Tribunal judiciaire de Rennes Statuant en Qualité de, le 27 juin 2025, n°25/02890
Rendu par le Tribunal judiciaire de Rennes le 27 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés et à ses suites. Un bail d’habitation conclu en 2019 a connu des impayés persistants, malgré un commandement de payer délivré en octobre 2024. Assignés en février 2025, les locataires n’ont ni comparu ni régularisé la dette, laquelle a été actualisée à la date de l’audience de juin 2025.
La procédure a respecté les formalités préalables, incluant la notification préfectorale et l’invitation à produire des éléments relatifs à une éventuelle procédure de surendettement, demeurés sans suite utile. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et la condamnation au paiement de l’arriéré avec intérêts et frais. La juridiction a rappelé que « En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire après la réforme de 2023 et sur l’office du juge en matière de délais de paiement et d’expulsion. La solution retient l’effet automatique de la clause en l’absence de reprise intégrale du loyer avant l’audience, et refuse toute suspension judiciaire des effets, hors accord du bailleur. La décision énonce que, « en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. » Le tribunal constate en outre, au vu des justificatifs, la dette actualisée et ses accessoires.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et l’office du juge après 2023
A. Les conditions légales de la résiliation de plein droit Le jugement applique le régime de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion et telle que modifiée pour ses effets. Il relève qu’un commandement reproduisant la clause a été délivré, et que l’inexécution s’est prolongée au‑delà des deux mois. La juridiction retient que « En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 octobre 2024. » Les pièces comptables démontrent l’absence de paiement suffisant et l’absence de plan d’apurement conclu dans le délai. La conclusion s’impose logiquement: « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2024. »
Cette lecture est conforme à la jurisprudence sur le caractère automatique de la clause résolutoire sous réserve de la régularisation dans le délai légal. Le juge vérifie la validité formelle du commandement, l’écoulement du délai, l’absence de paiement libératoire et l’absence d’accord dérogatoire. L’office se borne alors à constater l’acquisition de la clause, dès lors que les conditions objectives sont réunies.
B. L’effet immédiat des nouvelles règles sur les délais et la compétence du juge Le jugement affirme l’effet immédiat des dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 sur les délais de paiement et les effets de la clause, en précisant que « le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion […] sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. » Cette affirmation concentre l’apport pratique de la réforme: la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience devient une condition préalable à toute modulation judiciaire.
La solution se justifie par la nature procédurale de ces règles, traditionnellement d’application immédiate aux instances en cours. Elle consolide la sécurité juridique des bailleurs dans la phase contentieuse et renforce l’exigence de diligence des locataires. Elle s’inscrit aussi dans l’encadrement plus strict du pouvoir d’octroi de délais, auquel le juge ne peut suppléer en l’absence de reprise du loyer courant et d’accord du bailleur.
II. Les conséquences de la résiliation sur la dette, l’occupation et l’expulsion
A. La dette locative, l’indemnité d’occupation et les intérêts La juridiction rappelle les principes de preuve et de force obligatoire. Elle vise l’article 1353 du code civil et retient que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », et l’article 1103, selon lequel les conventions tiennent lieu de loi aux parties. Le décompte produit, non contesté, fonde la condamnation solidaire au paiement de l’arriéré, avec intérêts selon une double temporalité alignée sur l’assignation et la signification.
La qualification de l’occupation post‑résiliation s’aligne sur le droit positif. Le tribunal indique que « En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. » Cette indemnité se substitue au loyer et reprend ses modalités de paiement et de révision, jusqu’à la restitution effective. Elle assure la réparation de la jouissance sans titre, tout en dissuadant la prolongation irrégulière de l’occupation.
B. Le régime de l’expulsion, des délais légaux et de l’exécution provisoire La décision articule les effets de la clause avec le droit des procédures civiles d’exécution. Elle rappelle que « il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. » La trêve hivernale et le délai de grâce légal demeurent, sauf réduction spécialement motivée, ce qui préserve l’équilibre entre efficacité de l’exécution et protection minimale du débiteur.
Sur l’exécution provisoire, la juridiction reprend le droit commun: « Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Après examen concret, elle conclut qu’« il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. » Cette position renforce l’effectivité du titre en présence d’impayés anciens et non régularisés, tout en laissant subsister les sauvegardes procédurales liées aux délais d’expulsion et aux recours.
La cohérence de l’ensemble tient à une gradation claire des conséquences: constat de la résiliation, fixation de la dette, bascule en indemnité d’occupation, puis encadrement de l’expulsion avec délais légaux. La motivation reste sobre, arrimée aux textes et à des constats probatoires précis, dans la continuité d’une jurisprudence attentive à la régularité des notifications et à la réalité des paiements.
