Tribunal judiciaire de Poitiers, le 30 juin 2025, n°22/01784
Le Tribunal judiciaire de Poitiers, 30 juin 2025, statue sur l’action en responsabilité engagée par des acquéreurs initiaux évincés à la suite d’une préemption urbaine. Un compromis de vente portait sur un immeuble à rénover. Le droit de préemption a été exercé pour constituer des réserves foncières et réaliser des logements, y compris sociaux. Les demandeurs soutiennent que le projet a été abandonné dans les cinq ans, qu’une orientation d’aménagement et de programmation a modifié l’affectation des parcelles, et qu’aucune offre prioritaire ne leur a été faite au titre de l’article L213-11 du code de l’urbanisme. Les défendeurs répliquent que le projet n’est ni abandonné ni remplacé par un objet étranger à l’article L210-1, que les parcelles n’ont été ni « utilisées » ni « aliénées », et que l’inscription en OAP ne vaut pas décision d’affectation. La juridiction retient que « Il n’est pas contesté que le projet de construction de logements, y compris sociaux, (…) n’a pas été réalisé à ce jour », mais juge décisif l’absence de preuve d’une utilisation ou aliénation pour un autre objet dans le délai de cinq ans. La question posée est donc de savoir si l’inexécution du projet initial, combinée à une OAP, déclenche l’obligation de proposer prioritairement la rétrocession aux acquéreurs initiaux. La décision répond négativement et énonce que « En l’état de l’ensemble de ces éléments réunis, il n’est pas prouvé que, moins de cinq ans après l’exercice du droit de préemption, il a été décidé d’utiliser les parcelles litigieuses pour d’autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l’article L210-1 ». Les demandes indemnitaires sont rejetées, de même que la demande reconventionnelle pour abus.
I. Le sens de la décision
A. Les conditions d’ouverture de l’offre prioritaire au regard du délai quinquennal Le fondement invoqué suppose la réunion de deux conditions cumulatives. D’une part, une décision d’« utiliser ou aliéner » le bien préempté, intervenue avant l’expiration du délai de cinq ans. D’autre part, un objet « autre » que ceux de l’article L210-1. La juridiction articule précisément ce contrôle temporel et matériel. Elle constate l’inexécution du projet de logements à l’intérieur du délai, mais refuse d’y voir un fait générateur en soi. Le cœur de la motivation tient à l’absence d’un acte d’affectation contrarié. Elle affirme ainsi que « En l’état de l’ensemble de ces éléments réunis, il n’est pas prouvé que (…) il a été décidé d’utiliser les parcelles litigieuses pour d’autres objets ». La simple inertie, même prolongée, n’équivaut ni à une utilisation ni à une aliénation. Le défaut d’exécution du projet initial ne suffit donc pas, à lui seul, à ouvrir le mécanisme de l’offre.
B. La distinction entre OAP et décision d’usage au sens de l’article L213-11 Le raisonnement repose ensuite sur la portée normative de l’OAP. L’orientation d’aménagement et de programmation informe la planification, mais ne décide pas l’affectation d’une parcelle déterminée. La juridiction l’énonce explicitement: « Toutefois, outre que ces seules OAP ne suffisent pas à établir une nouvelle décision municipale “d’utiliser” les parcelles au sens de l’article L213‑11 du code de l’urbanisme, en tout état de cause ces nouvelles OAP ne peuvent permettre de présumer que l’autorité publique va nécessairement utiliser les parcelles litigieuses en vue d’autres objets ». L’inscription en OAP demeure un outil souple. Elle ne caractérise ni l’aliénation, ni l’emploi effectif, ni un basculement vers un objet étranger à l’article L210-1. L’économie du texte impose un acte décisionnel d’affectation, ou une cession, pour faire naître l’obligation de proposition prioritaire.
II. La valeur et la portée
A. Une lecture stricte préservant la finalité des réserves foncières La solution retient une conception exigeante des conditions de l’article L213-11. Elle protège la capacité de portage foncier, en laissant le temps à la collectivité de mûrir un projet conforme à l’article L210-1, même après un glissement calendaire. Cette approche évite de confondre l’outil de planification avec la décision d’usage, et prévient une automaticité de la rétrocession en cas de retard. Elle assure la cohérence du couple L210-1/L213-11, en subordonnant la priorité d’acquérir à un véritable « changement d’affectation » ou à une aliénation, et non à de simples indices de réorientation. Elle se montre ainsi fidèle à la logique d’intérêt général qui fonde les préemptions et les réserves.
B. Les implications pratiques pour les acquéreurs évincés et les collectivités La portée de l’arrêt commande une vigilance accrue sur les actes matérialisant l’usage. Une délibération d’affectation étrangère à l’article L210-1, une cession à un tiers non habilité, ou un montage incompatible déclencheraient le mécanisme de l’offre prioritaire. À l’inverse, une OAP, des études, ou un maintien en réserve ne suffisent pas. Les acquéreurs évincés conservent des voies de contestation en cas de dérive avérée, mais ils ne peuvent assimiler l’inexécution dans le délai à une faute civile autonome. La sécurité juridique y gagne en lisibilité, au prix d’une exigence probatoire renforcée. La formule adoptée, sobre et ferme, ferme la porte aux demandes indemnitaires fondées sur la seule inertie: « Il n’est pas contesté que le projet (…) n’a pas été réalisé à ce jour », mais cela ne caractérise pas, à soi seul, l’« utilisation » au sens de l’article L213-11.
