Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°25/03180
Rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 26 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire, à l’expulsion des occupants et à l’octroi d’une provision. Le contrat de bail d’habitation avait été conclu fin 2015 pour un logement comprenant annexe et stationnement. Un commandement de payer a été délivré le 23 juillet 2024, pour un arriéré alors arrêté à 2 090,22 euros, non régularisé dans le délai légal. À l’audience du 15 mai 2025, l’arriéré atteint 10 726,41 euros, le dernier versement datant d’octobre 2024, sans reprise des loyers courants.
La procédure respecte les diligences préalables exigées en matière locative. Une copie de l’assignation a été adressée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. La commission compétente a été saisie plusieurs mois avant la délivrance de l’assignation. Un défendeur a comparu, l’autre non, l’ordonnance étant réputée contradictoire. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et une provision. Les locataires ne demandaient pas de délais.
La question soumise au juge portait d’abord sur les pouvoirs du juge des contentieux de la protection en référé en présence d’un commandement régulier et d’une obligation locative non sérieusement contestable. Elle posait ensuite la portée des conditions d’octroi des délais de paiement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la justification de la solidarité fondée sur l’article 220 du code civil. La décision déclare l’action recevable, « Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 4 septembre 2024 », refuse tout échéancier suspensif, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et alloue une provision avec exécution provisoire.
I. Le contrôle du juge des référés sur la régularité et la certitude de l’obligation
A. La vérification des conditions préalables et de la régularité du commandement
Le juge rappelle d’abord le cadre textuel du référé. « L’article 834 du code de procédure civile permet […] d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse », complété par l’article 835 autorisant, en cas d’obligation non sérieusement contestable, l’allocation d’une provision. Il constate la recevabilité de l’action au regard des formalités informatives et précontentieuses. « Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat […] conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 ». La saisine de la commission compétente est justifiée plus de deux mois avant l’assignation.
L’ordonnance insiste sur la régularité et l’efficacité du commandement de payer. « Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire […] Il est régulier. Ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines du commandement. » L’arriéré est objectivé par les pièces produites et atteint 10 726,41 euros à la date de l’audience. En l’absence de contestation sérieuse sur la dette et le non-paiement, le terrain du référé-provision est solidement établi.
B. La mise en œuvre de la clause résolutoire et l’octroi d’une provision
Sur le fond, le juge applique le mécanisme légal de la résiliation de plein droit. Après expiration du délai imparti par le commandement, la clause résolutoire produit ses effets, sous réserve d’éventuelles causes de suspension inexistantes en l’espèce. La formule est nette: « Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 4 septembre 2024 ». La solution s’inscrit dans une lecture stricte de l’article 24 de la loi de 1989 et de la clause contractuelle.
Les pouvoirs du juge des référés permettent alors d’accorder une provision au bailleur. « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». L’ordonnance fixe donc une somme provisionnelle égale à l’arriéré arrêté à la veille de l’audience, avec intérêts au taux légal. L’exécution est facilitée par l’énoncé final: « L’exécution provisoire est de droit. » L’ensemble préserve aussi les garanties propres à l’expulsion, rappelées in fine.
II. Les limites de la protection du locataire et la justification de la solidarité
A. Le refus de délais de paiement au regard des exigences de l’article 24
Le juge examine l’opportunité de délais. Il rappelle les conditions précises posées par la loi. Le locataire doit avoir repris le paiement des loyers courants et démontrer une capacité réelle à apurer la dette dans un délai maximal de trois ans. La décision constate l’absence de reprise et l’absence de proposition crédible d’échéancier. Le motif est sans équivoque: la situation « ne permet pas de […] accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. »
La conséquence procédurale est logique. Le dispositif « DISONS n’y avoir lieu à échéancier suspensif des effets de la clause résolutoire » s’accorde avec la fonction du référé, centré sur l’évidence de l’obligation et la cessation du trouble. Le juge ordonne l’expulsion dans le strict cadre légal, en rappelant les garanties temporelles et saisonnières: « il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois […] » et en respectant la période de protection hivernale.
B. La solidarité des époux et la fixation de l’indemnité d’occupation
L’ordonnance motive la condamnation solidaire au paiement, en se référant à l’économie de l’article 220 du code civil. Elle précise qu’en matière de dettes ménagères, « la solidarité ne se présumant pas et n’étant pas de droit à la demande, elle doit être motivée ». La présence d’un bail commun et l’affectation familiale de la dépense fondent ici la solidarité, sans excès ni automatisme. Le raisonnement demeure circonscrit aux éléments du dossier.
Après la résiliation, l’occupation sans titre ouvre droit à indemnité. Le juge la « fixe […] au montant du loyer et des charges, révisables », jusqu’à restitution des clés ou procès-verbal de reprise. Cette évaluation par équivalence avec le loyer préserve la cohérence avec la valeur d’usage du bien. Le rappel des règles relatives aux meubles et aux délais d’expulsion complète la mesure, dans un souci d’ordre et de prévisibilité des opérations.
