Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°25/02011
Ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, 26 juin 2025 (RG 25/02011). La décision tranche l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail d’habitation et un bail de stationnement, l’octroi d’une provision pour arriéré, la suspension des effets de la clause par délais de paiement, ainsi que les mesures d’expulsion et d’occupation. Deux baux avaient été conclus, puis deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés le 29 juillet 2024. La CCAPEX a été saisie le 30 juillet 2024, puis une assignation en référé a été délivrée le 12 février 2025. Le bailleur a sollicité la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision à hauteur de l’arriéré, des indemnités d’occupation, une astreinte, et des dépens. Les défendeurs n’ont pas comparu. La question portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de la loi du 6 juillet 1989, l’office du juge des référés pour accorder une provision et des délais de paiement, ainsi que les conséquences en termes d’expulsion et d’indemnités d’occupation. Le juge rappelle que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que, en référé, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision ». Il constate « que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies » à des dates distinctes pour le logement et le stationnement, fixe une provision, « suspend[ ] les effets de la clause résolutoire » par un échéancier sur trente-six mois, rejette l’astreinte, et « rappel[e] qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois », la trêve hivernale demeurant applicable.
I. Le sens de l’ordonnance: articulation de la clause résolutoire et de l’office du juge des référés
A. La caractérisation de l’acquisition de la clause résolutoire pour le logement et le stationnement Le juge mobilise l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui subordonne l’effet de la clause à l’« infructuosité » d’un commandement six semaines après sa délivrance. Les deux commandements, visant chacun la clause résolutoire, ont été régulièrement signifiés le 29 juillet 2024. Le juge retient qu’« il est en outre établi que ces deux commandements sont demeuré[s] infructueux dans le délai imparti », ce qui emporte, pour le logement, acquisition au 10 septembre 2024. S’agissant du stationnement, l’ordonnance distingue et fixe l’acquisition au 30 août 2024, soit un délai réduit lié au régime applicable à cet accès, contractuellement stipulé hors champ de la loi du 6 juillet 1989. Cette dissociation des dates reflète la dualité des titres et la rigueur de l’examen des clauses résolutoires par objet loué, chaque contrat produisant ses propres effets.
Cette lecture retient l’économie protectrice du texte de 1989 pour l’habitation, et maintient pour l’emplacement un traitement autonome, conforme à la pratique lorsque le stationnement ne constitue pas l’accessoire indissociable du logement. L’ordonnance consacre ainsi la segmentation des effets résolutoires, ce qui commande des conséquences distinctes en matière d’indemnités d’occupation et de point de départ des mesures d’exécution.
B. Les pouvoirs du juge des référés: provision, suspension et exécution L’office du juge est circonscrit par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. L’ordonnance cite que « le juge des contentieux de la protection [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse » et surtout que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision ». Au vu des décomptes produits, et de l’absence de comparution, l’obligation de paiement est tenue pour non sérieusement contestable. Le juge alloue une provision correspondant à l’arriéré, retient des indemnités d’occupation au montant des loyers et charges, et ordonne leur paiement à compter de la résiliation.
Parallèlement, l’ordonnance mobilise les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux délais de paiement, en rappelant que « le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Elle « suspend[ ] les effets de la clause résolutoire » et fixe un échéancier conséquent. La combinaison est classique: la clause a joué, mais ses effets sont neutralisés provisoirement si l’échéancier et le loyer courant sont respectés, faute de quoi la reprise des effets entraîne expulsion et indemnités d’occupation. Enfin, l’ordonnance rappelle que « la présente décision est exécutoire à titre provisoire », ce qui renforce l’effectivité du dispositif sans nécessiter l’astreinte, expressément écartée.
II. La valeur et la portée: mesure des garanties procédurales et des effets pratiques
A. Une motivation globalement maîtrisée, avec deux fragilités techniques La motivation sur la clause résolutoire apparaît pédagogique. Le juge isole les sources applicables, vérifie la régularité des commandements, constate l’infructuosité et date précisément l’acquisition. La distinction logement/stationnement, en pratique fréquente, mérite toutefois attention: lorsque le stationnement est accessoire nécessaire, le rattachement au bail d’habitation peut justifier l’unité de régime; ici, l’autonomie retenue emporte une date distincte, ce qui se défend si les stipulations et la destination le permettent. La solution demeure cohérente avec l’exigence d’un examen séparé de chaque clause.
