Tribunal judiciaire de Rennes Statuant en Qualité de, le 27 juin 2025, n°25/03402
Rendu par le Tribunal judiciaire de Rennes le 27 juin 2025, ce jugement statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire stipulée dans des baux d’habitation conclus en 2018, à la suite d’un commandement de payer délivré en 2024. Les faits utiles tiennent à un arriéré locatif, à l’échec d’un plan amiable de conciliation, puis à une assignation sollicitant la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et la condamnation aux sommes dues, tandis que le locataire présent reconnaissait la dette et proposait un apurement mensuel modeste. La procédure révèle le respect des diligences préalables imposées par le droit des expulsions, l’information de la CCAPEX et la notification au représentant de l’État, ainsi que l’acceptation en audience d’un plan d’apurement par la bailleresse. La question posée portait sur l’application temporelle de la réforme de 2023, qui réduit à six semaines le délai de purge attaché au commandement, à des baux conclus antérieurement, puis sur l’étendue des pouvoirs de modulation du juge, saisi d’une clause résolutoire acquise mais susceptible d’être suspendue. Le juge retient la non-rétroactivité de la réforme, constate l’acquisition de la clause au terme du délai applicable, tout en suspendant ses effets au regard d’un plan d’apurement accepté. L’arrêt énonce ainsi que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », puis qu’« il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement », de sorte que « les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué ».
I. Le cadre temporel et l’acquisition de la clause résolutoire
A. La non-rétroactivité de la réforme de 2023
Le juge articule clairement le droit transitoire, en rappelant le texte nouveau puis son champ d’application. L’arrêt cite l’article 24 modifié, selon lequel « [t]out contrat de bail d’habitation contient une clause (…) [qui] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Toutefois, il précise immédiatement que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». La solution s’inscrit dans la hiérarchie des normes et préserve la sécurité juridique des contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme. Elle privilégie un critère simple, la date du bail, et écarte toute application immédiate du délai réduit, en l’absence de clause transitoire. Elle s’accorde avec la lecture classique du droit transitoire des contrats, qui maintient le régime antérieur pour les conventions en cours.
Cette position, pédagogiquement motivée, évite une application fragmentée de la loi nouvelle aux seules phases d’exécution postérieures. Elle protège la prévisibilité des sanctions stipulées et encadrées par la loi ancienne. Le juge écarte ainsi une lecture finaliste qui aurait pu justifier, par la finalité de prévention des expulsions, l’application du délai de six semaines au seul stade du commandement. Une telle lecture heurterait l’économie contractuelle et le principe de non-rétroactivité, sans bénéfice probant pour l’équilibre des obligations.
B. La constatation des conditions et la date d’acquisition
Le régime applicable étant fixé, la juridiction vérifie avec méthode les conditions de la clause. Elle retient qu’un commandement « reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire » a été signifié, et que la somme visée « n’a pas été réglée (…) dans le délai de deux mois ». La conclusion se déduit sans détour: « [l]a bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2024 ». L’identification d’une date certaine d’acquisition clarifie la bascule du régime des obligations, et éclaire les suites procédurales éventuelles, notamment l’indemnité d’occupation.
L’explication est mesurée et conforme à la lettre de l’article 24, dans sa version antérieure applicable. Elle souligne l’absence de plan d’apurement conclu dans le délai légal, condition resolutoire de neutralisation de la clause. Le rappel de la régularité des diligences préalables renforce la recevabilité de l’action, le juge notant que « [s]on action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 ». Le fil directeur de la motivation garantit une progression limpide, de la recevabilité à la sanction contractuelle, en respectant l’ordre des questions.
