Tribunal judiciaire de Rennes Statuant en Qualité de, le 27 juin 2025, n°25/02989
La décision rendue par le tribunal judiciaire de Rennes le 27 juin 2025 statue sur la validité d’un congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par un bailleur à l’échéance du bail, au regard de retards réitérés de paiement. Le contrat d’habitation avait été conclu en novembre 2018, reconduit tacitement en décembre 2021, tandis que la caution solidaire s’était engagée en décembre 2018. Le co‑preneur a quitté les lieux début 2021, laissant l’autre occupant poursuivre l’exécution du bail. Le bailleur a notifié, le 15 mai 2024, un congé à effet au 14 décembre 2024, après des rappels restés inefficaces et des paiements tardifs fréquents. Assignations ont été délivrées en mars 2025, l’audience s’est tenue en juin 2025, le locataire exposant des difficultés liées à la date de versement de ses salaires et la perspective d’un contrat à durée déterminée.
La question de droit tient à la qualification de retards récurrents de paiement, d’un montant d’arriéré limité, comme motif légitime et sérieux de non‑renouvellement, et à l’opposabilité au bailleur des modalités de rémunération du locataire. Elle commande, en cas de validation du congé, les conséquences en termes d’occupation sans droit ni titre, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de solidarité de la caution. Le tribunal juge le congé valable dans la forme comme au fond. Il relève que “Le congé a ainsi été délivré dans le délai de six mois précédent la fin du bail, il est donc régulier dans la forme”, et que “le motif de non‑paiement des loyers de manière complète et régulière depuis plusieurs années est sérieux et légitime”. Il précise encore que “La date de perception du salaire […] n’est pas opposable au bailleur” et que “Le propriétaire est, en effet, en droit de pouvoir percevoir le loyer à date fixe”. S’ensuivent la constatation de la résiliation au 14 décembre 2024, l’expulsion, la condamnation à une indemnité d’occupation, ainsi que la condamnation solidaire avec la caution.
I. Le sens de la décision
A. Les conditions de forme et d’échéance du congé motivé
Le juge rappelle le cadre légal applicable aux baux d’habitation et à leur non‑renouvellement motivé. L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans […]. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.” L’article 15 de la même loi ajoute que “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié […] par un motif légitime et sérieux […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”
La juridiction en déduit, dans une formule pédagogique, que “Le bailleur peut délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux à son locataire six mois avant la fin du bail. Il ne peut, contrairement au locataire, délivrer de congé en cours de bail.” Le contrôle de régularité se concentre donc sur l’échéance et le respect du préavis, indépendamment des griefs. En l’espèce, le bail étant reconduit jusqu’au 14 décembre 2024, le congé donné le 15 mai 2024 est “régulier dans la forme”, ce qui écarte toute contestation procédurale sur ce terrain.
B. La qualification des retards répétés comme motif légitime et sérieux
Reste alors la substance du motif. La décision s’arrête sur la répétition des retards, relevée sur plusieurs années, corroborée par rappels écrits et historique des versements. La dette actualisée demeure modeste, mais les échéances sont constamment dépassées. Le tribunal énonce clairement que “La date de perception du salaire […] n’est pas opposable au bailleur”, et qu’“Il n’appartient pas à ce dernier de s’adapter sur ce point.” Ce rappel de principe consacre l’exigence d’un paiement aux termes convenus, clause usuelle du bail.
Le raisonnement se fixe sur la régularité fautive, non sur l’ampleur de la dette. Il affirme que “Le propriétaire est, en effet, en droit de pouvoir percevoir le loyer à date fixe et de ne pas subir les aléas de paiement du locataire.” La solution découle logiquement de cette prémisse : “Il convient, ainsi, de considérer que le motif de non‑paiement des loyers de manière complète et régulière depuis plusieurs années est sérieux et légitime.” La validité du congé au fond entraîne la résiliation à l’échéance, l’occupation sans titre et l’expulsion.
II. Valeur et portée de la solution
A. Une appréciation mesurée de la gravité, centrée sur la prévisibilité contractuelle
La décision met l’accent sur la fonction de prévisibilité des loyers dans l’économie du bail, laquelle justifie un contrôle attentif de la ponctualité, même en présence d’un arriéré limité. Cette orientation présente une cohérence avec la finalité de l’article 15 : sanctionner les manquements répétés aux obligations essentielles, ici le paiement aux termes convenus. La motivation, sobre, privilégie la constance des retards sur leur quantum, ce qui évite une lecture strictement comptable et retient une approche qualitative des inexécutions.
