Tribunal judiciaire de Rennes Statuant en Qualité de, le 27 juin 2025, n°25/04035
Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, 27 juin 2025. Un bailleur social a consenti en 2019 deux baux à une locataire, portant sur un logement et une place de stationnement, moyennant loyer et charges. Après un commandement de payer visant une clause résolutoire, un arriéré persistant a conduit à une assignation tendant à la résiliation, à l’expulsion, à une condamnation au paiement, et à une indemnité d’occupation.
La procédure préalable a été respectée, l’assignation ayant été notifiée à l’autorité compétente et un diagnostic social produit. La locataire n’a pas comparu, un service social a indiqué une hospitalisation et proposé un plan d’apurement mensuel. À l’audience, le bailleur a actualisé la dette et accepté un échéancier, sous condition d’un maintien du bail.
La question portait sur la possibilité de prononcer la résiliation du bail pour impayés, alors même qu’une inexécution durable demeurait, tout en aménageant des délais judiciaires de paiement et en subordonnant la rupture à un éventuel défaut d’exécution. Le juge rappelle que « en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». La solution combine condamnation de la dette, pouvoir d’aménagement des délais et résiliation conditionnelle, avec exécution provisoire de droit non écartée.
I. La caractérisation du manquement locatif et son appréciation
A. L’obligation essentielle de paiement et son ancrage normatif
Le juge souligne la source multiple de l’obligation de payer, rappelant que « aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges ». Il ajoute que le louage est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose […] moyennant un certain prix » et que « le preneur est tenu […] de payer le prix du bail aux termes convenus ». L’office juridictionnel se déploie alors dans le cadre de l’article 1224 du code civil, autorisant la résolution pour inexécution suffisamment grave.
Cette grille conduit à tenir le paiement comme obligation essentielle, dont l’inexécution porte l’économie du contrat. La motivation retient ainsi que « l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire », et qu’un défaut prolongé caractérise un manquement contractuel justifiant, en principe, la résolution et l’expulsion. La qualification emporte ensuite la condamnation de la dette actualisée avec intérêts au taux légal.
B. La gravité appréciée in concreto au regard de la durée du bail
Le raisonnement articule le montant de l’arriéré et la durée des relations contractuelles pour établir la gravité. Le juge observe le maintien d’un impayé malgré un commandement de payer, et la défaillance procédurale de la locataire qui n’a fourni aucun justificatif contraire. La preuve des sommes dues est produite par un décompte actualisé, non discuté en défense.
L’appréciation in concreto s’inscrit dans une jurisprudence constante reconnaissant qu’un impayé persistant, rapporté à la durée du bail, caractérise une inexécution suffisante. La décision énonce que ce manquement, « quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave […] pour justifier la résolution du contrat ». Cette affirmation circonscrit la logique sanctionnatrice avant l’examen des tempéraments ouverts par le droit des obligations.
II. L’aménagement judiciaire de la rupture et ses conséquences
A. Les délais de paiement et la conditionnalité de la résiliation
Le juge recourt aux pouvoirs d’aménagement des sanctions prévus par le code civil. Il rappelle que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur » et que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur […] reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». L’espèce révélait une situation personnelle difficile, un accompagnement social effectif et un accord du bailleur pour un plan d’apurement.
La solution opère une conciliation entre l’exigence de paiement et la prévention d’une rupture immédiate. Le jugement autorise l’échelonnement sur vingt mois, en sus du loyer courant, et subordonne la résiliation à un défaut de paiement d’une échéance après mise en demeure. La résiliation devient alors conditionnelle, instrument d’incitation à l’exécution, plutôt que sanction irrévocable prononcée ab initio.
B. Exécution provisoire, indemnité d’occupation et frais du procès
Le juge confirme l’exécution immédiate de la décision, en retenant que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », sans motif d’écartement au vu des circonstances. Cette option sécurise l’effectivité du plan d’apurement et de la condamnation, tout en laissant ouverte la voie de recours.
