Tribunal judiciaire de Rennes Statuant en Qualité de, le 27 juin 2025, n°24/07363
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes le 27 juin 2025, le jugement commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation et l’office du juge quant aux délais et à la suspension de ses effets. Un bail a été conclu au printemps 2023. Une caution institutionnelle est intervenue au bénéfice du bailleur. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en juin 2024 pour des impayés, sans apurement dans le délai légal. La saisine de la commission de prévention des expulsions et la notification au représentant de l’État sont intervenues avant l’assignation, laquelle a été délivrée en septembre 2024. Le demandeur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et le paiement de l’arriéré. Le défendeur a contesté le quantum de la dette, demandé des délais de paiement et la suspension de la clause, en invoquant la reprise intégrale du loyer courant et une capacité d’apurement mensuelle.
La question portait sur les conditions d’acquisition et de suspension d’une clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sur la détermination de la dette locative en présence de règlements croisés entre caution et locataire. Le juge déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause au 14 août 2024, fixe l’arriéré à 3 573,53 euros et alloue des délais de trente-deux mois, en suspendant la clause durant leur exécution. Il détaille les intérêts selon les dates de mise en demeure et de saisine, et maintient l’exécution provisoire. L’arrêt invite à examiner d’abord le cadre légal de la clause résolutoire et sa mise en œuvre, puis l’office du juge dans la fixation de la dette et l’aménagement des conséquences.
I. Les conditions de la clause résolutoire et leur contrôle effectif
A. La recevabilité de l’action et le respect des formalités préalables Le juge vérifie la saisine préalable des instances de prévention et la notification à l’autorité préfectorale dans les délais. Il retient que « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. » L’exigence de double formalité, informative et préventive, irrigue la procédure d’expulsion en matière locative. Le contrôle opéré demeure concret et chronologique, ce qui répond à l’objectif de prévention et conditionne l’examen au fond.
La décision rappelle par ailleurs la fonction d’alerte du commandement de payer, qui doit reproduire la clause et les textes. Le document signifié en juin 2024 satisfaisait ces exigences textuelles. En l’absence d’apurement et de plan conclu dans le délai, les conditions d’une mise en œuvre automatique sont réunies, la rigueur du mécanisme étant compensée par des outils de prévention déjà activés.
B. La constatation de l’acquisition de la clause et sa date d’effet Le juge applique la temporalité légale de l’article 24 de la loi de 1989. Après deux mois demeurés infructueux, « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2024. » Le raisonnement articule strictement le point de départ au commandement régulier et au défaut de régularisation dans le délai, sans exigence d’une nouvelle mise en demeure.
Cette solution éclaire la distinction essentielle entre acquisition de la clause et expulsion. L’acquisition est constatée in abstracto dès que la condition suspensive échoue, tandis que l’expulsion relève encore de l’office du juge et de la mise en œuvre de garanties. La portée pratique est nette: la date d’acquisition borne le calcul de l’indemnité d’occupation, tout en demeurant susceptible de suspension dans le cadre des délais judiciaires.
II. La fixation de la dette et l’aménagement des effets par le juge
A. La vérification du quantum et l’ordonnancement des intérêts Le juge contrôle le décompte produit et neutralise une imputation indue liée à un mois intégralement payé par le locataire. Il reconstitue le solde en tenant compte des versements de la caution et des remboursements déjà opérés. La méthode, fidèle à l’article 1353 du code civil, impose au créancier la preuve de l’obligation et au débiteur la preuve des paiements libératoires, y compris par corrections ciblées.
L’ordonnance des intérêts distingue les sommes selon leurs causes et leurs dates. Le jugement précise un ancrage à la mise en demeure et à l’assignation, « avec intérêts au taux légal […] conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. » La segmentation adoptée renforce la lisibilité des accessoires de la dette et favorise la proportionnalité, en corrélation avec le calendrier procédural.
B. Les délais de paiement et la suspension de la clause dans l’office du juge L’article 24 de la loi de 1989 commande une double condition: reprise intégrale du loyer courant avant l’audience et capacité crédible d’apurement. Le juge constate ces éléments et accorde des délais de trente-deux mois au montant proposé. Il suspend les effets de la clause durant leur exécution, ce que le dispositif formalise: « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ». La règle de caducité conditionnelle est rappelée en ces termes: « Si le locataire se libère de sa dette locative […] la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. »
La solution équilibre protection de l’habitat et garantie du créancier par une clause de déchéance claire en cas de nouvel incident. Le maintien de l’exécution provisoire, motivé par « le montant et l’ancienneté de la dette » et l’octroi de délais, s’inscrit dans la logique des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, tout en réservant l’appréciation d’incompatibilité. L’ensemble dessine un office pragmatique: contrôle rigoureux des préalables, correction du quantum, et usage mesuré des outils de prévention de la rupture locative.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes le 27 juin 2025, le jugement commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation et l’office du juge quant aux délais et à la suspension de ses effets. Un bail a été conclu au printemps 2023. Une caution institutionnelle est intervenue au bénéfice du bailleur. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en juin 2024 pour des impayés, sans apurement dans le délai légal. La saisine de la commission de prévention des expulsions et la notification au représentant de l’État sont intervenues avant l’assignation, laquelle a été délivrée en septembre 2024. Le demandeur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et le paiement de l’arriéré. Le défendeur a contesté le quantum de la dette, demandé des délais de paiement et la suspension de la clause, en invoquant la reprise intégrale du loyer courant et une capacité d’apurement mensuelle.
