée des pouvoirs du juge des référés, respectueuse de la proportionnalité et des textes applicables.
B – Une grille d’intervention opérationnelle en matière d’impayés locatifs La portée de l’ordonnance est d’abord pratique: elle offre un canevas opérationnel aux juridictions de proximité, conciliant recouvrement et prévention des expulsions. La combinaison de la provision et des délais, sous contrôle, favorise l’apurement sécurisé, tandis que la menace d’expulsion demeure cantonnée à l’hypothèse de la défaillance. Le rappel des délais légaux d’expulsion et de la trêve hivernale parachève un cadre protecteur, conforme au droit des procédures civiles d’exécution.
Sur le plan normatif, la décision illustre une mise en œuvre rigoureuse des articles 834 et 835 du code de procédure civile, articulés avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation acquise n’empêche pas la suspension de ses effets, dès lors que le locataire se remet en situation de payer. La fixation sobre de l’indemnité d’occupation prévient les effets inflationnistes de clauses ou demandes infondées, au bénéfice d’une indemnisation adéquate du trouble de jouissance du bailleur. L’ordonnance, claire et pédagogique, consolide ainsi une pratique contentieuse équilibrée et prévisible.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Paris, juge des contentieux de la protection, ordonnance de référé du 26 juin 2025, n° RG 25/02005. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 25 avril 2022, marqué par des impayés persistants. Un commandement de payer, régulier et reproduisant la clause résolutoire, est demeuré sans effet à l’expiration du délai légal. L’assignation a été délivrée le 15 janvier 2025, après saisine de la CAF et notification au représentant de l’État dans les délais requis. À l’audience du 15 mai 2025, le bailleur sollicite la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision de 5 498,10 euros et une indemnité d’occupation majorée, tout en acceptant des délais. Le locataire reconnaît la dette et requiert un échelonnement à hauteur de 152 euros mensuels, ainsi que le rejet de la demande fondée sur l’article 700. La question posée portait sur l’office du juge des référés en matière locative, quant à la possibilité de constater la résiliation de plein droit, d’allouer une provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, et d’accorder des délais suspensifs de la clause en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur la fixation de l’indemnité d’occupation. Le juge déclare l’action recevable, constate la résiliation de plein droit au 5 septembre 2024, alloue une provision de 5 498,10 euros avec intérêts, accorde un échéancier sur trente‑six mois en suspendant la clause résolutoire, refuse la majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation et n’alloue rien au titre de l’article 700.
I – Le cadre du référé locatif et le sens de la décision
A – Les conditions du référé-provision et la résiliation de plein droit
Le juge rappelle le double fondement du référé. D’une part, « L’article 834 du code de procédure civile permet […] d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ». D’autre part, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». L’arriéré, reconnu par le locataire, s’élevait à 5 498,10 euros au 12 mai 2025, ce qui excluait toute contestation sérieuse sur le principe et le montant provisoire. Les diligences préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989 ont été accomplies, la saisine de la CAF et la notification au représentant de l’État ayant été effectuées dans les délais. Le commandement de payer, régulier dans sa forme et dans son contenu, est demeuré infructueux. Le juge constate ainsi que « Ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines du commandement ».
Le raisonnement conduit logiquement à la mise en œuvre de la clause résolutoire, l’obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestée et les conditions légales ayant été réunies. L’ordonnance énonce en conséquence: « Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 5 septembre 2024 ». Le relief provisoire prend ici la forme d’une condamnation à provision, parfaitement justifiée au regard de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge maintient une stricte neutralité sur les causes des impayés, privilégiant l’effectivité du titre à intervenir et l’apurement de la dette sous contrôle judiciaire.
B – Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 autorise l’octroi de délais, dans la limite de trois ans, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette. Le juge use de ce pouvoir, d’office le cas échéant, en l’espèce avec l’assentiment du bailleur. L’échelonnement arrêté sur trente‑six mois est compatible avec le plafond légal et proportionné au revenu allégué. L’ordonnance précise le mécanisme, fidèle au texte, en indiquant: « Si cet échéancier est respecté en sus du paiement du loyer, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée ».
La solution articule deux temps cohérents du bail en crise: l’acquisition de la résiliation en droit, puis la suspension de ses effets par l’autorité du juge, au prix d’un apurement sous conditions strictes. La sanction demeure en réserve, prête à se réactiver en cas de défaillance, ce que confirme le dispositif en ces termes impératifs: « SUSPENDONS les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais ». Ce schéma ménage un équilibre entre l’exigence de paiement et l’objectif de prévention des expulsions, sans dévoyer la nature provisoire du référé.
II – Valeur et portée de l’ordonnance
A – L’économie des chefs accessoires: indemnité d’occupation et équité procédurale
Le juge fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, refusant la majoration de 50 % sollicitée. Le motif, bref et net, souligne la finalité réparatrice de l’indemnité, étrangère à toute pénalisation sans base légale ou contractuelle: « rien ne justifiant la majoration de 50% du loyer telle que sollicitée ». Cette solution s’accorde avec l’analyse dominante qui refuse d’ériger l’indemnité en peine privée, en l’absence de stipulation spécifique et d’une justification objective.
L’équité commande également l’absence d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’affaire relevant d’un contentieux de nécessité où l’accès au juge est légitime de part et d’autre. L’exécution provisoire, de droit en référé, renforce l’effectivité de la décision sans altérer les droits de la défense, le débat ayant été contradictoire. L’ensemble traduit une conception mesurée des pouvoirs du juge des référés, respectueuse de la proportionnalité et des textes applicables.
B – Une grille d’intervention opérationnelle en matière d’impayés locatifs
La portée de l’ordonnance est d’abord pratique: elle offre un canevas opérationnel aux juridictions de proximité, conciliant recouvrement et prévention des expulsions. La combinaison de la provision et des délais, sous contrôle, favorise l’apurement sécurisé, tandis que la menace d’expulsion demeure cantonnée à l’hypothèse de la défaillance. Le rappel des délais légaux d’expulsion et de la trêve hivernale parachève un cadre protecteur, conforme au droit des procédures civiles d’exécution.
Sur le plan normatif, la décision illustre une mise en œuvre rigoureuse des articles 834 et 835 du code de procédure civile, articulés avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation acquise n’empêche pas la suspension de ses effets, dès lors que le locataire se remet en situation de payer. La fixation sobre de l’indemnité d’occupation prévient les effets inflationnistes de clauses ou demandes infondées, au bénéfice d’une indemnisation adéquate du trouble de jouissance du bailleur. L’ordonnance, claire et pédagogique, consolide ainsi une pratique contentieuse équilibrée et prévisible.