Cette solution, ferme sur la qualification et mesurée quant aux indices urbanistiques, offre un cadre opératoire clair. Elle invite à documenter précisément le basculement d’affectation et à distinguer nettement planification, décision d’usage et aliénation pour l’application du droit de priorité.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Poitiers, 30 juin 2025, statue sur l’action en responsabilité engagée par des acquéreurs initiaux évincés à la suite d’une préemption urbaine. Un compromis de vente portait sur un immeuble à rénover. Le droit de préemption a été exercé pour constituer des réserves foncières et réaliser des logements, y compris sociaux. Les demandeurs soutiennent que le projet a été abandonné dans les cinq ans, qu’une orientation d’aménagement et de programmation a modifié l’affectation des parcelles, et qu’aucune offre prioritaire ne leur a été faite au titre de l’article L213-11 du code de l’urbanisme. Les défendeurs répliquent que le projet n’est ni abandonné ni remplacé par un objet étranger à l’article L210-1, que les parcelles n’ont été ni « utilisées » ni « aliénées », et que l’inscription en OAP ne vaut pas décision d’affectation. La juridiction retient que « Il n’est pas contesté que le projet de construction de logements, y compris sociaux, (…) n’a pas été réalisé à ce jour », mais juge décisif l’absence de preuve d’une utilisation ou aliénation pour un autre objet dans le délai de cinq ans. La question posée est donc de savoir si l’inexécution du projet initial, combinée à une OAP, déclenche l’obligation de proposer prioritairement la rétrocession aux acquéreurs initiaux. La décision répond négativement et énonce que « En l’état de l’ensemble de ces éléments réunis, il n’est pas prouvé que, moins de cinq ans après l’exercice du droit de préemption, il a été décidé d’utiliser les parcelles litigieuses pour d’autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l’article L210-1 ». Les demandes indemnitaires sont rejetées, de même que la demande reconventionnelle pour abus.
I. Le sens de la décision
A. Les conditions d’ouverture de l’offre prioritaire au regard du délai quinquennal
Le fondement invoqué suppose la réunion de deux conditions cumulatives. D’une part, une décision d’« utiliser ou aliéner » le bien préempté, intervenue avant l’expiration du délai de cinq ans. D’autre part, un objet « autre » que ceux de l’article L210-1. La juridiction articule précisément ce contrôle temporel et matériel. Elle constate l’inexécution du projet de logements à l’intérieur du délai, mais refuse d’y voir un fait générateur en soi. Le cœur de la motivation tient à l’absence d’un acte d’affectation contrarié. Elle affirme ainsi que « En l’état de l’ensemble de ces éléments réunis, il n’est pas prouvé que (…) il a été décidé d’utiliser les parcelles litigieuses pour d’autres objets ». La simple inertie, même prolongée, n’équivaut ni à une utilisation ni à une aliénation. Le défaut d’exécution du projet initial ne suffit donc pas, à lui seul, à ouvrir le mécanisme de l’offre.
B. La distinction entre OAP et décision d’usage au sens de l’article L213-11
Le raisonnement repose ensuite sur la portée normative de l’OAP. L’orientation d’aménagement et de programmation informe la planification, mais ne décide pas l’affectation d’une parcelle déterminée. La juridiction l’énonce explicitement: « Toutefois, outre que ces seules OAP ne suffisent pas à établir une nouvelle décision municipale “d’utiliser” les parcelles au sens de l’article L213‑11 du code de l’urbanisme, en tout état de cause ces nouvelles OAP ne peuvent permettre de présumer que l’autorité publique va nécessairement utiliser les parcelles litigieuses en vue d’autres objets ». L’inscription en OAP demeure un outil souple. Elle ne caractérise ni l’aliénation, ni l’emploi effectif, ni un basculement vers un objet étranger à l’article L210-1. L’économie du texte impose un acte décisionnel d’affectation, ou une cession, pour faire naître l’obligation de proposition prioritaire.
II. La valeur et la portée
A. Une lecture stricte préservant la finalité des réserves foncières
La solution retient une conception exigeante des conditions de l’article L213-11. Elle protège la capacité de portage foncier, en laissant le temps à la collectivité de mûrir un projet conforme à l’article L210-1, même après un glissement calendaire. Cette approche évite de confondre l’outil de planification avec la décision d’usage, et prévient une automaticité de la rétrocession en cas de retard. Elle assure la cohérence du couple L210-1/L213-11, en subordonnant la priorité d’acquérir à un véritable « changement d’affectation » ou à une aliénation, et non à de simples indices de réorientation. Elle se montre ainsi fidèle à la logique d’intérêt général qui fonde les préemptions et les réserves.
B. Les implications pratiques pour les acquéreurs évincés et les collectivités
La portée de l’arrêt commande une vigilance accrue sur les actes matérialisant l’usage. Une délibération d’affectation étrangère à l’article L210-1, une cession à un tiers non habilité, ou un montage incompatible déclencheraient le mécanisme de l’offre prioritaire. À l’inverse, une OAP, des études, ou un maintien en réserve ne suffisent pas. Les acquéreurs évincés conservent des voies de contestation en cas de dérive avérée, mais ils ne peuvent assimiler l’inexécution dans le délai à une faute civile autonome. La sécurité juridique y gagne en lisibilité, au prix d’une exigence probatoire renforcée. La formule adoptée, sobre et ferme, ferme la porte aux demandes indemnitaires fondées sur la seule inertie: « Il n’est pas contesté que le projet (…) n’a pas été réalisé à ce jour », mais cela ne caractérise pas, à soi seul, l’« utilisation » au sens de l’article L213-11.
Cette solution, ferme sur la qualification et mesurée quant aux indices urbanistiques, offre un cadre opératoire clair. Elle invite à documenter précisément le basculement d’affectation et à distinguer nettement planification, décision d’usage et aliénation pour l’application du droit de priorité.