Tribunal judiciaire de Saint-Denis, le 23 juin 2025, n°25/00192
Par un jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint‑Denis le 23 juin 2025, la juridiction tranche un litige locatif ancien. Un bail d’habitation, conclu le 29 mai 2006, a donné lieu à un commandement de payer le 9 mars 2021, demeuré infructueux à l’expiration du délai légal. Assignation a suivi le 4 mars 2025, l’audience s’étant tenue le 12 mai 2025 en l’absence de la locataire régulièrement citée. Le bailleur a actualisé la créance à 996,43 euros et s’est déclaré favorable à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire si ces délais sont respectés.
Les diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989 ont été accomplies, la notification préfectorale ayant précédé de plus de six semaines l’audience et la commission de prévention des expulsions ayant été saisie en amont. La question posée tient alors à l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire à la suite d’un commandement resté sans effet, l’indemnité d’occupation et, surtout, les pouvoirs du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause après la reprise du paiement du loyer courant. La juridiction constate l’acquisition de la clause au 9 mai 2021, fixe l’indemnité d’occupation, condamne la locataire à 996,43 euros, accorde un échelonnement et suspend les effets de la clause pendant l’exécution des délais, l’expulsion ne redevenant envisageable qu’en cas de défaillance.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
A. Cadre légal et recevabilité préalable
La motivation rappelle le texte de référence selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L’office du juge est conditionné par des diligences spécifiques en matière d’habitat, que la juridiction vérifie ici avec méthode. La notification préfectorale est intervenue plus de six semaines avant l’audience, la saisine de la commission de prévention a précédé l’assignation de deux mois. La décision en déduit sans ambiguïté que « L’action est donc recevable. »
Ces préalables éclairent la suite. Le commandement de payer, visant la clause résolutoire, est demeuré sans effet pendant plus de deux mois. Le juge constate alors, dans une formule nette, que « Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 09 mai 2021. » L’effet résolutoire ouvre mécaniquement droit à une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, exigible jusqu’à la libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice né de l’impossibilité de relouer. La fixation d’un montant arrêté au 12 mai 2025 et l’exécution provisoire de droit assurent l’effectivité immédiate de la créance.
B. Application aux faits et régime de l’indemnité d’occupation
L’acquisition au 9 mai 2021 détermine le point de départ de l’indemnité d’occupation, indexée sur le loyer et les charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation. Le juge retient un quantum de 996,43 euros arrêté à la date de l’audience, faute de contestation utile. Cette approche, classique, sépare clairement la dette antérieure et la dette post‑résiliation, en ménageant toutefois un traitement prospectif par l’indemnité jusqu’à libération des lieux, ce qui préserve la continuité du flux financier.
L’ordonnance sur le sort des meubles n’est pas nécessaire, les textes d’exécution régissant suffisamment les opérations d’expulsion. L’office se cantonne donc à la créance et à ses accessoires, en refusant une indemnité procédurale faute d’équité particulière. La transition vers les pouvoirs d’assainissement de la situation, permis par la reprise du paiement du loyer courant, s’impose alors au regard de la réforme de 2023.
II. Les délais de paiement et la suspension des effets
A. Conditions et office du juge après la réforme de 2023
Le jugement cite la nouvelle rédaction de l’article 24 V, aux termes duquel « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. » Deux conditions cumulatives émergent, la reprise du loyer courant et la capacité de désintéresser la dette locative sur la durée, appréciées souverainement.
Le dossier établissant la reprise intégrale avant l’audience, la juridiction accorde d’office un échéancier proportionné. Vingt mensualités de cinquante euros et une dernière échéance solvant le solde concilient exigibilité et soutenabilité. Le maintien de l’exigibilité du loyer courant demeure impératif, conformément au texte, afin d’éviter toute confusion entre apurement du passé et exécution des obligations nées du bail résilié.
B. Portée de la suspension et articulation avec l’expulsion
L’article 24 VII, également cité, prévoit que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge », la reprise du loyer courant avant l’audience constituant un préalable. La règle est précisée par une clause de sortie claire : « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Le jugement tire la conséquence opérationnelle en ces termes : « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. »
La sanction d’un incident de paiement est encadrée par une mise en demeure préalable, suivie d’un bref délai de grâce. La décision le formule ainsi : « DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette. » La cohérence d’ensemble apparaît. Le mécanisme opère comme une condition résolutoire suspensive, orientée vers le rétablissement, tout en maintenant l’outil d’expulsion en ultime garantie. L’équilibre entre prévention des expulsions et sécurité des créances se trouve ainsi ajusté par une appréciation mesurée des capacités de remboursement.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Par un jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint‑Denis le 23 juin 2025, la juridiction tranche un litige locatif ancien. Un bail d’habitation, conclu le 29 mai 2006, a donné lieu à un commandement de payer le 9 mars 2021, demeuré infructueux à l’expiration du délai légal. Assignation a suivi le 4 mars 2025, l’audience s’étant tenue le 12 mai 2025 en l’absence de la locataire régulièrement citée. Le bailleur a actualisé la créance à 996,43 euros et s’est déclaré favorable à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire si ces délais sont respectés.
