Tribunal judiciaire de Paris, le 30 juin 2025, n°25/02371
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4], le 30 juin 2025, statue sur la résiliation d’un titre d’occupation en logement‑foyer, sollicitée pour impayés et manquements au règlement intérieur. Le contrat, conclu le 21 décembre 2023, portait sur un logement au sein d’un foyer‑logement pour une redevance mensuelle convenue. Le gestionnaire a assigné le résident afin d’obtenir la résiliation, l’expulsion, le paiement des arriérés, une indemnité d’occupation, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le résident a demandé le rejet de ces prétentions.
La procédure, introduite par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 et plaidée le 19 mai 2025, conduit le juge à préciser le régime des logements‑foyers, notamment quant à l’exclusion du maintien dans les lieux et aux cas limitatifs de résiliation. La question est de savoir si des impayés circonscrits et des atteintes ponctuelles au règlement justifient, au regard des articles 1224 et 1229 du code civil et des articles L.633‑1 et suivants et R.633‑3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du titre et l’expulsion, ou s’ils appellent une réponse mesurée. La juridiction rejette la résiliation et l’expulsion, tout en condamnant le résident à régler l’arriéré arrêté au 30 avril 2025.
I – Le cadre juridique spécifique des logements‑foyers
A – L’exclusion du maintien dans les lieux et l’articulation avec le droit commun des contrats La décision rappelle d’abord le statut applicable: « il convient de rappeler que le logement occupé […] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ». Ce régime « exclut le droit au maintien dans les lieux » et « échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 […] ainsi qu’au titre Ier bis […] de la loi du 6 juillet 1989 ». Le juge réinscrit ainsi le litige dans le droit commun des obligations pour la mécanique de résolution, en citant les articles 1224 et 1229 du code civil, tout en réservant la prévalence des règles spéciales sur les causes et modalités de résiliation. L’emploi des catégories de « résolution » et de « résiliation » permet de distinguer l’office du juge en présence d’exécutions successives, sans brouiller la spécificité du logement‑foyer.
Ce rappel de méthode éclaire la portée du contrôle exercé: la juridiction ne transpose ni le maintien dans les lieux ni les règles de la loi de 1989, mais vérifie si les manquements invoqués entrent dans les cas légaux de résiliation et présentent une gravité suffisante au sens du droit commun des contrats.
B – Les cas de résiliation et les exigences de forme selon le CCH La décision précise que « le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : inexécution […] manquement grave ou répété au règlement intérieur ; cessation totale d’activité ; [ou] cessation des conditions d’admission ». Elle cite ensuite l’article R.633‑3 quant au préavis et au quantum d’impayés, en reprenant que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés ou […] lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel […] reste due ». Enfin, la juridiction souligne l’exigence de notification effective, rappelant qu’« il est jugé […] que la mise en œuvre de la clause résolutoire […] est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire ».
L’ensemble de ces énonciations assoit un cadre clair: les causes sont limitatives, l’impayé doit atteindre un seuil objectivé, et la résiliation est enfermée dans des formes strictes. Le juge peut alors apprécier la matérialité, la gravité et la preuve des manquements allégués, en cohérence avec ce régime.
II – L’appréciation in concreto de la gravité des manquements et ses effets
A – L’insuffisance d’un arriéré ponctuel et l’absence de lien probant avec les troubles Le juge constate que « le décompte […] fait état d’un arriéré […] de 613,78 euros […] [qui] correspond cependant à une seule échéance tout au plus ». L’impayé ne franchit donc ni le seuil temporel de trois termes, ni le seuil quantitatif de deux mois de redevance au sens de l’article R.633‑3. S’agissant des intrusions évoquées, la décision relève que « rien n’établit » le lien avec le résident, à défaut de pièces probantes, de sorte que l’imputabilité fait défaut. L’approche demeure rigoureuse: l’allégation de troubles ne suffit pas sans rattachement factuel précis à l’occupant et sans qualification de « manquement grave ou répété » exigée par le texte.
La grille de lecture mêle ainsi les critères objectifs du CCH et l’exigence, tirée du droit commun, d’une inexécution « suffisamment grave » pour emporter résiliation. Le défaut de seuil et le défaut de preuve articulée conduisent à écarter la demande principale.
B – La prise en compte d’un manquement unique au règlement et la subsistance de la dette Le juge retient que le résident a reconnu la reproduction d’un badge, mais précise aussitôt que « [c]ette violation du règlement intérieur […] n’est qu’un fait unique ». En conséquence, « les manquements contractuels […] ne sont pas suffisamment graves en l’état pour justifier la résiliation du bail ». La solution est mesurée: elle prévient la banalisation de la résiliation pour des atteintes isolées, tout en signalant qu’une réitération serait décisive. Le contentieux de l’occupation en logement‑foyer conserve ainsi son équilibre entre prévention des troubles et proportionnalité des sanctions.
Pour autant, l’obligation de paiement subsiste, conformément aux articles 1103 et 1217 du code civil. La juridiction rappelle, de manière nette, que « le décompte du 30 avril 2025 met en évidence un arriéré de redevances et charges de 613,78 euros ». La condamnation au paiement s’aligne sur la force obligatoire du contrat et la dette certaine, liquide et exigible, sans ajouter de sanction expulsive ni d’indemnité procédurale.
