Tribunal judiciaire de Paris, le 30 juin 2025, n°24/56089
Le Tribunal judiciaire de Paris, 30 juin 2025, statue en procédure accélérée au fond sur l’application des articles L. 631-7, L. 631-7-1 A et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. La commune demande la condamnation des propriétaires d’un appartement pour changement d’usage illicite par des locations meublées de courte durée, ainsi que le retour à l’habitation et une amende civile. Les défendeurs opposent le caractère de résidence principale de l’intégralité du logement, rendant inutile toute autorisation préalable. La question posée tient à la preuve et à la qualification de la résidence principale, au sens des textes applicables, en présence de locations répétées à une clientèle de passage. La juridiction retient que la preuve d’une résidence principale est apportée et déboute la commune de l’ensemble de ses demandes, condamnant celle-ci aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Le sens de la décision
A. Le cadre normatif et la charge probatoire de la résidence principale Le régime du changement d’usage prohibe, dans les communes concernées, la location meublée répétée de courte durée d’un local d’habitation sans autorisation. Le texte admet toutefois une exception lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, au sens de la loi du 6 juillet 1989, laquelle autorise les séjours au moins huit mois l’an, sauf motifs légaux. La juridiction fixe nettement la charge probatoire en rappelant que « Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale ». Elle précise le contrôle des indices d’occupation effective, et écarte l’argument fiscal déclaré comme déterminant exclusif. Elle énonce que « La domiciliation fiscale ne suffit pas à démontrer l’effectivité de l’occupation d’un appartement […] Dès lors, un document fiscal doit être complété, pour établir le domicile réel, par d’autres éléments ».
B. L’appréciation concrète des indices d’occupation effective Le contrôle porte sur une pluralité d’éléments concordants : abonnements et factures, correspondances d’organismes sociaux, attestations de voisinage et de gardiennage, participation suivie à la vie de la copropriété, et présence établie lors de réunions de chantier. Les séjours prolongés à l’étranger durant la crise sanitaire sont replacés dans leur contexte médical, sans neutraliser la résidence principale, conformément à la définition légale. L’aménagement interne du bien, évoqué par la demanderesse pour soutenir un usage touristique autonome, est relativisé par l’usage familial et l’unité d’habitation revendiquée. La juridiction en déduit, par une formule délibérée, que « Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs démontrent que l’appartement litigieux constituait bien leur résidence principale ».
II. La valeur et la portée de la solution
A. Une méthode probatoire rigoureuse et conforme à l’objectif du dispositif La solution satisfaite l’objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie, sans dénaturer l’exception relative à la résidence principale. Elle renforce l’exigence d’une preuve positive, plurielle et circonstanciée de l’occupation au quotidien, en refusant toute automaticité attachée à la fiscalité déclarative. L’énoncé selon lequel « La domiciliation fiscale ne suffit pas » institue un filtre utile contre les déclarations opportunistes. Il balise, avec mesure, l’office du juge en matière de faits mixtes, où statut légal et indices matériels se combinent.
B. Des enseignements opérationnels pour la pratique contentieuse locale La décision éclaire la stratégie probatoire des parties en litige. La commune doit documenter l’absence d’occupation effective au-delà des seules données de plateforme ou d’imprimés fiscaux. Les occupants doivent, s’ils invoquent l’exception, réunir des pièces continues et diverses, attestant de la vie ordinaire du foyer. La reconnaissance de motifs de santé et de contexte sanitaire, intégrés sans excès, ouvre une voie d’équilibre, sans affaiblir le dispositif répressif lorsque l’usage touristique se substitue à l’habitation. La portée est immédiate pour les contentieux analogues, où l’autorisation préalable n’est pas exigée si la résidence principale est solidement établie.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Paris, 30 juin 2025, statue en procédure accélérée au fond sur l’application des articles L. 631-7, L. 631-7-1 A et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. La commune demande la condamnation des propriétaires d’un appartement pour changement d’usage illicite par des locations meublées de courte durée, ainsi que le retour à l’habitation et une amende civile. Les défendeurs opposent le caractère de résidence principale de l’intégralité du logement, rendant inutile toute autorisation préalable. La question posée tient à la preuve et à la qualification de la résidence principale, au sens des textes applicables, en présence de locations répétées à une clientèle de passage. La juridiction retient que la preuve d’une résidence principale est apportée et déboute la commune de l’ensemble de ses demandes, condamnant celle-ci aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Le sens de la décision
A. Le cadre normatif et la charge probatoire de la résidence principale
Le régime du changement d’usage prohibe, dans les communes concernées, la location meublée répétée de courte durée d’un local d’habitation sans autorisation. Le texte admet toutefois une exception lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, au sens de la loi du 6 juillet 1989, laquelle autorise les séjours au moins huit mois l’an, sauf motifs légaux. La juridiction fixe nettement la charge probatoire en rappelant que « Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale ». Elle précise le contrôle des indices d’occupation effective, et écarte l’argument fiscal déclaré comme déterminant exclusif. Elle énonce que « La domiciliation fiscale ne suffit pas à démontrer l’effectivité de l’occupation d’un appartement […] Dès lors, un document fiscal doit être complété, pour établir le domicile réel, par d’autres éléments ».
B. L’appréciation concrète des indices d’occupation effective
Le contrôle porte sur une pluralité d’éléments concordants : abonnements et factures, correspondances d’organismes sociaux, attestations de voisinage et de gardiennage, participation suivie à la vie de la copropriété, et présence établie lors de réunions de chantier. Les séjours prolongés à l’étranger durant la crise sanitaire sont replacés dans leur contexte médical, sans neutraliser la résidence principale, conformément à la définition légale. L’aménagement interne du bien, évoqué par la demanderesse pour soutenir un usage touristique autonome, est relativisé par l’usage familial et l’unité d’habitation revendiquée. La juridiction en déduit, par une formule délibérée, que « Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs démontrent que l’appartement litigieux constituait bien leur résidence principale ».
II. La valeur et la portée de la solution
A. Une méthode probatoire rigoureuse et conforme à l’objectif du dispositif
La solution satisfaite l’objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie, sans dénaturer l’exception relative à la résidence principale. Elle renforce l’exigence d’une preuve positive, plurielle et circonstanciée de l’occupation au quotidien, en refusant toute automaticité attachée à la fiscalité déclarative. L’énoncé selon lequel « La domiciliation fiscale ne suffit pas » institue un filtre utile contre les déclarations opportunistes. Il balise, avec mesure, l’office du juge en matière de faits mixtes, où statut légal et indices matériels se combinent.
B. Des enseignements opérationnels pour la pratique contentieuse locale
La décision éclaire la stratégie probatoire des parties en litige. La commune doit documenter l’absence d’occupation effective au-delà des seules données de plateforme ou d’imprimés fiscaux. Les occupants doivent, s’ils invoquent l’exception, réunir des pièces continues et diverses, attestant de la vie ordinaire du foyer. La reconnaissance de motifs de santé et de contexte sanitaire, intégrés sans excès, ouvre une voie d’équilibre, sans affaiblir le dispositif répressif lorsque l’usage touristique se substitue à l’habitation. La portée est immédiate pour les contentieux analogues, où l’autorisation préalable n’est pas exigée si la résidence principale est solidement établie.