La décision organise également les effets d’une éventuelle résiliation, par l’indemnité d’occupation, « payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges », jusqu’à la libération des lieux. Le juge prend en considération l’équité pour refuser une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, tout en condamnant la partie perdante aux dépens, conformément au droit commun. L’ensemble compose une réponse proportionnée, qui articule sanction, accompagnement et garanties d’exécution, dans le respect des textes applicables.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, 27 juin 2025. Un bailleur social a consenti en 2019 deux baux à une locataire, portant sur un logement et une place de stationnement, moyennant loyer et charges. Après un commandement de payer visant une clause résolutoire, un arriéré persistant a conduit à une assignation tendant à la résiliation, à l’expulsion, à une condamnation au paiement, et à une indemnité d’occupation.
La procédure préalable a été respectée, l’assignation ayant été notifiée à l’autorité compétente et un diagnostic social produit. La locataire n’a pas comparu, un service social a indiqué une hospitalisation et proposé un plan d’apurement mensuel. À l’audience, le bailleur a actualisé la dette et accepté un échéancier, sous condition d’un maintien du bail.
La question portait sur la possibilité de prononcer la résiliation du bail pour impayés, alors même qu’une inexécution durable demeurait, tout en aménageant des délais judiciaires de paiement et en subordonnant la rupture à un éventuel défaut d’exécution. Le juge rappelle que « en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». La solution combine condamnation de la dette, pouvoir d’aménagement des délais et résiliation conditionnelle, avec exécution provisoire de droit non écartée.
I. La caractérisation du manquement locatif et son appréciation
A. L’obligation essentielle de paiement et son ancrage normatif
Le juge souligne la source multiple de l’obligation de payer, rappelant que « aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges ». Il ajoute que le louage est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose […] moyennant un certain prix » et que « le preneur est tenu […] de payer le prix du bail aux termes convenus ». L’office juridictionnel se déploie alors dans le cadre de l’article 1224 du code civil, autorisant la résolution pour inexécution suffisamment grave.
Cette grille conduit à tenir le paiement comme obligation essentielle, dont l’inexécution porte l’économie du contrat. La motivation retient ainsi que « l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire », et qu’un défaut prolongé caractérise un manquement contractuel justifiant, en principe, la résolution et l’expulsion. La qualification emporte ensuite la condamnation de la dette actualisée avec intérêts au taux légal.
B. La gravité appréciée in concreto au regard de la durée du bail
Le raisonnement articule le montant de l’arriéré et la durée des relations contractuelles pour établir la gravité. Le juge observe le maintien d’un impayé malgré un commandement de payer, et la défaillance procédurale de la locataire qui n’a fourni aucun justificatif contraire. La preuve des sommes dues est produite par un décompte actualisé, non discuté en défense.
L’appréciation in concreto s’inscrit dans une jurisprudence constante reconnaissant qu’un impayé persistant, rapporté à la durée du bail, caractérise une inexécution suffisante. La décision énonce que ce manquement, « quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave […] pour justifier la résolution du contrat ». Cette affirmation circonscrit la logique sanctionnatrice avant l’examen des tempéraments ouverts par le droit des obligations.
II. L’aménagement judiciaire de la rupture et ses conséquences
A. Les délais de paiement et la conditionnalité de la résiliation
Le juge recourt aux pouvoirs d’aménagement des sanctions prévus par le code civil. Il rappelle que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur » et que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur […] reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». L’espèce révélait une situation personnelle difficile, un accompagnement social effectif et un accord du bailleur pour un plan d’apurement.
La solution opère une conciliation entre l’exigence de paiement et la prévention d’une rupture immédiate. Le jugement autorise l’échelonnement sur vingt mois, en sus du loyer courant, et subordonne la résiliation à un défaut de paiement d’une échéance après mise en demeure. La résiliation devient alors conditionnelle, instrument d’incitation à l’exécution, plutôt que sanction irrévocable prononcée ab initio.
B. Exécution provisoire, indemnité d’occupation et frais du procès
Le juge confirme l’exécution immédiate de la décision, en retenant que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », sans motif d’écartement au vu des circonstances. Cette option sécurise l’effectivité du plan d’apurement et de la condamnation, tout en laissant ouverte la voie de recours.
La décision organise également les effets d’une éventuelle résiliation, par l’indemnité d’occupation, « payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges », jusqu’à la libération des lieux. Le juge prend en considération l’équité pour refuser une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, tout en condamnant la partie perdante aux dépens, conformément au droit commun. L’ensemble compose une réponse proportionnée, qui articule sanction, accompagnement et garanties d’exécution, dans le respect des textes applicables.