Tribunal judiciaire de Rennes Statuant en Qualité de, le 27 juin 2025, n°25/00583
Le Tribunal judiciaire de Rennes, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 27 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement. Un commandement de payer avait été délivré le 11 octobre 2023 pour un arriéré locatif. Le locataire n’ayant pas réglé la somme dans le délai de deux mois, la bailleuse a saisi le juge pour constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion. À l’audience, les parties ont trouvé un accord sur un plan d’apurement de la dette. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets sous condition. Il a également condamné le locataire au paiement de l’arriéré, tout en refusant une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision illustre la conciliation entre la sanction du défaut de paiement et la protection du maintien dans les lieux, mettant en œuvre les pouvoirs modérateurs du juge des contentieux de la protection.
**La consécration d’une sanction contractuelle tempérée par l’office du juge**
Le jugement rappelle avec rigueur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire légale. Le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 12 décembre 2023 ». Cette application stricte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sanctionne le manquement contractuel. La décision affirme le principe selon lequel le bailleur peut se prévaloir d’une résiliation de plein droit après un commandement demeuré infructueux. Elle valide ainsi le mécanisme de sanction automatique prévu par la loi, protégeant la créance du bailleur. Toutefois, le juge use immédiatement de son pouvoir d’aménagement. Il suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution d’un plan d’apurement convenu entre les parties. Cette suspension conditionnelle transforme une sanction définitive en une mesure incitative au paiement. Elle démontre que l’acquisition de la clause n’équivaut pas à une résiliation immédiate et inéluctable. Le juge opère une modulation temporelle de la sanction. Il subordonne l’effet résolutoif au respect strict du plan, créant une période probatoire. Cette solution équilibre les intérêts en présence. Elle maintient la pression sur le locataire tout en lui offrant une ultime possibilité de se maintenir dans les lieux. L’office du juge dépasse ici la simple constatation pour organiser l’avenir de la relation contractuelle.
**L’encadrement judiciaire des suites de la procédure entre exécution et équité**
La décision organise précisément les conséquences du non-respect éventuel du plan. Elle énonce qu’à défaut de paiement, « le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2023 ». Cette rétroactivité de la résiliation renforce la portée dissuasive de la sanction. Elle permet également de fonder la créance d’une indemnité d’occupation due à compter de cette date. Le juge définit un processus d’expulsion simplifié, sans nouvelle procédure judiciaire, après un commandement de quitter les lieux. Cette prévision sécurise le bailleur et accélère l’exécution en cas de nouvelle défaillance. Parallèlement, le jugement témoigne d’une attention marquée à la situation du locataire. Le refus de toute condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est significatif. Le juge motive ce refus par la « situation économique » du défendeur. Cette prise en compte concrète des capacités financières atténue les conséquences pécuniaires de la procédure pour la partie la plus faible. Elle applique le principe d’équité inscrit dans l’article 700. Le maintien de l’exécution provisoire de droit, quant à lui, assure l’efficacité immédiate de la décision, notamment pour le recouvrement de la dette. Le juge écarte toute incompatibilité avec la nature de l’affaire, estimant que le plan d’apurement rend cette exécution supportable. Ainsi, la décision combine fermeté sur le principe de l’obligation de payer et souplesse dans les modalités d’exécution. Elle incarne la philosophie du contentieux de la protection, où la sanction du droit s’accompagne d’une recherche de proportionnalité.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Rennes, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 27 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement. Un commandement de payer avait été délivré le 11 octobre 2023 pour un arriéré locatif. Le locataire n’ayant pas réglé la somme dans le délai de deux mois, la bailleuse a saisi le juge pour constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion. À l’audience, les parties ont trouvé un accord sur un plan d’apurement de la dette. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets sous condition. Il a également condamné le locataire au paiement de l’arriéré, tout en refusant une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision illustre la conciliation entre la sanction du défaut de paiement et la protection du maintien dans les lieux, mettant en œuvre les pouvoirs modérateurs du juge des contentieux de la protection.
**La consécration d’une sanction contractuelle tempérée par l’office du juge**
Le jugement rappelle avec rigueur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire légale. Le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 12 décembre 2023 ». Cette application stricte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sanctionne le manquement contractuel. La décision affirme le principe selon lequel le bailleur peut se prévaloir d’une résiliation de plein droit après un commandement demeuré infructueux. Elle valide ainsi le mécanisme de sanction automatique prévu par la loi, protégeant la créance du bailleur. Toutefois, le juge use immédiatement de son pouvoir d’aménagement. Il suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution d’un plan d’apurement convenu entre les parties. Cette suspension conditionnelle transforme une sanction définitive en une mesure incitative au paiement. Elle démontre que l’acquisition de la clause n’équivaut pas à une résiliation immédiate et inéluctable. Le juge opère une modulation temporelle de la sanction. Il subordonne l’effet résolutoif au respect strict du plan, créant une période probatoire. Cette solution équilibre les intérêts en présence. Elle maintient la pression sur le locataire tout en lui offrant une ultime possibilité de se maintenir dans les lieux. L’office du juge dépasse ici la simple constatation pour organiser l’avenir de la relation contractuelle.
**L’encadrement judiciaire des suites de la procédure entre exécution et équité**
La décision organise précisément les conséquences du non-respect éventuel du plan. Elle énonce qu’à défaut de paiement, « le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2023 ». Cette rétroactivité de la résiliation renforce la portée dissuasive de la sanction. Elle permet également de fonder la créance d’une indemnité d’occupation due à compter de cette date. Le juge définit un processus d’expulsion simplifié, sans nouvelle procédure judiciaire, après un commandement de quitter les lieux. Cette prévision sécurise le bailleur et accélère l’exécution en cas de nouvelle défaillance. Parallèlement, le jugement témoigne d’une attention marquée à la situation du locataire. Le refus de toute condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est significatif. Le juge motive ce refus par la « situation économique » du défendeur. Cette prise en compte concrète des capacités financières atténue les conséquences pécuniaires de la procédure pour la partie la plus faible. Elle applique le principe d’équité inscrit dans l’article 700. Le maintien de l’exécution provisoire de droit, quant à lui, assure l’efficacité immédiate de la décision, notamment pour le recouvrement de la dette. Le juge écarte toute incompatibilité avec la nature de l’affaire, estimant que le plan d’apurement rend cette exécution supportable. Ainsi, la décision combine fermeté sur le principe de l’obligation de payer et souplesse dans les modalités d’exécution. Elle incarne la philosophie du contentieux de la protection, où la sanction du droit s’accompagne d’une recherche de proportionnalité.