Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, le 23 juin 2025, n°24/02679
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint‑Brieuc le 23 juin 2025, ce jugement statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation et sur la suspension de ses effets. La question posée tenait à l’articulation entre le commandement de payer, l’effacement partiel de la dette dans un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et l’octroi de délais sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Les faits sont simples et pertinents. Un bail d’habitation a été conclu en 2017 avec clause résolutoire. Des impayés ont conduit à un commandement de payer daté de juillet 2024. Entre‑temps, la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier de la locataire avec orientation vers un rétablissement personnel, suivi d’un jugement prononçant l’effacement d’une partie de la dette. À l’audience d’avril 2025, les parties ont conclu un accord de rééchelonnement devant un conciliateur, le bailleur renonçant en outre à ses prétentions au titre de l’article 700.
La procédure est menée en demande par le bailleur social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation. La locataire a repris le paiement du loyer courant, sollicité des délais, et accepté un rééchelonnement de l’arriéré résiduel. Après notification à l’autorité préfectorale et saisine de l’organisme payeur, l’action est jugée recevable.
La question de droit portait sur les conditions de jeu de la clause résolutoire après commandement, la qualification d’occupant sans droit ni titre et l’assiette de l’indemnité, ainsi que sur la possibilité de suspendre les effets de la clause en présence d’un rétablissement personnel et d’une reprise des paiements. La solution retient l’acquisition de la clause au 11 septembre 2024, la condamnation à un arriéré résiduel limité, la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charges, et l’octroi de délais assortis d’une suspension des effets de la clause, avec reprise de plein droit en cas de défaillance.
I – Le sens de la décision: acquisition de la clause résolutoire et conséquences pécuniaires
A – Les conditions légales de mise en œuvre de la clause résolutoire Le juge rappelle la règle légale, citant que « toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement de juillet 2024 étant resté partiellement infructueux, l’effet automatique s’attache à l’expiration du délai. La motivation énonce nettement: « Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2024. » L’effacement antérieur de dettes par rétablissement personnel n’efface pas la condition objective de la clause au regard des impayés postérieurs et du commandement resté partiellement sans effet. La solution procède d’une lecture stricte du texte et d’une chronologie juridique maîtrisée.
B – Les effets de la résiliation sur le statut d’occupant et l’indemnité d’occupation Le juge qualifie le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation et applique la règle prétorienne constante. Il est écrit: « Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours. » L’indemnité est dès lors fixée au montant du dernier loyer et charges, à compter de l’échéance pertinente, jusqu’à libération des lieux. La cohérence se vérifie avec le décompte, l’arriéré résiduel de 28,17 euros étant circonscrit après effacement partiel, aide au maintien et versements réguliers. L’économie d’ensemble distingue clairement les dettes effacées, la dette résiduelle et l’indemnité due pour l’occupation.
II – La valeur et la portée: pouvoirs correcteurs du juge et intégration de la conciliation
A – La suspension des effets de la clause: conditions textuelles et finalités pratiques Le jugement reproduit les conditions légales de modulation, rappelant d’abord que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » Puis il précise: « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés… » La solution articule ces deux prescriptions avec une appréciation concrète de la capacité de paiement, de la reprise effective du loyer courant et de l’accord du bailleur. Elle ajoute l’issue légale, citée sans équivoque: « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Le pouvoir d’aménagement est exercé de façon proportionnée, conciliant sécurité contractuelle et prévention des expulsions.
B – La place de la conciliation judiciaire et la modulation des sanctions Le juge s’inscrit dans une logique de pacification du conflit locatif, en intégrant l’accord issu de la conciliation déléguée. La motivation affirme: « Il convient de reprendre les termes de cet accord. » Les modalités retenues sont ciblées et brèves, ce qui renforce leur crédibilité et la sécurité du plan d’apurement. Le régime de sanction en cas d’inexécution est rappelé in fine, selon une clause d’alerte claire: « A défaut de règlement d’une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. » La portée de la décision tient à cette articulation opératoire entre un constat d’acquisition déjà intervenu et une suspension conditionnelle, qui préserve la force de la clause tout en ménageant un maintien dans les lieux sous contrôle judiciaire. Elle illustre une mise en musique efficiente de l’article 24, aidée par la conciliation, pour éviter une expulsion lorsque la reprise des paiements rend un apurement réaliste.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint‑Brieuc le 23 juin 2025, ce jugement statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation et sur la suspension de ses effets. La question posée tenait à l’articulation entre le commandement de payer, l’effacement partiel de la dette dans un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et l’octroi de délais sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Les faits sont simples et pertinents. Un bail d’habitation a été conclu en 2017 avec clause résolutoire. Des impayés ont conduit à un commandement de payer daté de juillet 2024. Entre‑temps, la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier de la locataire avec orientation vers un rétablissement personnel, suivi d’un jugement prononçant l’effacement d’une partie de la dette. À l’audience d’avril 2025, les parties ont conclu un accord de rééchelonnement devant un conciliateur, le bailleur renonçant en outre à ses prétentions au titre de l’article 700.