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Hassan Kohen
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Rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 26 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire, à l’expulsion des occupants et à l’octroi d’une provision. Le contrat de bail d’habitation avait été conclu fin 2015 pour un logement comprenant annexe et stationnement. Un commandement de payer a été délivré le 23 juillet 2024, pour un arriéré alors arrêté à 2 090,22 euros, non régularisé dans le délai légal. À l’audience du 15 mai 2025, l’arriéré atteint 10 726,41 euros, le dernier versement datant d’octobre 2024, sans reprise des loyers courants.
La procédure respecte les diligences préalables exigées en matière locative. Une copie de l’assignation a été adressée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. La commission compétente a été saisie plusieurs mois avant la délivrance de l’assignation. Un défendeur a comparu, l’autre non, l’ordonnance étant réputée contradictoire. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et une provision. Les locataires ne demandaient pas de délais.
La question soumise au juge portait d’abord sur les pouvoirs du juge des contentieux de la protection en référé en présence d’un commandement régulier et d’une obligation locative non sérieusement contestable. Elle posait ensuite la portée des conditions d’octroi des délais de paiement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la justification de la solidarité fondée sur l’article 220 du code civil. La décision déclare l’action recevable, « Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 4 septembre 2024 », refuse tout échéancier suspensif, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et alloue une provision avec exécution provisoire.
I. Le contrôle du juge des référés sur la régularité et la certitude de l’obligation
A. La vérification des conditions préalables et de la régularité du commandement
Le juge rappelle d’abord le cadre textuel du référé. « L’article 834 du code de procédure civile permet […] d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse », complété par l’article 835 autorisant, en cas d’obligation non sérieusement contestable, l’allocation d’une provision. Il constate la recevabilité de l’action au regard des formalités informatives et précontentieuses. « Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat […] conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 ». La saisine de la commission compétente est justifiée plus de deux mois avant l’assignation.
L’ordonnance insiste sur la régularité et l’efficacité du commandement de payer. « Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire […] Il est régulier. Ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines du commandement. » L’arriéré est objectivé par les pièces produites et atteint 10 726,41 euros à la date de l’audience. En l’absence de contestation sérieuse sur la dette et le non-paiement, le terrain du référé-provision est solidement établi.
B. La mise en œuvre de la clause résolutoire et l’octroi d’une provision
Sur le fond, le juge applique le mécanisme légal de la résiliation de plein droit. Après expiration du délai imparti par le commandement, la clause résolutoire produit ses effets, sous réserve d’éventuelles causes de suspension inexistantes en l’espèce. La formule est nette: « Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 4 septembre 2024 ». La solution s’inscrit dans une lecture stricte de l’article 24 de la loi de 1989 et de la clause contractuelle.
Les pouvoirs du juge des référés permettent alors d’accorder une provision au bailleur. « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». L’ordonnance fixe donc une somme provisionnelle égale à l’arriéré arrêté à la veille de l’audience, avec intérêts au taux légal. L’exécution est facilitée par l’énoncé final: « L’exécution provisoire est de droit. » L’ensemble préserve aussi les garanties propres à l’expulsion, rappelées in fine.
II. Les limites de la protection du locataire et la justification de la solidarité
A. Le refus de délais de paiement au regard des exigences de l’article 24
Le juge examine l’opportunité de délais. Il rappelle les conditions précises posées par la loi. Le locataire doit avoir repris le paiement des loyers courants et démontrer une capacité réelle à apurer la dette dans un délai maximal de trois ans. La décision constate l’absence de reprise et l’absence de proposition crédible d’échéancier. Le motif est sans équivoque: la situation « ne permet pas de […] accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. »
La conséquence procédurale est logique. Le dispositif « DISONS n’y avoir lieu à échéancier suspensif des effets de la clause résolutoire » s’accorde avec la fonction du référé, centré sur l’évidence de l’obligation et la cessation du trouble. Le juge ordonne l’expulsion dans le strict cadre légal, en rappelant les garanties temporelles et saisonnières: « il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois […] » et en respectant la période de protection hivernale.
B. La solidarité des époux et la fixation de l’indemnité d’occupation
L’ordonnance motive la condamnation solidaire au paiement, en se référant à l’économie de l’article 220 du code civil. Elle précise qu’en matière de dettes ménagères, « la solidarité ne se présumant pas et n’étant pas de droit à la demande, elle doit être motivée ». La présence d’un bail commun et l’affectation familiale de la dépense fondent ici la solidarité, sans excès ni automatisme. Le raisonnement demeure circonscrit aux éléments du dossier.
Après la résiliation, l’occupation sans titre ouvre droit à indemnité. Le juge la « fixe […] au montant du loyer et des charges, révisables », jusqu’à restitution des clés ou procès-verbal de reprise. Cette évaluation par équivalence avec le loyer préserve la cohérence avec la valeur d’usage du bien. Le rappel des règles relatives aux meubles et aux délais d’expulsion complète la mesure, dans un souci d’ordre et de prévisibilité des opérations.