Les diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989 ont été accomplies, la notification préfectorale ayant précédé de plus de six semaines l’audience et la commission de prévention des expulsions ayant été saisie en amont. La question posée tient alors à l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire à la suite d’un commandement resté sans effet, l’indemnité d’occupation et, surtout, les pouvoirs du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause après la reprise du paiement du loyer courant. La juridiction constate l’acquisition de la clause au 9 mai 2021, fixe l’indemnité d’occupation, condamne la locataire à 996,43 euros, accorde un échelonnement et suspend les effets de la clause pendant l’exécution des délais, l’expulsion ne redevenant envisageable qu’en cas de défaillance.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
A. Cadre légal et recevabilité préalable
La motivation rappelle le texte de référence selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L’office du juge est conditionné par des diligences spécifiques en matière d’habitat, que la juridiction vérifie ici avec méthode. La notification préfectorale est intervenue plus de six semaines avant l’audience, la saisine de la commission de prévention a précédé l’assignation de deux mois. La décision en déduit sans ambiguïté que « L’action est donc recevable. »
Ces préalables éclairent la suite. Le commandement de payer, visant la clause résolutoire, est demeuré sans effet pendant plus de deux mois. Le juge constate alors, dans une formule nette, que « Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 09 mai 2021. » L’effet résolutoire ouvre mécaniquement droit à une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, exigible jusqu’à la libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice né de l’impossibilité de relouer. La fixation d’un montant arrêté au 12 mai 2025 et l’exécution provisoire de droit assurent l’effectivité immédiate de la créance.
B. Application aux faits et régime de l’indemnité d’occupation
L’acquisition au 9 mai 2021 détermine le point de départ de l’indemnité d’occupation, indexée sur le loyer et les charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation. Le juge retient un quantum de 996,43 euros arrêté à la date de l’audience, faute de contestation utile. Cette approche, classique, sépare clairement la dette antérieure et la dette post‑résiliation, en ménageant toutefois un traitement prospectif par l’indemnité jusqu’à libération des lieux, ce qui préserve la continuité du flux financier.
L’ordonnance sur le sort des meubles n’est pas nécessaire, les textes d’exécution régissant suffisamment les opérations d’expulsion. L’office se cantonne donc à la créance et à ses accessoires, en refusant une indemnité procédurale faute d’équité particulière. La transition vers les pouvoirs d’assainissement de la situation, permis par la reprise du paiement du loyer courant, s’impose alors au regard de la réforme de 2023.
II. Les délais de paiement et la suspension des effets
A. Conditions et office du juge après la réforme de 2023
Le jugement cite la nouvelle rédaction de l’article 24 V, aux termes duquel « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. » Deux conditions cumulatives émergent, la reprise du loyer courant et la capacité de désintéresser la dette locative sur la durée, appréciées souverainement.
Le dossier établissant la reprise intégrale avant l’audience, la juridiction accorde d’office un échéancier proportionné. Vingt mensualités de cinquante euros et une dernière échéance solvant le solde concilient exigibilité et soutenabilité. Le maintien de l’exigibilité du loyer courant demeure impératif, conformément au texte, afin d’éviter toute confusion entre apurement du passé et exécution des obligations nées du bail résilié.
B. Portée de la suspension et articulation avec l’expulsion
L’article 24 VII, également cité, prévoit que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge », la reprise du loyer courant avant l’audience constituant un préalable. La règle est précisée par une clause de sortie claire : « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Le jugement tire la conséquence opérationnelle en ces termes : « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. »
La sanction d’un incident de paiement est encadrée par une mise en demeure préalable, suivie d’un bref délai de grâce. La décision le formule ainsi : « DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette. » La cohérence d’ensemble apparaît. Le mécanisme opère comme une condition résolutoire suspensive, orientée vers le rétablissement, tout en maintenant l’outil d’expulsion en ultime garantie. L’équilibre entre prévention des expulsions et sécurité des créances se trouve ainsi ajusté par une appréciation mesurée des capacités de remboursement.