La clause de paiement d’avance ne se voit pas neutralisée par des circonstances personnelles récurrentes. Le rappel que “La date de perception du salaire […] n’est pas opposable au bailleur” confirme une jurisprudence pragmatique, focalisée sur la stabilité des flux pour le bailleur et la discipline contractuelle pour le locataire. La solution est également attentive à l’équilibre des intérêts, en ce qu’elle distingue la preuve de retards répétés des seuls incidents isolés, et fonde la légitimité du congé sur une réitération caractérisée.
B. Les conséquences pratiques: indemnité d’occupation, caution, exécution provisoire et trêve hivernale
La résiliation à l’échéance emporte, dès le lendemain, un régime d’occupation sans droit ni titre. Le tribunal en tire les suites classiques. D’abord, l’indemnité d’occupation “égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail” est allouée, et “se substitue au loyer à compter du 11 juin 2025, […] jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés”. Cette substitution assure la continuité indemnitaire sans éluder les accessoires contractuels pertinents.
Ensuite, la caution solidaire est condamnée avec le preneur au paiement de l’arriéré et de l’indemnité. La solidarité trouve sa source dans l’acte de cautionnement, dont l’efficacité n’est pas discutée en l’absence de vice propre ou de disproportion alléguée. L’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile est ajustée à l’équité, tandis que les dépens suivent la solution. Enfin, l’exécution provisoire de droit est maintenue, ce qui confère effectivité à la décision, mais dans le respect des garde‑fous légaux. Le dispositif “RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux”, conciliant ainsi l’exigence de restitution avec la protection saisonnière.
La portée de l’arrêt se mesure à deux niveaux. D’une part, il confirme qu’une dette globalement contenue n’exonère pas le locataire lorsque les retards s’installent et résistent aux rappels, la gravité tenant à la répétition objectivée. D’autre part, il réaffirme une ligne claire sur l’inopposabilité au bailleur des modalités de versement du salaire, évitant des aménagements unilatéraux du terme. La combinaison de la validation du congé, de l’indemnité d’occupation calquée sur le loyer, de la solidarité de la caution et de l’exécution provisoire encadrée dessine un ensemble cohérent, lisible et fidèle aux objectifs de sécurité contractuelle et de protection procédurale.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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La décision rendue par le tribunal judiciaire de Rennes le 27 juin 2025 statue sur la validité d’un congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par un bailleur à l’échéance du bail, au regard de retards réitérés de paiement. Le contrat d’habitation avait été conclu en novembre 2018, reconduit tacitement en décembre 2021, tandis que la caution solidaire s’était engagée en décembre 2018. Le co‑preneur a quitté les lieux début 2021, laissant l’autre occupant poursuivre l’exécution du bail. Le bailleur a notifié, le 15 mai 2024, un congé à effet au 14 décembre 2024, après des rappels restés inefficaces et des paiements tardifs fréquents. Assignations ont été délivrées en mars 2025, l’audience s’est tenue en juin 2025, le locataire exposant des difficultés liées à la date de versement de ses salaires et la perspective d’un contrat à durée déterminée.
La question de droit tient à la qualification de retards récurrents de paiement, d’un montant d’arriéré limité, comme motif légitime et sérieux de non‑renouvellement, et à l’opposabilité au bailleur des modalités de rémunération du locataire. Elle commande, en cas de validation du congé, les conséquences en termes d’occupation sans droit ni titre, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de solidarité de la caution. Le tribunal juge le congé valable dans la forme comme au fond. Il relève que “Le congé a ainsi été délivré dans le délai de six mois précédent la fin du bail, il est donc régulier dans la forme”, et que “le motif de non‑paiement des loyers de manière complète et régulière depuis plusieurs années est sérieux et légitime”. Il précise encore que “La date de perception du salaire […] n’est pas opposable au bailleur” et que “Le propriétaire est, en effet, en droit de pouvoir percevoir le loyer à date fixe”. S’ensuivent la constatation de la résiliation au 14 décembre 2024, l’expulsion, la condamnation à une indemnité d’occupation, ainsi que la condamnation solidaire avec la caution.
