Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, le 23 juin 2025, n°25/00510
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint‑Brieuc le 23 juin 2025, le jugement statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un bail d’habitation, les suites de l’impayé, et les demandes accessoires. La question tient à la réunion des conditions légales de la résiliation de plein droit, à la possibilité d’accorder des délais de paiement, et aux conséquences financières de la rupture. Le litige oppose un bailleur à ses locataires, entrés dans les lieux le 1er juin 2023, pour un loyer mensuel de 650 euros. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 décembre 2024, suivi d’une saisine juridictionnelle par assignation du 14 février 2025. À l’audience du 5 mai 2025, le bailleur a maintenu ses prétentions; les locataires n’ont ni comparu ni été représentés, aucun diagnostic social n’a été communiqué, et un signalement à la CCAPEX avait été effectué le 5 décembre 2024.
La procédure montre deux thèses possibles, ordinairement débattues en pareil contentieux. D’un côté, le bailleur sollicite la résiliation acquise, l’expulsion, la condamnation au paiement des arriérés et une indemnité d’occupation, ainsi que divers accessoires. De l’autre, la logique des textes ouvre, en principe, la voie à d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause, sous conditions précises. La juridiction tranche la question de droit suivante: les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont‑elles réunies pour constater la résiliation de plein droit, refuser les délais, ordonner l’expulsion, et tirer les conséquences pécuniaires usuelles, y compris quant aux dommages‑intérêts distincts des intérêts moratoires. Elle répond positivement pour la clause résolutoire, les arriérés, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire, mais déboute la demande de dommages‑intérêts pour mauvaise foi faute de préjudice distinct, et limite les frais irrépétibles.
I. Les conditions de la résiliation de plein droit et le refus des délais
A. La réunion des conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
La décision s’appuie d’abord sur la stipulation contractuelle claire: «Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.» Le raisonnement opère ensuite la vérification stricte du mécanisme légal et contractuel, en relevant les éléments justificatifs issus du dossier.
La juridiction constate que le commandement du 4 décembre 2024, régulier et rappelant l’article 24, n’a pas permis une purge de l’intégralité des impayés dans le délai légal: «Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer […] n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.» La conséquence découle de la logique combinée de la clause et du texte: «Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 5 février 2025.» La motivation demeure concise et conforme à la structure du dispositif, sans excéder le périmètre nécessaire à l’application de la clause résolutoire.
Ce faisant, la solution s’inscrit dans le droit positif régulier des baux d’habitation, qui exige le respect du commandement et l’absence de régularisation intégrale dans le délai pour l’acquisition de la clause. L’office du juge, ici, se borne à constater l’événement résolutoire, après vérification des conditions formelles et substantielles.
B. L’impossibilité d’octroi de délais de paiement et la mise en œuvre de l’expulsion
Le juge examine ensuite la faculté d’accorder des délais de paiement au regard des critères légaux. Il relève l’absence de reprise du paiement du loyer courant et l’absence d’éléments justifiant une amélioration financière crédible. La formule est explicite sur ce point: «Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’absence de reprise du paiement du loyer courant […] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office.» L’économie de la motivation souligne que l’octroi des délais suppose des indices sérieux de solvabilisation rapide, qui font défaut ici.
La conséquence en termes d’occupation et de restitution procède du code des procédures civiles d’exécution. La juridiction articule la mesure d’expulsion au calendrier légal de la phase d’exécution, après commandement de quitter les lieux: elle l’ordonne deux mois après la signification, en rappel de l’article L. 412‑1. Cette articulation respecte la hiérarchie des normes et sécurise les effets de la résiliation face à une occupation sans droit ni titre.
II. Les accessoires financiers et procéduraux: cohérence et portée
A. Arriérés, indemnité d’occupation, intérêts et dépens
La juridiction liquide l’arriéré sur la base du décompte actualisé, et statue avec sobriété. Elle relève l’état de la dette locative à la date utile, et prononce la condamnation solidaire au paiement. Elle fixe ensuite l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges en cours, à compter du mois suivant l’échéance intégrée dans le décompte, jusqu’à restitution des clés. Ce schéma préserve la continuité économique du préjudice d’occupation.
