Tribunal judiciaire de Paris, le 30 juin 2025, n°23/05075
Le tribunal judiciaire de [Localité 4], le 30 juin 2025, statue sur un bail d’habitation conclu en 1994 et sur l’acquisition d’une clause résolutoire, déclenchée par un commandement de payer signifié en 2022. La bailleresse sollicitait la résiliation de plein droit, l’expulsion et une indemnité d’occupation, tandis que la locataire contestait le décompte, l’imputation des paiements et diverses charges, et formait des demandes reconventionnelles. La question porte d’abord sur l’exigence d’une dette certaine et exigible pour que le commandement produise effet, ensuite sur le régime probatoire des charges récupérables et des quittances. Le juge rappelle d’emblée que « En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », puis que, s’agissant de la clause résolutoire, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il constate, au vu des pièces, un solde antérieur indéterminé, écarte son incidence et retient que les paiements intervenus dans le délai ont neutralisé la clause, en décidant : « La clause résolutoire n’est ainsi pas acquise ». S’agissant des charges, la juridiction rappelle que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle », exige des justificatifs pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et enjoint la remise de quittances selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.
I. Le contrôle renforcé de la clause résolutoire
A. Une dette certaine exigée par le commandement
Le juge vérifie la certitude de la dette composant le commandement, préalable à tout effet résolutoire. Il constate une rupture probatoire sur une période clé et en tire une conséquence décisive. L’énoncé est net : « Le relevé de compte est inconnu pour la période du 10 décembre 2020 au 30 septembre 2021 », puis « l’origine de la somme de 5775,67 euros est, en l’absence d’explications de la bailleresse, indéterminée et la créance incertaine ». Ainsi, l’acte signifié n’a pu viser utilement cette composante, faute de traçabilité comptable vérifiable et d’allégation circonstanciée. La juridiction en déduit que « Le commandement de payer n’a pas pu produire effet sur cette somme », laquelle doit être déduite, ce qui réduit l’assiette du commandement aux seules sommes certaines et documentées.
Ce rappel strict de la certitude de la dette se combine à la charge de la preuve de l’exigibilité. Le tribunal articule le droit positif autour d’un double axe probatoire et formel. D’une part, il exige l’identification précise des postes, périodes et affectations antérieures. D’autre part, il fait obstacle à toute capitalisation opaque de soldes, incompatible avec l’exigence d’un titre de mise en demeure opérant. La solution protège l’efficacité de l’article 24 de la loi de 1989, sans sacrifier la sécurité juridique des parties.
B. L’effet neutralisé par les paiements justifiés
Réduite à sa base certaine, la dette visée par le commandement doit ensuite rester impayée au terme de deux mois. La juridiction confronte alors le calendrier des versements et le quantum résiduel. Sur pièces, elle retient que les paiements effectués postérieurement à la signification, dans le délai légal, atteignent un montant supérieur à la dette utile. Elle conclut sobrement : « La clause résolutoire n’est ainsi pas acquise ». La rigueur probatoire commande ici la neutralisation de la sanction contractuelle.
La décision écarte logiquement les demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de solde locatif, en relevant que la « créance [est] incertaine ». Le rappel initial demeure déterminant : un commandement irrigué par un poste non justifié ne peut enclencher la résiliation de plein droit. La portée pédagogique est nette pour la pratique des baux d’habitation, notamment en présence d’historiques d’imputation complexes.
II. Les charges récupérables et les obligations d’information
A. La justification des charges et de la TEOM
Le juge reprend le dispositif légal des charges, centré sur l’exigence d’une régularisation annuelle fondée sur des justificatifs accessibles. Il cite expressément l’article 23 : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle ». Il rappelle aussi le droit d’accès du locataire aux pièces : « Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».
Appliqué à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ce cadre probatoire conduit à une sanction réparatrice. Les seules lettres de gestion, dépourvues de pièces justificatives annoncées, ne suffisent pas. Le tribunal relève qu’il n’est « aucunement justifié du montant recouvré […] au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » sur trois exercices. Une restitution est donc ordonnée pour le montant recalculé, conformément à l’économie de l’article 23, sans excès ni surcharge.
B. Les prérogatives du locataire et la portée pratique
La juridiction encadre avec mesure les initiatives du locataire en cas de contestation des charges. Elle rappelle l’obligation de payer les provisions contractuelles, malgré la contestation des régularisations, et refuse l’exception d’inexécution sur l’usage du logement. L’énoncé normatif relatif aux quittances est réaffirmé : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges ». L’injonction porte sur la période intégralement réglée, écartant toute astreinte faute de demande préalable.
Enfin, l’action en justice de la bailleresse n’est pas qualifiée d’abusive, le juge retenant qu’elle « était fondée à agir en justice ». Cette appréciation préserve le droit d’ester lorsque des impayés anciens et des différends techniques subsistent, tout en rappelant l’exigence de rigueur comptable. L’équilibre est complété par le rejet des demandes au titre de l’article 700 « en équité », solution pragmatique au regard du partage des manquements.