I. Le sens de la décision
A. Les conditions de forme et d’échéance du congé motivé
Le juge rappelle le cadre légal applicable aux baux d’habitation et à leur non‑renouvellement motivé. L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans […]. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.” L’article 15 de la même loi ajoute que “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié […] par un motif légitime et sérieux […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”
La juridiction en déduit, dans une formule pédagogique, que “Le bailleur peut délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux à son locataire six mois avant la fin du bail. Il ne peut, contrairement au locataire, délivrer de congé en cours de bail.” Le contrôle de régularité se concentre donc sur l’échéance et le respect du préavis, indépendamment des griefs. En l’espèce, le bail étant reconduit jusqu’au 14 décembre 2024, le congé donné le 15 mai 2024 est “régulier dans la forme”, ce qui écarte toute contestation procédurale sur ce terrain.
B. La qualification des retards répétés comme motif légitime et sérieux
Reste alors la substance du motif. La décision s’arrête sur la répétition des retards, relevée sur plusieurs années, corroborée par rappels écrits et historique des versements. La dette actualisée demeure modeste, mais les échéances sont constamment dépassées. Le tribunal énonce clairement que “La date de perception du salaire […] n’est pas opposable au bailleur”, et qu’“Il n’appartient pas à ce dernier de s’adapter sur ce point.” Ce rappel de principe consacre l’exigence d’un paiement aux termes convenus, clause usuelle du bail.
Le raisonnement se fixe sur la régularité fautive, non sur l’ampleur de la dette. Il affirme que “Le propriétaire est, en effet, en droit de pouvoir percevoir le loyer à date fixe et de ne pas subir les aléas de paiement du locataire.” La solution découle logiquement de cette prémisse : “Il convient, ainsi, de considérer que le motif de non‑paiement des loyers de manière complète et régulière depuis plusieurs années est sérieux et légitime.” La validité du congé au fond entraîne la résiliation à l’échéance, l’occupation sans titre et l’expulsion.
II. Valeur et portée de la solution
A. Une appréciation mesurée de la gravité, centrée sur la prévisibilité contractuelle
La décision met l’accent sur la fonction de prévisibilité des loyers dans l’économie du bail, laquelle justifie un contrôle attentif de la ponctualité, même en présence d’un arriéré limité. Cette orientation présente une cohérence avec la finalité de l’article 15 : sanctionner les manquements répétés aux obligations essentielles, ici le paiement aux termes convenus. La motivation, sobre, privilégie la constance des retards sur leur quantum, ce qui évite une lecture strictement comptable et retient une approche qualitative des inexécutions.
La clause de paiement d’avance ne se voit pas neutralisée par des circonstances personnelles récurrentes. Le rappel que “La date de perception du salaire […] n’est pas opposable au bailleur” confirme une jurisprudence pragmatique, focalisée sur la stabilité des flux pour le bailleur et la discipline contractuelle pour le locataire. La solution est également attentive à l’équilibre des intérêts, en ce qu’elle distingue la preuve de retards répétés des seuls incidents isolés, et fonde la légitimité du congé sur une réitération caractérisée.
B. Les conséquences pratiques: indemnité d’occupation, caution, exécution provisoire et trêve hivernale
La résiliation à l’échéance emporte, dès le lendemain, un régime d’occupation sans droit ni titre. Le tribunal en tire les suites classiques. D’abord, l’indemnité d’occupation “égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail” est allouée, et “se substitue au loyer à compter du 11 juin 2025, […] jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés”. Cette substitution assure la continuité indemnitaire sans éluder les accessoires contractuels pertinents.
Ensuite, la caution solidaire est condamnée avec le preneur au paiement de l’arriéré et de l’indemnité. La solidarité trouve sa source dans l’acte de cautionnement, dont l’efficacité n’est pas discutée en l’absence de vice propre ou de disproportion alléguée. L’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile est ajustée à l’équité, tandis que les dépens suivent la solution. Enfin, l’exécution provisoire de droit est maintenue, ce qui confère effectivité à la décision, mais dans le respect des garde‑fous légaux. Le dispositif “RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux”, conciliant ainsi l’exigence de restitution avec la protection saisonnière.
La portée de l’arrêt se mesure à deux niveaux. D’une part, il confirme qu’une dette globalement contenue n’exonère pas le locataire lorsque les retards s’installent et résistent aux rappels, la gravité tenant à la répétition objectivée. D’autre part, il réaffirme une ligne claire sur l’inopposabilité au bailleur des modalités de versement du salaire, évitant des aménagements unilatéraux du terme. La combinaison de la validation du congé, de l’indemnité d’occupation calquée sur le loyer, de la solidarité de la caution et de l’exécution provisoire encadrée dessine un ensemble cohérent, lisible et fidèle aux objectifs de sécurité contractuelle et de protection procédurale.