Le régime des intérêts est traité conformément au droit commun. L’énoncé retient une solution classique, nette et suffisante: «Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.» La répartition des dépens suit la règle ordinaire de la succombance: «La partie qui succombe supporte les dépens.» Enfin, les frais irrépétibles sont réduits à une somme modeste, proportionnée à l’instance et à l’économie du litige.
La cohérence d’ensemble tient à la stricte corrélation entre chaque chef accessoire et la cause juridique de la résiliation, sans majoration punitive ni cumul redondant. L’office du juge demeure mesuré, afin d’éviter toute sur‑compensation et de garantir la lisibilité du dispositif.
B. Dommages‑intérêts pour mauvaise foi, exécution provisoire et sécurité de la décision
La demande de dommages‑intérêts fondée sur l’article 1231‑6 du code civil est rejetée pour défaut de préjudice distinct. Le considérant rappelle la règle, dans des termes fidèles au texte légal: «Aux termes de l’article 1231‑6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.» La juridiction juge qu’aucun élément ne caractérise un dommage autonome par rapport au retard, déjà réparé par les intérêts moratoires; elle en tire la conclusion attendue: «Il convient en conséquence de débouter la demande de dommages et intérêts.»
L’exécution provisoire obéit au régime de droit commun du contentieux de la protection. La décision le souligne d’une formule dépourvue d’ambiguïté: «L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.» La portée pratique est double. D’une part, elle limite l’effet suspensif d’un éventuel recours sur l’exécution des obligations constatées. D’autre part, elle assoit la sécurité juridique de la reprise des lieux dans le respect des délais légaux d’expulsion.
L’ensemble des chefs conforte une ligne jurisprudentielle stable en matière de baux d’habitation. La décision précise les conditions de la résiliation de plein droit et d’un refus de délais lorsque la reprise du courant fait défaut. Elle affine aussi la frontière entre intérêts moratoires et dommage distinct, en écartant les prétentions supplétives non établies. La portée demeure essentiellement confirmative, mais l’ordonnancement clair des motifs contribue utilement à la prévisibilité du contentieux.
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint‑Brieuc le 23 juin 2025, le jugement statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un bail d’habitation, les suites de l’impayé, et les demandes accessoires. La question tient à la réunion des conditions légales de la résiliation de plein droit, à la possibilité d’accorder des délais de paiement, et aux conséquences financières de la rupture. Le litige oppose un bailleur à ses locataires, entrés dans les lieux le 1er juin 2023, pour un loyer mensuel de 650 euros. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 décembre 2024, suivi d’une saisine juridictionnelle par assignation du 14 février 2025. À l’audience du 5 mai 2025, le bailleur a maintenu ses prétentions; les locataires n’ont ni comparu ni été représentés, aucun diagnostic social n’a été communiqué, et un signalement à la CCAPEX avait été effectué le 5 décembre 2024.
La procédure montre deux thèses possibles, ordinairement débattues en pareil contentieux. D’un côté, le bailleur sollicite la résiliation acquise, l’expulsion, la condamnation au paiement des arriérés et une indemnité d’occupation, ainsi que divers accessoires. De l’autre, la logique des textes ouvre, en principe, la voie à d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause, sous conditions précises. La juridiction tranche la question de droit suivante: les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont‑elles réunies pour constater la résiliation de plein droit, refuser les délais, ordonner l’expulsion, et tirer les conséquences pécuniaires usuelles, y compris quant aux dommages‑intérêts distincts des intérêts moratoires. Elle répond positivement pour la clause résolutoire, les arriérés, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire, mais déboute la demande de dommages‑intérêts pour mauvaise foi faute de préjudice distinct, et limite les frais irrépétibles.
I. Les conditions de la résiliation de plein droit et le refus des délais
A. La réunion des conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
La décision s’appuie d’abord sur la stipulation contractuelle claire: «Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.» Le raisonnement opère ensuite la vérification stricte du mécanisme légal et contractuel, en relevant les éléments justificatifs issus du dossier.