II. La modulation judiciaire et ses effets accessoires
A. La suspension par plan d’apurement et ses conséquences
La décision se signale ensuite par un usage équilibré des pouvoirs de modulation, conciliant sanction contractuelle et prévention des expulsions. Après avoir constaté l’acquisition, le juge décide qu’« il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement ». La logique de l’article 24, qui permet la suspension des effets de la clause en contrepartie d’un effort d’apurement, est ainsi assumée. La protection subsiste: « [e]n cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué ». La formule retenue confirme le mécanisme de purge par l’exécution fidèle des échéances, avec retour au cours normal du contrat.
Cette modulation, acceptée par le bailleur et proportionnée à la situation de débiteur modeste, s’inscrit dans le dispositif légal structuré autour du commandement, des délais et des plans. La solution préserve la continuité du logement sans sacrifier la créance certaine, exigible et liquide. Elle encadre toutefois strictement le risque d’inexécution, puisque le jugement prévoit une reprise automatique des effets résolutoires en cas d’échéance impayée, après mise en demeure. L’équilibre atteint demeure fragile, eu égard au montant d’apurement limité, mais confirme la vocation curative du plan sous contrôle judiciaire.
B. L’indemnité d’occupation, les dépens et l’exécution provisoire
La décision organise ensuite la situation d’occupation postérieure, si la résiliation redevient effective. Elle rappelle que « [l]’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges », et qu’elle court « à compter du 10 juin 2025 » jusqu’à la libération, clés remises. Ce rappel méthodique évite toute confusion entre loyers contractuels, échéances d’apurement et indemnité d’occupation, qui répare l’absence de titre. La mention des délais de grâce avant expulsion et de la trêve hivernale préserve l’ordonnancement public d’exécution.
Les accessoires de la condamnation suivent le principe. Le juge applique l’article 696 et condamne aux dépens, comprenant le coût du commandement, tout en refusant l’allocation au titre de l’article 700 au regard de la situation économique. Enfin, l’arrêt précise, conformément au droit commun, qu’« il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ». La cohérence d’ensemble sécurise la suite procédurale, en ménageant la possibilité d’un rétablissement contractuel en cas d’exécution fidèle du plan, et en ordonnant, à défaut, une liquidation rapide et ordonnée des conséquences de la résiliation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le Tribunal judiciaire de Rennes le 27 juin 2025, ce jugement statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire stipulée dans des baux d’habitation conclus en 2018, à la suite d’un commandement de payer délivré en 2024. Les faits utiles tiennent à un arriéré locatif, à l’échec d’un plan amiable de conciliation, puis à une assignation sollicitant la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et la condamnation aux sommes dues, tandis que le locataire présent reconnaissait la dette et proposait un apurement mensuel modeste. La procédure révèle le respect des diligences préalables imposées par le droit des expulsions, l’information de la CCAPEX et la notification au représentant de l’État, ainsi que l’acceptation en audience d’un plan d’apurement par la bailleresse. La question posée portait sur l’application temporelle de la réforme de 2023, qui réduit à six semaines le délai de purge attaché au commandement, à des baux conclus antérieurement, puis sur l’étendue des pouvoirs de modulation du juge, saisi d’une clause résolutoire acquise mais susceptible d’être suspendue. Le juge retient la non-rétroactivité de la réforme, constate l’acquisition de la clause au terme du délai applicable, tout en suspendant ses effets au regard d’un plan d’apurement accepté. L’arrêt énonce ainsi que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », puis qu’« il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement », de sorte que « les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué ».
I. Le cadre temporel et l’acquisition de la clause résolutoire
A. La non-rétroactivité de la réforme de 2023
Le juge articule clairement le droit transitoire, en rappelant le texte nouveau puis son champ d’application. L’arrêt cite l’article 24 modifié, selon lequel « [t]out contrat de bail d’habitation contient une clause (…) [qui] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Toutefois, il précise immédiatement que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». La solution s’inscrit dans la hiérarchie des normes et préserve la sécurité juridique des contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme. Elle privilégie un critère simple, la date du bail, et écarte toute application immédiate du délai réduit, en l’absence de clause transitoire. Elle s’accorde avec la lecture classique du droit transitoire des contrats, qui maintient le régime antérieur pour les conventions en cours.