La décision, par ses rappels textuels et ses vérifications probatoires, renforce une ligne constante du contentieux locatif. Elle exige un commandement purgé de toute incertitude, consacre la traçabilité des charges et circonscrit les marges d’auto‑imputation ou de suspension unilatérale. Elle offre ainsi un guide opératoire aux praticiens pour structurer les décomptes, régulariser utilement et délivrer des quittances conformes.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal judiciaire de [Localité 4], le 30 juin 2025, statue sur un bail d’habitation conclu en 1994 et sur l’acquisition d’une clause résolutoire, déclenchée par un commandement de payer signifié en 2022. La bailleresse sollicitait la résiliation de plein droit, l’expulsion et une indemnité d’occupation, tandis que la locataire contestait le décompte, l’imputation des paiements et diverses charges, et formait des demandes reconventionnelles. La question porte d’abord sur l’exigence d’une dette certaine et exigible pour que le commandement produise effet, ensuite sur le régime probatoire des charges récupérables et des quittances. Le juge rappelle d’emblée que « En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », puis que, s’agissant de la clause résolutoire, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il constate, au vu des pièces, un solde antérieur indéterminé, écarte son incidence et retient que les paiements intervenus dans le délai ont neutralisé la clause, en décidant : « La clause résolutoire n’est ainsi pas acquise ». S’agissant des charges, la juridiction rappelle que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle », exige des justificatifs pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et enjoint la remise de quittances selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.
I. Le contrôle renforcé de la clause résolutoire
A. Une dette certaine exigée par le commandement
Le juge vérifie la certitude de la dette composant le commandement, préalable à tout effet résolutoire. Il constate une rupture probatoire sur une période clé et en tire une conséquence décisive. L’énoncé est net : « Le relevé de compte est inconnu pour la période du 10 décembre 2020 au 30 septembre 2021 », puis « l’origine de la somme de 5775,67 euros est, en l’absence d’explications de la bailleresse, indéterminée et la créance incertaine ». Ainsi, l’acte signifié n’a pu viser utilement cette composante, faute de traçabilité comptable vérifiable et d’allégation circonstanciée. La juridiction en déduit que « Le commandement de payer n’a pas pu produire effet sur cette somme », laquelle doit être déduite, ce qui réduit l’assiette du commandement aux seules sommes certaines et documentées.
Ce rappel strict de la certitude de la dette se combine à la charge de la preuve de l’exigibilité. Le tribunal articule le droit positif autour d’un double axe probatoire et formel. D’une part, il exige l’identification précise des postes, périodes et affectations antérieures. D’autre part, il fait obstacle à toute capitalisation opaque de soldes, incompatible avec l’exigence d’un titre de mise en demeure opérant. La solution protège l’efficacité de l’article 24 de la loi de 1989, sans sacrifier la sécurité juridique des parties.
B. L’effet neutralisé par les paiements justifiés
Réduite à sa base certaine, la dette visée par le commandement doit ensuite rester impayée au terme de deux mois. La juridiction confronte alors le calendrier des versements et le quantum résiduel. Sur pièces, elle retient que les paiements effectués postérieurement à la signification, dans le délai légal, atteignent un montant supérieur à la dette utile. Elle conclut sobrement : « La clause résolutoire n’est ainsi pas acquise ». La rigueur probatoire commande ici la neutralisation de la sanction contractuelle.
La décision écarte logiquement les demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de solde locatif, en relevant que la « créance [est] incertaine ». Le rappel initial demeure déterminant : un commandement irrigué par un poste non justifié ne peut enclencher la résiliation de plein droit. La portée pédagogique est nette pour la pratique des baux d’habitation, notamment en présence d’historiques d’imputation complexes.
II. Les charges récupérables et les obligations d’information
A. La justification des charges et de la TEOM
Le juge reprend le dispositif légal des charges, centré sur l’exigence d’une régularisation annuelle fondée sur des justificatifs accessibles. Il cite expressément l’article 23 : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle ». Il rappelle aussi le droit d’accès du locataire aux pièces : « Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».
Appliqué à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ce cadre probatoire conduit à une sanction réparatrice. Les seules lettres de gestion, dépourvues de pièces justificatives annoncées, ne suffisent pas. Le tribunal relève qu’il n’est « aucunement justifié du montant recouvré […] au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » sur trois exercices. Une restitution est donc ordonnée pour le montant recalculé, conformément à l’économie de l’article 23, sans excès ni surcharge.
B. Les prérogatives du locataire et la portée pratique
La juridiction encadre avec mesure les initiatives du locataire en cas de contestation des charges. Elle rappelle l’obligation de payer les provisions contractuelles, malgré la contestation des régularisations, et refuse l’exception d’inexécution sur l’usage du logement. L’énoncé normatif relatif aux quittances est réaffirmé : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges ». L’injonction porte sur la période intégralement réglée, écartant toute astreinte faute de demande préalable.
Enfin, l’action en justice de la bailleresse n’est pas qualifiée d’abusive, le juge retenant qu’elle « était fondée à agir en justice ». Cette appréciation préserve le droit d’ester lorsque des impayés anciens et des différends techniques subsistent, tout en rappelant l’exigence de rigueur comptable. L’équilibre est complété par le rejet des demandes au titre de l’article 700 « en équité », solution pragmatique au regard du partage des manquements.
La décision, par ses rappels textuels et ses vérifications probatoires, renforce une ligne constante du contentieux locatif. Elle exige un commandement purgé de toute incertitude, consacre la traçabilité des charges et circonscrit les marges d’auto‑imputation ou de suspension unilatérale. Elle offre ainsi un guide opératoire aux praticiens pour structurer les décomptes, régulariser utilement et délivrer des quittances conformes.