La juridiction constate que le commandement du 4 décembre 2024, régulier et rappelant l’article 24, n’a pas permis une purge de l’intégralité des impayés dans le délai légal: «Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer […] n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.» La conséquence découle de la logique combinée de la clause et du texte: «Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 5 février 2025.» La motivation demeure concise et conforme à la structure du dispositif, sans excéder le périmètre nécessaire à l’application de la clause résolutoire.
Ce faisant, la solution s’inscrit dans le droit positif régulier des baux d’habitation, qui exige le respect du commandement et l’absence de régularisation intégrale dans le délai pour l’acquisition de la clause. L’office du juge, ici, se borne à constater l’événement résolutoire, après vérification des conditions formelles et substantielles.
B. L’impossibilité d’octroi de délais de paiement et la mise en œuvre de l’expulsion
Le juge examine ensuite la faculté d’accorder des délais de paiement au regard des critères légaux. Il relève l’absence de reprise du paiement du loyer courant et l’absence d’éléments justifiant une amélioration financière crédible. La formule est explicite sur ce point: «Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’absence de reprise du paiement du loyer courant […] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office.» L’économie de la motivation souligne que l’octroi des délais suppose des indices sérieux de solvabilisation rapide, qui font défaut ici.
La conséquence en termes d’occupation et de restitution procède du code des procédures civiles d’exécution. La juridiction articule la mesure d’expulsion au calendrier légal de la phase d’exécution, après commandement de quitter les lieux: elle l’ordonne deux mois après la signification, en rappel de l’article L. 412‑1. Cette articulation respecte la hiérarchie des normes et sécurise les effets de la résiliation face à une occupation sans droit ni titre.
II. Les accessoires financiers et procéduraux: cohérence et portée
A. Arriérés, indemnité d’occupation, intérêts et dépens
La juridiction liquide l’arriéré sur la base du décompte actualisé, et statue avec sobriété. Elle relève l’état de la dette locative à la date utile, et prononce la condamnation solidaire au paiement. Elle fixe ensuite l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges en cours, à compter du mois suivant l’échéance intégrée dans le décompte, jusqu’à restitution des clés. Ce schéma préserve la continuité économique du préjudice d’occupation.
Le régime des intérêts est traité conformément au droit commun. L’énoncé retient une solution classique, nette et suffisante: «Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.» La répartition des dépens suit la règle ordinaire de la succombance: «La partie qui succombe supporte les dépens.» Enfin, les frais irrépétibles sont réduits à une somme modeste, proportionnée à l’instance et à l’économie du litige.
La cohérence d’ensemble tient à la stricte corrélation entre chaque chef accessoire et la cause juridique de la résiliation, sans majoration punitive ni cumul redondant. L’office du juge demeure mesuré, afin d’éviter toute sur‑compensation et de garantir la lisibilité du dispositif.
B. Dommages‑intérêts pour mauvaise foi, exécution provisoire et sécurité de la décision
La demande de dommages‑intérêts fondée sur l’article 1231‑6 du code civil est rejetée pour défaut de préjudice distinct. Le considérant rappelle la règle, dans des termes fidèles au texte légal: «Aux termes de l’article 1231‑6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.» La juridiction juge qu’aucun élément ne caractérise un dommage autonome par rapport au retard, déjà réparé par les intérêts moratoires; elle en tire la conclusion attendue: «Il convient en conséquence de débouter la demande de dommages et intérêts.»
L’exécution provisoire obéit au régime de droit commun du contentieux de la protection. La décision le souligne d’une formule dépourvue d’ambiguïté: «L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.» La portée pratique est double. D’une part, elle limite l’effet suspensif d’un éventuel recours sur l’exécution des obligations constatées. D’autre part, elle assoit la sécurité juridique de la reprise des lieux dans le respect des délais légaux d’expulsion.
L’ensemble des chefs conforte une ligne jurisprudentielle stable en matière de baux d’habitation. La décision précise les conditions de la résiliation de plein droit et d’un refus de délais lorsque la reprise du courant fait défaut. Elle affine aussi la frontière entre intérêts moratoires et dommage distinct, en écartant les prétentions supplétives non établies. La portée demeure essentiellement confirmative, mais l’ordonnancement clair des motifs contribue utilement à la prévisibilité du contentieux.