Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°25/02398
Le Tribunal judiciaire de [Localité 4], par jugement du 26 juin 2025, a déclaré irrecevables les demandes d’un locataire contre l’agence gestionnaire du bail. Le locataire réclamait la restitution de son dépôt de garantie et des dommages-intérêts. L’agence avait soulevé une fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir. Le tribunal a accueilli cette exception. Il a jugé que le contrat de bail liait le locataire à la propriétaire seule. L’agence n’était que mandataire de gestion. Les demandes, fondées sur l’exécution du bail, étaient dirigées contre la mauvaise partie. La question se posait de savoir si le locataire pouvait valablement agir contre le mandataire du bailleur pour des griefs relatifs au contrat principal. Le tribunal a répondu par la négative en déclarant l’action irrecevable. Cette solution mérite une analyse quant à son fondement juridique et quant à ses implications pratiques.
**La rigueur de l’exigence d’un intérêt à agir direct et personnel**
Le tribunal applique strictement les conditions de l’action en justice. Il rappelle que l’intérêt à agir doit être « direct et personnel ». L’examen du contrat conduit à un constat simple. Le bail lie le locataire et la propriétaire. L’agence n’y figure pas comme partie. Le tribunal note que « le contractant du requérant est madame [M] [F] et non pas la SAS ». L’agence n’est que le « mandataire de gestion de la bailleresse ». La demande du locataire est dès lors mal dirigée. Ses griefs concernent « la mauvaise exécution du bail » qu’il impute à la bailleresse. Ils ne portent pas sur « une faute de gestion du mandataire ». Le défaut d’intérêt à agir contre le mandataire est donc caractérisé. Cette solution est classique en droit des obligations. Elle protège le mandataire des actions fondées sur le contrat conclu pour le compte du mandant. La séparation des patrimoines et des responsabilités est ainsi préservée. La rigueur de cette analyse assure une sécurité juridique certaine. Elle oblige le demandeur à identifier avec précision son véritable débiteur.
Cette approche stricte peut cependant sembler formaliste. Elle place une charge importante sur le justiciable. Celui-ci doit distinguer les responsabilités contractuelles et mandataires. Une confusion est fréquente lorsque le mandataire gère toutes les relations. Le locataire traite quotidiennement avec l’agence, non avec le propriétaire. Le jugement écarte cet élément factuel. Il se concentre sur la stricte analyse contractuelle. Cette position est conforme à la jurisprudence constante. La Cour de cassation rappelle que le mandataire n’est pas partie au contrat. Il ne peut en être tenu responsable à ce titre. La solution du tribunal est donc juridiquement correcte. Elle évite un mélange des régimes de responsabilité. Le locataire conserve son action, mais il doit la diriger contre la personne juridiquement liée. La fin de non-recevoir n’éteint pas son droit, elle en redirige l’exercice.
**Les conséquences pratiques d’une irrecevabilité protectrice du mandataire**
La portée de cette décision est principalement procédurale. Elle rappelle une règle essentielle de procédure civile. L’action doit être dirigée contre la personne tenue de l’obligation invoquée. Ici, le tribunal refuse « d’examiner au fond le présent litige ». L’irrecevabilité est prononcée sans analyse du bien-fondé des prétentions. Cette économie de moyens est caractéristique des fins de non-recevoir. Elle préserve le mandataire d’une discussion sur le fond d’un contrat auquel il n’est pas partie. Cette protection est justifiée par la nature de son intervention. Sa responsabilité ne pourrait être engagée que sur le terrain du mandat. Le locataire n’a pas soulevé de faute de gestion distincte. La solution incite donc à une qualification exacte des demandes. Elle oblige les praticiens à une grande précision dans la rédaction des actes introductifs d’instance.