Deux points interrogent davantage. D’abord, l’ordonnance retient la solidarité en se fondant sur un indice d’état civil, alors que la solidarité ne se présume pas en droit commun du bail. L’invocation de l’article 220 du code civil suppose une dette ménagère entrant dans son champ. Le raisonnement gagnerait en sécurité par une vérification explicite des conditions de ce texte, ou par la constatation d’une clause de solidarité stipulée au bail. Ensuite, l’octroi de délais de paiement, référé aux « articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 », intervient en l’absence de comparution des débiteurs. Le texte vise « le locataire ayant repris le paiement des loyers courants » et « qui le sollicite ». L’ordonnance justifie la mesure « en considération des besoins du bailleur et de la situation » des débiteurs, ce qui s’accorde avec l’office du juge de la protection et l’équilibre social voulu par la loi. La démarche reste cependant exigeante quant à la vérification des critères légaux, dont l’exposé pourrait être plus substantiel.
B. Une portée pratique claire pour la conduite des procédures locatives L’intérêt principal de la décision tient à l’articulation concrète entre sanction contractuelle et garanties procédurales. L’ordonnance fixe un cadre exécutoire, mais réaffirme les bornes protectrices: « il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois », et « toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ». Le rappel des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution éclaire les acteurs sur la temporalité nécessaire des mesures, en soulignant l’inutilité d’une astreinte lorsque l’exécution provisoire et les indemnités d’occupation assurent déjà l’effectivité.
La séparation des dates d’acquisition pour le logement et le stationnement emporte une gestion différenciée des indemnités, fixées « au montant des loyers en cours, majoré des charges ». Cette précision invite à un suivi comptable fin, et à une vigilance sur la coordination des procédures d’expulsion pour des locaux de nature différente. L’ordonnance montre enfin que la voie du référé demeure adaptée à l’arriéré locatif lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, l’octroi d’une provision étant fondé sur le seul examen de la vraisemblance du droit. En contrepartie, la suspension des effets de la clause, résolument utilisée, maintient une chance de régularisation sans priver le bailleur d’une issue en cas de défaillance. L’équilibre ainsi trouvé, fermement encadré par les textes rappelés, confère à la décision une portée pratique notable dans la gestion contentieuse des impayés locatifs.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, 26 juin 2025 (RG 25/02011). La décision tranche l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail d’habitation et un bail de stationnement, l’octroi d’une provision pour arriéré, la suspension des effets de la clause par délais de paiement, ainsi que les mesures d’expulsion et d’occupation. Deux baux avaient été conclus, puis deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés le 29 juillet 2024. La CCAPEX a été saisie le 30 juillet 2024, puis une assignation en référé a été délivrée le 12 février 2025. Le bailleur a sollicité la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision à hauteur de l’arriéré, des indemnités d’occupation, une astreinte, et des dépens. Les défendeurs n’ont pas comparu. La question portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de la loi du 6 juillet 1989, l’office du juge des référés pour accorder une provision et des délais de paiement, ainsi que les conséquences en termes d’expulsion et d’indemnités d’occupation. Le juge rappelle que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que, en référé, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision ». Il constate « que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies » à des dates distinctes pour le logement et le stationnement, fixe une provision, « suspend[ ] les effets de la clause résolutoire » par un échéancier sur trente-six mois, rejette l’astreinte, et « rappel[e] qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois », la trêve hivernale demeurant applicable.
I. Le sens de l’ordonnance: articulation de la clause résolutoire et de l’office du juge des référés
A. La caractérisation de l’acquisition de la clause résolutoire pour le logement et le stationnement
Le juge mobilise l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui subordonne l’effet de la clause à l’« infructuosité » d’un commandement six semaines après sa délivrance. Les deux commandements, visant chacun la clause résolutoire, ont été régulièrement signifiés le 29 juillet 2024. Le juge retient qu’« il est en outre établi que ces deux commandements sont demeuré[s] infructueux dans le délai imparti », ce qui emporte, pour le logement, acquisition au 10 septembre 2024. S’agissant du stationnement, l’ordonnance distingue et fixe l’acquisition au 30 août 2024, soit un délai réduit lié au régime applicable à cet accès, contractuellement stipulé hors champ de la loi du 6 juillet 1989. Cette dissociation des dates reflète la dualité des titres et la rigueur de l’examen des clauses résolutoires par objet loué, chaque contrat produisant ses propres effets.