Cette décision éclaire le contentieux des logements‑foyers par une articulation cohérente des textes spéciaux et du droit commun. Elle invite les gestionnaires à documenter précisément la matérialité, l’imputabilité et la gravité des manquements, et les résidents à prévenir toute réitération, faute de quoi l’appréciation basculerait vers la résiliation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4], le 30 juin 2025, statue sur la résiliation d’un titre d’occupation en logement‑foyer, sollicitée pour impayés et manquements au règlement intérieur. Le contrat, conclu le 21 décembre 2023, portait sur un logement au sein d’un foyer‑logement pour une redevance mensuelle convenue. Le gestionnaire a assigné le résident afin d’obtenir la résiliation, l’expulsion, le paiement des arriérés, une indemnité d’occupation, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le résident a demandé le rejet de ces prétentions.
La procédure, introduite par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 et plaidée le 19 mai 2025, conduit le juge à préciser le régime des logements‑foyers, notamment quant à l’exclusion du maintien dans les lieux et aux cas limitatifs de résiliation. La question est de savoir si des impayés circonscrits et des atteintes ponctuelles au règlement justifient, au regard des articles 1224 et 1229 du code civil et des articles L.633‑1 et suivants et R.633‑3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du titre et l’expulsion, ou s’ils appellent une réponse mesurée. La juridiction rejette la résiliation et l’expulsion, tout en condamnant le résident à régler l’arriéré arrêté au 30 avril 2025.
I – Le cadre juridique spécifique des logements‑foyers
A – L’exclusion du maintien dans les lieux et l’articulation avec le droit commun des contrats
La décision rappelle d’abord le statut applicable: « il convient de rappeler que le logement occupé […] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ». Ce régime « exclut le droit au maintien dans les lieux » et « échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 […] ainsi qu’au titre Ier bis […] de la loi du 6 juillet 1989 ». Le juge réinscrit ainsi le litige dans le droit commun des obligations pour la mécanique de résolution, en citant les articles 1224 et 1229 du code civil, tout en réservant la prévalence des règles spéciales sur les causes et modalités de résiliation. L’emploi des catégories de « résolution » et de « résiliation » permet de distinguer l’office du juge en présence d’exécutions successives, sans brouiller la spécificité du logement‑foyer.
Ce rappel de méthode éclaire la portée du contrôle exercé: la juridiction ne transpose ni le maintien dans les lieux ni les règles de la loi de 1989, mais vérifie si les manquements invoqués entrent dans les cas légaux de résiliation et présentent une gravité suffisante au sens du droit commun des contrats.
B – Les cas de résiliation et les exigences de forme selon le CCH
La décision précise que « le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : inexécution […] manquement grave ou répété au règlement intérieur ; cessation totale d’activité ; [ou] cessation des conditions d’admission ». Elle cite ensuite l’article R.633‑3 quant au préavis et au quantum d’impayés, en reprenant que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés ou […] lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel […] reste due ». Enfin, la juridiction souligne l’exigence de notification effective, rappelant qu’« il est jugé […] que la mise en œuvre de la clause résolutoire […] est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire ».
L’ensemble de ces énonciations assoit un cadre clair: les causes sont limitatives, l’impayé doit atteindre un seuil objectivé, et la résiliation est enfermée dans des formes strictes. Le juge peut alors apprécier la matérialité, la gravité et la preuve des manquements allégués, en cohérence avec ce régime.
II – L’appréciation in concreto de la gravité des manquements et ses effets
A – L’insuffisance d’un arriéré ponctuel et l’absence de lien probant avec les troubles
Le juge constate que « le décompte […] fait état d’un arriéré […] de 613,78 euros […] [qui] correspond cependant à une seule échéance tout au plus ». L’impayé ne franchit donc ni le seuil temporel de trois termes, ni le seuil quantitatif de deux mois de redevance au sens de l’article R.633‑3. S’agissant des intrusions évoquées, la décision relève que « rien n’établit » le lien avec le résident, à défaut de pièces probantes, de sorte que l’imputabilité fait défaut. L’approche demeure rigoureuse: l’allégation de troubles ne suffit pas sans rattachement factuel précis à l’occupant et sans qualification de « manquement grave ou répété » exigée par le texte.
La grille de lecture mêle ainsi les critères objectifs du CCH et l’exigence, tirée du droit commun, d’une inexécution « suffisamment grave » pour emporter résiliation. Le défaut de seuil et le défaut de preuve articulée conduisent à écarter la demande principale.
B – La prise en compte d’un manquement unique au règlement et la subsistance de la dette
Le juge retient que le résident a reconnu la reproduction d’un badge, mais précise aussitôt que « [c]ette violation du règlement intérieur […] n’est qu’un fait unique ». En conséquence, « les manquements contractuels […] ne sont pas suffisamment graves en l’état pour justifier la résiliation du bail ». La solution est mesurée: elle prévient la banalisation de la résiliation pour des atteintes isolées, tout en signalant qu’une réitération serait décisive. Le contentieux de l’occupation en logement‑foyer conserve ainsi son équilibre entre prévention des troubles et proportionnalité des sanctions.
Pour autant, l’obligation de paiement subsiste, conformément aux articles 1103 et 1217 du code civil. La juridiction rappelle, de manière nette, que « le décompte du 30 avril 2025 met en évidence un arriéré de redevances et charges de 613,78 euros ». La condamnation au paiement s’aligne sur la force obligatoire du contrat et la dette certaine, liquide et exigible, sans ajouter de sanction expulsive ni d’indemnité procédurale.
Cette décision éclaire le contentieux des logements‑foyers par une articulation cohérente des textes spéciaux et du droit commun. Elle invite les gestionnaires à documenter précisément la matérialité, l’imputabilité et la gravité des manquements, et les résidents à prévenir toute réitération, faute de quoi l’appréciation basculerait vers la résiliation.