Cette position, pédagogiquement motivée, évite une application fragmentée de la loi nouvelle aux seules phases d’exécution postérieures. Elle protège la prévisibilité des sanctions stipulées et encadrées par la loi ancienne. Le juge écarte ainsi une lecture finaliste qui aurait pu justifier, par la finalité de prévention des expulsions, l’application du délai de six semaines au seul stade du commandement. Une telle lecture heurterait l’économie contractuelle et le principe de non-rétroactivité, sans bénéfice probant pour l’équilibre des obligations.
B. La constatation des conditions et la date d’acquisition
Le régime applicable étant fixé, la juridiction vérifie avec méthode les conditions de la clause. Elle retient qu’un commandement « reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire » a été signifié, et que la somme visée « n’a pas été réglée (…) dans le délai de deux mois ». La conclusion se déduit sans détour: « [l]a bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2024 ». L’identification d’une date certaine d’acquisition clarifie la bascule du régime des obligations, et éclaire les suites procédurales éventuelles, notamment l’indemnité d’occupation.
L’explication est mesurée et conforme à la lettre de l’article 24, dans sa version antérieure applicable. Elle souligne l’absence de plan d’apurement conclu dans le délai légal, condition resolutoire de neutralisation de la clause. Le rappel de la régularité des diligences préalables renforce la recevabilité de l’action, le juge notant que « [s]on action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 ». Le fil directeur de la motivation garantit une progression limpide, de la recevabilité à la sanction contractuelle, en respectant l’ordre des questions.
II. La modulation judiciaire et ses effets accessoires
A. La suspension par plan d’apurement et ses conséquences
La décision se signale ensuite par un usage équilibré des pouvoirs de modulation, conciliant sanction contractuelle et prévention des expulsions. Après avoir constaté l’acquisition, le juge décide qu’« il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement ». La logique de l’article 24, qui permet la suspension des effets de la clause en contrepartie d’un effort d’apurement, est ainsi assumée. La protection subsiste: « [e]n cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué ». La formule retenue confirme le mécanisme de purge par l’exécution fidèle des échéances, avec retour au cours normal du contrat.
Cette modulation, acceptée par le bailleur et proportionnée à la situation de débiteur modeste, s’inscrit dans le dispositif légal structuré autour du commandement, des délais et des plans. La solution préserve la continuité du logement sans sacrifier la créance certaine, exigible et liquide. Elle encadre toutefois strictement le risque d’inexécution, puisque le jugement prévoit une reprise automatique des effets résolutoires en cas d’échéance impayée, après mise en demeure. L’équilibre atteint demeure fragile, eu égard au montant d’apurement limité, mais confirme la vocation curative du plan sous contrôle judiciaire.
B. L’indemnité d’occupation, les dépens et l’exécution provisoire
La décision organise ensuite la situation d’occupation postérieure, si la résiliation redevient effective. Elle rappelle que « [l]’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges », et qu’elle court « à compter du 10 juin 2025 » jusqu’à la libération, clés remises. Ce rappel méthodique évite toute confusion entre loyers contractuels, échéances d’apurement et indemnité d’occupation, qui répare l’absence de titre. La mention des délais de grâce avant expulsion et de la trêve hivernale préserve l’ordonnancement public d’exécution.
Les accessoires de la condamnation suivent le principe. Le juge applique l’article 696 et condamne aux dépens, comprenant le coût du commandement, tout en refusant l’allocation au titre de l’article 700 au regard de la situation économique. Enfin, l’arrêt précise, conformément au droit commun, qu’« il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ». La cohérence d’ensemble sécurise la suite procédurale, en ménageant la possibilité d’un rétablissement contractuel en cas d’exécution fidèle du plan, et en ordonnant, à défaut, une liquidation rapide et ordonnée des conséquences de la résiliation.