Cette lecture retient l’économie protectrice du texte de 1989 pour l’habitation, et maintient pour l’emplacement un traitement autonome, conforme à la pratique lorsque le stationnement ne constitue pas l’accessoire indissociable du logement. L’ordonnance consacre ainsi la segmentation des effets résolutoires, ce qui commande des conséquences distinctes en matière d’indemnités d’occupation et de point de départ des mesures d’exécution.
B. Les pouvoirs du juge des référés: provision, suspension et exécution
L’office du juge est circonscrit par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. L’ordonnance cite que « le juge des contentieux de la protection [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse » et surtout que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision ». Au vu des décomptes produits, et de l’absence de comparution, l’obligation de paiement est tenue pour non sérieusement contestable. Le juge alloue une provision correspondant à l’arriéré, retient des indemnités d’occupation au montant des loyers et charges, et ordonne leur paiement à compter de la résiliation.
Parallèlement, l’ordonnance mobilise les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux délais de paiement, en rappelant que « le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Elle « suspend[ ] les effets de la clause résolutoire » et fixe un échéancier conséquent. La combinaison est classique: la clause a joué, mais ses effets sont neutralisés provisoirement si l’échéancier et le loyer courant sont respectés, faute de quoi la reprise des effets entraîne expulsion et indemnités d’occupation. Enfin, l’ordonnance rappelle que « la présente décision est exécutoire à titre provisoire », ce qui renforce l’effectivité du dispositif sans nécessiter l’astreinte, expressément écartée.
II. La valeur et la portée: mesure des garanties procédurales et des effets pratiques
A. Une motivation globalement maîtrisée, avec deux fragilités techniques
La motivation sur la clause résolutoire apparaît pédagogique. Le juge isole les sources applicables, vérifie la régularité des commandements, constate l’infructuosité et date précisément l’acquisition. La distinction logement/stationnement, en pratique fréquente, mérite toutefois attention: lorsque le stationnement est accessoire nécessaire, le rattachement au bail d’habitation peut justifier l’unité de régime; ici, l’autonomie retenue emporte une date distincte, ce qui se défend si les stipulations et la destination le permettent. La solution demeure cohérente avec l’exigence d’un examen séparé de chaque clause.
Deux points interrogent davantage. D’abord, l’ordonnance retient la solidarité en se fondant sur un indice d’état civil, alors que la solidarité ne se présume pas en droit commun du bail. L’invocation de l’article 220 du code civil suppose une dette ménagère entrant dans son champ. Le raisonnement gagnerait en sécurité par une vérification explicite des conditions de ce texte, ou par la constatation d’une clause de solidarité stipulée au bail. Ensuite, l’octroi de délais de paiement, référé aux « articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 », intervient en l’absence de comparution des débiteurs. Le texte vise « le locataire ayant repris le paiement des loyers courants » et « qui le sollicite ». L’ordonnance justifie la mesure « en considération des besoins du bailleur et de la situation » des débiteurs, ce qui s’accorde avec l’office du juge de la protection et l’équilibre social voulu par la loi. La démarche reste cependant exigeante quant à la vérification des critères légaux, dont l’exposé pourrait être plus substantiel.
B. Une portée pratique claire pour la conduite des procédures locatives
L’intérêt principal de la décision tient à l’articulation concrète entre sanction contractuelle et garanties procédurales. L’ordonnance fixe un cadre exécutoire, mais réaffirme les bornes protectrices: « il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois », et « toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ». Le rappel des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution éclaire les acteurs sur la temporalité nécessaire des mesures, en soulignant l’inutilité d’une astreinte lorsque l’exécution provisoire et les indemnités d’occupation assurent déjà l’effectivité.
La séparation des dates d’acquisition pour le logement et le stationnement emporte une gestion différenciée des indemnités, fixées « au montant des loyers en cours, majoré des charges ». Cette précision invite à un suivi comptable fin, et à une vigilance sur la coordination des procédures d’expulsion pour des locaux de nature différente. L’ordonnance montre enfin que la voie du référé demeure adaptée à l’arriéré locatif lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, l’octroi d’une provision étant fondé sur le seul examen de la vraisemblance du droit. En contrepartie, la suspension des effets de la clause, résolument utilisée, maintient une chance de régularisation sans priver le bailleur d’une issue en cas de défaillance. L’équilibre ainsi trouvé, fermement encadré par les textes rappelés, confère à la décision une portée pratique notable dans la gestion contentieuse des impayés locatifs.