Cette protection n’est pourtant pas absolue. Elle pourrait être contournée par une action fondée sur le mandat. Le locataire pourrait arguer d’une faute de l’agence dans l’exécution de sa mission. La frontière entre faute contractuelle et faute mandataire est parfois ténue. Le jugement ne se prononce pas sur cette éventualité. Il constate simplement que la requête actuelle ne s’y réfère pas. La décision a ainsi une valeur pédagogique. Elle guide les justiciables vers la bonne qualification de leur action. Son effet est de clarifier les voies de droit ouvertes. Elle peut sembler sévère pour le locataire, qui supporte les dépens et une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette sanction procédurale souligne le coût d’une erreur dans le choix du défendeur. Elle confirme la nécessité d’une analyse juridique préalable rigoureuse avant toute action en justice.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de [Localité 4], par jugement du 26 juin 2025, a déclaré irrecevables les demandes d’un locataire contre l’agence gestionnaire du bail. Le locataire réclamait la restitution de son dépôt de garantie et des dommages-intérêts. L’agence avait soulevé une fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir. Le tribunal a accueilli cette exception. Il a jugé que le contrat de bail liait le locataire à la propriétaire seule. L’agence n’était que mandataire de gestion. Les demandes, fondées sur l’exécution du bail, étaient dirigées contre la mauvaise partie. La question se posait de savoir si le locataire pouvait valablement agir contre le mandataire du bailleur pour des griefs relatifs au contrat principal. Le tribunal a répondu par la négative en déclarant l’action irrecevable. Cette solution mérite une analyse quant à son fondement juridique et quant à ses implications pratiques.
**La rigueur de l’exigence d’un intérêt à agir direct et personnel**
Le tribunal applique strictement les conditions de l’action en justice. Il rappelle que l’intérêt à agir doit être « direct et personnel ». L’examen du contrat conduit à un constat simple. Le bail lie le locataire et la propriétaire. L’agence n’y figure pas comme partie. Le tribunal note que « le contractant du requérant est madame [M] [F] et non pas la SAS ». L’agence n’est que le « mandataire de gestion de la bailleresse ». La demande du locataire est dès lors mal dirigée. Ses griefs concernent « la mauvaise exécution du bail » qu’il impute à la bailleresse. Ils ne portent pas sur « une faute de gestion du mandataire ». Le défaut d’intérêt à agir contre le mandataire est donc caractérisé. Cette solution est classique en droit des obligations. Elle protège le mandataire des actions fondées sur le contrat conclu pour le compte du mandant. La séparation des patrimoines et des responsabilités est ainsi préservée. La rigueur de cette analyse assure une sécurité juridique certaine. Elle oblige le demandeur à identifier avec précision son véritable débiteur.
Cette approche stricte peut cependant sembler formaliste. Elle place une charge importante sur le justiciable. Celui-ci doit distinguer les responsabilités contractuelles et mandataires. Une confusion est fréquente lorsque le mandataire gère toutes les relations. Le locataire traite quotidiennement avec l’agence, non avec le propriétaire. Le jugement écarte cet élément factuel. Il se concentre sur la stricte analyse contractuelle. Cette position est conforme à la jurisprudence constante. La Cour de cassation rappelle que le mandataire n’est pas partie au contrat. Il ne peut en être tenu responsable à ce titre. La solution du tribunal est donc juridiquement correcte. Elle évite un mélange des régimes de responsabilité. Le locataire conserve son action, mais il doit la diriger contre la personne juridiquement liée. La fin de non-recevoir n’éteint pas son droit, elle en redirige l’exercice.
**Les conséquences pratiques d’une irrecevabilité protectrice du mandataire**
La portée de cette décision est principalement procédurale. Elle rappelle une règle essentielle de procédure civile. L’action doit être dirigée contre la personne tenue de l’obligation invoquée. Ici, le tribunal refuse « d’examiner au fond le présent litige ». L’irrecevabilité est prononcée sans analyse du bien-fondé des prétentions. Cette économie de moyens est caractéristique des fins de non-recevoir. Elle préserve le mandataire d’une discussion sur le fond d’un contrat auquel il n’est pas partie. Cette protection est justifiée par la nature de son intervention. Sa responsabilité ne pourrait être engagée que sur le terrain du mandat. Le locataire n’a pas soulevé de faute de gestion distincte. La solution incite donc à une qualification exacte des demandes. Elle oblige les praticiens à une grande précision dans la rédaction des actes introductifs d’instance.
Cette protection n’est pourtant pas absolue. Elle pourrait être contournée par une action fondée sur le mandat. Le locataire pourrait arguer d’une faute de l’agence dans l’exécution de sa mission. La frontière entre faute contractuelle et faute mandataire est parfois ténue. Le jugement ne se prononce pas sur cette éventualité. Il constate simplement que la requête actuelle ne s’y réfère pas. La décision a ainsi une valeur pédagogique. Elle guide les justiciables vers la bonne qualification de leur action. Son effet est de clarifier les voies de droit ouvertes. Elle peut sembler sévère pour le locataire, qui supporte les dépens et une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette sanction procédurale souligne le coût d’une erreur dans le choix du défendeur. Elle confirme la nécessité d’une analyse juridique préalable rigoureuse avant toute action en justice.