Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, le 30 juin 2025, n°25/00068
Le Tribunal judiciaire de Saint-Benoît, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Une société bailleur demandait la résiliation d’un bail pour impayés et l’expulsion des locataires. Ces derniers, après une période d’impayés, avaient repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Le bailleur acceptait alors l’octroi de délais. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets. Il a accordé des délais de paiement pour l’arriéré. La question se pose de savoir comment le juge concilie la sanction de l’inexécution avec le maintien dans les lieux. La décision retient une solution équilibrée en suspendant la résiliation sous condition.
Le juge applique strictement le cadre légal protecteur des locataires. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise un processus gradué. Le juge vérifie d’abord la recevabilité de l’action. Il relève que le bailleur a respecté l’obligation de signalement préalable à la caisse d’allocations familiales. Ce formalisme est une condition essentielle pour les bailleurs personnes morales. Le juge constate ensuite l’acquisition de la clause résolutoire. Un commandement de payer était demeuré infructueux plus de deux mois. La résiliation est donc légalement acquise à une date certaine. Le juge rappelle le principe d’une indemnité d’occupation due après cette résiliation. L’examen des conditions légales est ainsi rigoureux et complet.
La décision opère une conciliation entre les intérêts en présence par l’usage des facultés juridictionnelles. Le texte prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement. Une condition impérative est la reprise du versement intégral du loyer courant. Le juge constate que cette reprise est intervenue avant l’audience. Le bailleur y consent expressément. Le juge use alors de son pouvoir pour suspendre les effets de la clause résolutoire. Il fixe un échéancier précis pour l’arriéré. La suspension est présentée comme une mesure provisoire et conditionnelle. Le juge précise que tout défaut entraînera la reprise de plein droit de la résiliation. L’expulsion deviendrait alors immédiatement possible.
Cette décision illustre la nature protective mais non absolue du statut des baux d’habitation. Le juge ne remet pas en cause la résiliation juridiquement acquise. Il en tempère simplement les conséquences pratiques. Cette approche est conforme à l’économie de l’article 24. Le législateur a voulu éviter les expulsions pour des dettes pouvant être apurées. La solution favorise le maintien dans les lieux lorsque le locataire fait preuve de bonne foi. La reprise des paiements courants en est le signe manifeste. Le juge sanctionne ainsi le passé tout en offrant une chance de régularisation. L’équilibre trouvé sert la stabilité du logement.
La portée de ce jugement réside dans sa démonstration du rôle actif du juge des contentieux de la protection. Il ne se limite pas à constater des droits. Il aménage leurs effets en fonction de la situation concrète. L’accord des parties sur le principe des délais facilite cette mission. La décision montre l’importance du comportement du locataire après la mise en demeure. Une reprise des paiements peut transformer substantiellement l’issue du litige. Cette jurisprudence incite à la recherche de solutions avant l’audience. Elle rappelle que la protection du locataire est aussi fonction de ses efforts pour honorer ses engagements.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Saint-Benoît, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Une société bailleur demandait la résiliation d’un bail pour impayés et l’expulsion des locataires. Ces derniers, après une période d’impayés, avaient repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Le bailleur acceptait alors l’octroi de délais. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets. Il a accordé des délais de paiement pour l’arriéré. La question se pose de savoir comment le juge concilie la sanction de l’inexécution avec le maintien dans les lieux. La décision retient une solution équilibrée en suspendant la résiliation sous condition.
Le juge applique strictement le cadre légal protecteur des locataires. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise un processus gradué. Le juge vérifie d’abord la recevabilité de l’action. Il relève que le bailleur a respecté l’obligation de signalement préalable à la caisse d’allocations familiales. Ce formalisme est une condition essentielle pour les bailleurs personnes morales. Le juge constate ensuite l’acquisition de la clause résolutoire. Un commandement de payer était demeuré infructueux plus de deux mois. La résiliation est donc légalement acquise à une date certaine. Le juge rappelle le principe d’une indemnité d’occupation due après cette résiliation. L’examen des conditions légales est ainsi rigoureux et complet.
La décision opère une conciliation entre les intérêts en présence par l’usage des facultés juridictionnelles. Le texte prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement. Une condition impérative est la reprise du versement intégral du loyer courant. Le juge constate que cette reprise est intervenue avant l’audience. Le bailleur y consent expressément. Le juge use alors de son pouvoir pour suspendre les effets de la clause résolutoire. Il fixe un échéancier précis pour l’arriéré. La suspension est présentée comme une mesure provisoire et conditionnelle. Le juge précise que tout défaut entraînera la reprise de plein droit de la résiliation. L’expulsion deviendrait alors immédiatement possible.
Cette décision illustre la nature protective mais non absolue du statut des baux d’habitation. Le juge ne remet pas en cause la résiliation juridiquement acquise. Il en tempère simplement les conséquences pratiques. Cette approche est conforme à l’économie de l’article 24. Le législateur a voulu éviter les expulsions pour des dettes pouvant être apurées. La solution favorise le maintien dans les lieux lorsque le locataire fait preuve de bonne foi. La reprise des paiements courants en est le signe manifeste. Le juge sanctionne ainsi le passé tout en offrant une chance de régularisation. L’équilibre trouvé sert la stabilité du logement.
La portée de ce jugement réside dans sa démonstration du rôle actif du juge des contentieux de la protection. Il ne se limite pas à constater des droits. Il aménage leurs effets en fonction de la situation concrète. L’accord des parties sur le principe des délais facilite cette mission. La décision montre l’importance du comportement du locataire après la mise en demeure. Une reprise des paiements peut transformer substantiellement l’issue du litige. Cette jurisprudence incite à la recherche de solutions avant l’audience. Elle rappelle que la protection du locataire est aussi fonction de ses efforts pour honorer ses engagements.