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Hassan Kohen
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Rendu par le Tribunal judiciaire de Rennes le 27 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés et à ses suites. Un bail d’habitation conclu en 2019 a connu des impayés persistants, malgré un commandement de payer délivré en octobre 2024. Assignés en février 2025, les locataires n’ont ni comparu ni régularisé la dette, laquelle a été actualisée à la date de l’audience de juin 2025.
La procédure a respecté les formalités préalables, incluant la notification préfectorale et l’invitation à produire des éléments relatifs à une éventuelle procédure de surendettement, demeurés sans suite utile. Le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et la condamnation au paiement de l’arriéré avec intérêts et frais. La juridiction a rappelé que « En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire après la réforme de 2023 et sur l’office du juge en matière de délais de paiement et d’expulsion. La solution retient l’effet automatique de la clause en l’absence de reprise intégrale du loyer avant l’audience, et refuse toute suspension judiciaire des effets, hors accord du bailleur. La décision énonce que, « en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. » Le tribunal constate en outre, au vu des justificatifs, la dette actualisée et ses accessoires.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et l’office du juge après 2023
A. Les conditions légales de la résiliation de plein droit
Le jugement applique le régime de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion et telle que modifiée pour ses effets. Il relève qu’un commandement reproduisant la clause a été délivré, et que l’inexécution s’est prolongée au‑delà des deux mois. La juridiction retient que « En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 octobre 2024. » Les pièces comptables démontrent l’absence de paiement suffisant et l’absence de plan d’apurement conclu dans le délai. La conclusion s’impose logiquement: « La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2024. »
Cette lecture est conforme à la jurisprudence sur le caractère automatique de la clause résolutoire sous réserve de la régularisation dans le délai légal. Le juge vérifie la validité formelle du commandement, l’écoulement du délai, l’absence de paiement libératoire et l’absence d’accord dérogatoire. L’office se borne alors à constater l’acquisition de la clause, dès lors que les conditions objectives sont réunies.
B. L’effet immédiat des nouvelles règles sur les délais et la compétence du juge
Le jugement affirme l’effet immédiat des dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 sur les délais de paiement et les effets de la clause, en précisant que « le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion […] sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. » Cette affirmation concentre l’apport pratique de la réforme: la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience devient une condition préalable à toute modulation judiciaire.
La solution se justifie par la nature procédurale de ces règles, traditionnellement d’application immédiate aux instances en cours. Elle consolide la sécurité juridique des bailleurs dans la phase contentieuse et renforce l’exigence de diligence des locataires. Elle s’inscrit aussi dans l’encadrement plus strict du pouvoir d’octroi de délais, auquel le juge ne peut suppléer en l’absence de reprise du loyer courant et d’accord du bailleur.
II. Les conséquences de la résiliation sur la dette, l’occupation et l’expulsion
A. La dette locative, l’indemnité d’occupation et les intérêts
La juridiction rappelle les principes de preuve et de force obligatoire. Elle vise l’article 1353 du code civil et retient que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », et l’article 1103, selon lequel les conventions tiennent lieu de loi aux parties. Le décompte produit, non contesté, fonde la condamnation solidaire au paiement de l’arriéré, avec intérêts selon une double temporalité alignée sur l’assignation et la signification.
La qualification de l’occupation post‑résiliation s’aligne sur le droit positif. Le tribunal indique que « En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. » Cette indemnité se substitue au loyer et reprend ses modalités de paiement et de révision, jusqu’à la restitution effective. Elle assure la réparation de la jouissance sans titre, tout en dissuadant la prolongation irrégulière de l’occupation.
B. Le régime de l’expulsion, des délais légaux et de l’exécution provisoire
La décision articule les effets de la clause avec le droit des procédures civiles d’exécution. Elle rappelle que « il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. » La trêve hivernale et le délai de grâce légal demeurent, sauf réduction spécialement motivée, ce qui préserve l’équilibre entre efficacité de l’exécution et protection minimale du débiteur.
Sur l’exécution provisoire, la juridiction reprend le droit commun: « Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Après examen concret, elle conclut qu’« il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. » Cette position renforce l’effectivité du titre en présence d’impayés anciens et non régularisés, tout en laissant subsister les sauvegardes procédurales liées aux délais d’expulsion et aux recours.
La cohérence de l’ensemble tient à une gradation claire des conséquences: constat de la résiliation, fixation de la dette, bascule en indemnité d’occupation, puis encadrement de l’expulsion avec délais légaux. La motivation reste sobre, arrimée aux textes et à des constats probatoires précis, dans la continuité d’une jurisprudence attentive à la régularité des notifications et à la réalité des paiements.