La question portait sur les conditions d’acquisition et de suspension d’une clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sur la détermination de la dette locative en présence de règlements croisés entre caution et locataire. Le juge déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause au 14 août 2024, fixe l’arriéré à 3 573,53 euros et alloue des délais de trente-deux mois, en suspendant la clause durant leur exécution. Il détaille les intérêts selon les dates de mise en demeure et de saisine, et maintient l’exécution provisoire. L’arrêt invite à examiner d’abord le cadre légal de la clause résolutoire et sa mise en œuvre, puis l’office du juge dans la fixation de la dette et l’aménagement des conséquences.
I. Les conditions de la clause résolutoire et leur contrôle effectif
A. La recevabilité de l’action et le respect des formalités préalables
Le juge vérifie la saisine préalable des instances de prévention et la notification à l’autorité préfectorale dans les délais. Il retient que « Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. » L’exigence de double formalité, informative et préventive, irrigue la procédure d’expulsion en matière locative. Le contrôle opéré demeure concret et chronologique, ce qui répond à l’objectif de prévention et conditionne l’examen au fond.
La décision rappelle par ailleurs la fonction d’alerte du commandement de payer, qui doit reproduire la clause et les textes. Le document signifié en juin 2024 satisfaisait ces exigences textuelles. En l’absence d’apurement et de plan conclu dans le délai, les conditions d’une mise en œuvre automatique sont réunies, la rigueur du mécanisme étant compensée par des outils de prévention déjà activés.
B. La constatation de l’acquisition de la clause et sa date d’effet
Le juge applique la temporalité légale de l’article 24 de la loi de 1989. Après deux mois demeurés infructueux, « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2024. » Le raisonnement articule strictement le point de départ au commandement régulier et au défaut de régularisation dans le délai, sans exigence d’une nouvelle mise en demeure.
Cette solution éclaire la distinction essentielle entre acquisition de la clause et expulsion. L’acquisition est constatée in abstracto dès que la condition suspensive échoue, tandis que l’expulsion relève encore de l’office du juge et de la mise en œuvre de garanties. La portée pratique est nette: la date d’acquisition borne le calcul de l’indemnité d’occupation, tout en demeurant susceptible de suspension dans le cadre des délais judiciaires.
II. La fixation de la dette et l’aménagement des effets par le juge
A. La vérification du quantum et l’ordonnancement des intérêts
Le juge contrôle le décompte produit et neutralise une imputation indue liée à un mois intégralement payé par le locataire. Il reconstitue le solde en tenant compte des versements de la caution et des remboursements déjà opérés. La méthode, fidèle à l’article 1353 du code civil, impose au créancier la preuve de l’obligation et au débiteur la preuve des paiements libératoires, y compris par corrections ciblées.
L’ordonnance des intérêts distingue les sommes selon leurs causes et leurs dates. Le jugement précise un ancrage à la mise en demeure et à l’assignation, « avec intérêts au taux légal […] conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. » La segmentation adoptée renforce la lisibilité des accessoires de la dette et favorise la proportionnalité, en corrélation avec le calendrier procédural.
B. Les délais de paiement et la suspension de la clause dans l’office du juge
L’article 24 de la loi de 1989 commande une double condition: reprise intégrale du loyer courant avant l’audience et capacité crédible d’apurement. Le juge constate ces éléments et accorde des délais de trente-deux mois au montant proposé. Il suspend les effets de la clause durant leur exécution, ce que le dispositif formalise: « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ». La règle de caducité conditionnelle est rappelée en ces termes: « Si le locataire se libère de sa dette locative […] la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. »
La solution équilibre protection de l’habitat et garantie du créancier par une clause de déchéance claire en cas de nouvel incident. Le maintien de l’exécution provisoire, motivé par « le montant et l’ancienneté de la dette » et l’octroi de délais, s’inscrit dans la logique des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, tout en réservant l’appréciation d’incompatibilité. L’ensemble dessine un office pragmatique: contrôle rigoureux des préalables, correction du quantum, et usage mesuré des outils de prévention de la rupture locative.