La procédure est menée en demande par le bailleur social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation. La locataire a repris le paiement du loyer courant, sollicité des délais, et accepté un rééchelonnement de l’arriéré résiduel. Après notification à l’autorité préfectorale et saisine de l’organisme payeur, l’action est jugée recevable.
La question de droit portait sur les conditions de jeu de la clause résolutoire après commandement, la qualification d’occupant sans droit ni titre et l’assiette de l’indemnité, ainsi que sur la possibilité de suspendre les effets de la clause en présence d’un rétablissement personnel et d’une reprise des paiements. La solution retient l’acquisition de la clause au 11 septembre 2024, la condamnation à un arriéré résiduel limité, la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charges, et l’octroi de délais assortis d’une suspension des effets de la clause, avec reprise de plein droit en cas de défaillance.
I – Le sens de la décision: acquisition de la clause résolutoire et conséquences pécuniaires
A – Les conditions légales de mise en œuvre de la clause résolutoire
Le juge rappelle la règle légale, citant que « toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement de juillet 2024 étant resté partiellement infructueux, l’effet automatique s’attache à l’expiration du délai. La motivation énonce nettement: « Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2024. » L’effacement antérieur de dettes par rétablissement personnel n’efface pas la condition objective de la clause au regard des impayés postérieurs et du commandement resté partiellement sans effet. La solution procède d’une lecture stricte du texte et d’une chronologie juridique maîtrisée.
B – Les effets de la résiliation sur le statut d’occupant et l’indemnité d’occupation
Le juge qualifie le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation et applique la règle prétorienne constante. Il est écrit: « Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours. » L’indemnité est dès lors fixée au montant du dernier loyer et charges, à compter de l’échéance pertinente, jusqu’à libération des lieux. La cohérence se vérifie avec le décompte, l’arriéré résiduel de 28,17 euros étant circonscrit après effacement partiel, aide au maintien et versements réguliers. L’économie d’ensemble distingue clairement les dettes effacées, la dette résiduelle et l’indemnité due pour l’occupation.
II – La valeur et la portée: pouvoirs correcteurs du juge et intégration de la conciliation
A – La suspension des effets de la clause: conditions textuelles et finalités pratiques
Le jugement reproduit les conditions légales de modulation, rappelant d’abord que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » Puis il précise: « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés… » La solution articule ces deux prescriptions avec une appréciation concrète de la capacité de paiement, de la reprise effective du loyer courant et de l’accord du bailleur. Elle ajoute l’issue légale, citée sans équivoque: « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Le pouvoir d’aménagement est exercé de façon proportionnée, conciliant sécurité contractuelle et prévention des expulsions.
B – La place de la conciliation judiciaire et la modulation des sanctions
Le juge s’inscrit dans une logique de pacification du conflit locatif, en intégrant l’accord issu de la conciliation déléguée. La motivation affirme: « Il convient de reprendre les termes de cet accord. » Les modalités retenues sont ciblées et brèves, ce qui renforce leur crédibilité et la sécurité du plan d’apurement. Le régime de sanction en cas d’inexécution est rappelé in fine, selon une clause d’alerte claire: « A défaut de règlement d’une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. » La portée de la décision tient à cette articulation opératoire entre un constat d’acquisition déjà intervenu et une suspension conditionnelle, qui préserve la force de la clause tout en ménageant un maintien dans les lieux sous contrôle judiciaire. Elle illustre une mise en musique efficiente de l’article 24, aidée par la conciliation, pour éviter une expulsion lorsque la reprise des paiements rend un apurement réaliste.