Tribunal judiciaire de Saint-Denis, le 23 juin 2025, n°25/00211
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint‑Denis, en date du 23 juin 2025, le jugement statue sur une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation. La locataire, débitrice d’arriérés de loyers et de charges, a reçu un commandement de payer visant la clause, demeuré sans effet plus de six semaines. L’organisme bailleur a ensuite sollicité la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et la condamnation au solde des sommes dues.
Les diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989 ont été accomplies, avec saisine de la commission de prévention des expulsions et information de l’autorité préfectorale. Assignée, la locataire n’a pas contesté la dette et n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La juridiction a donc examiné, d’une part, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leurs effets, d’autre part, l’éventuelle suspension par l’octroi de délais.
La question posée tient à l’articulation des articles 24 I, II, III, V et VII de la loi du 6 juillet 1989, en particulier quant aux conditions d’efficacité de la clause résolutoire et à la possibilité de suspendre ses effets en présence d’impayés persistants. La solution retient, au visa des textes applicables, l’acquisition de la clause à la suite d’un commandement infructueux, la condamnation au paiement des sommes arrêtées, l’allocation d’une indemnité d’occupation, le refus de délais faute de reprise du loyer courant, et l’expulsion.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et ses suites immédiates
A. Le contrôle des conditions légales et procédurales La juridiction rappelle le texte central: « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus (…). Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En vérifiant la notification à l’autorité préfectorale plus de six semaines avant l’audience et la saisine préalable de la commission compétente, le juge s’assure de la recevabilité de l’action au regard des articles 24 II et III.
Le commandement de payer, visant la clause et signifié dans les formes, est resté sans effet durant le délai légal. Le juge en déduit que « ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 août 2024 ». La date d’acquisition est précisément fixée, ce qui éclaire ensuite la liquidation de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation.
B. Les effets de la résiliation: indemnité d’occupation et condamnations La résiliation produit un double effet, financier et possessoire. Le maintien dans les lieux fonde l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par le bailleur. Le juge énonce qu’il est dû « une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 28 août 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ». Cette équivalence fonctionne comme un repère objectif de valorisation, distincte du loyer, mais indexée sur ses modalités.
La dette locative est arrêtée de façon motivée, la preuve comptable n’étant pas utilement contredite. L’allocation des intérêts au taux légal distingue la somme visée au commandement, échue antérieurement, et le surplus dû postérieurement, conformément à la logique de l’exigibilité. La conséquence possessoire s’impose également, l’expulsion étant ordonnée à défaut de libération spontanée, dans le respect des délais légaux et du concours de la force publique.
II. Le refus de délais et la portée du contrôle judiciaire
A. Les conditions cumulatives de l’article 24 V et VII Le juge cite les exigences légales d’octroi de délais: « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». La suspension des effets de la clause n’est qu’une conséquence éventuelle des délais, strictement encadrée: « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé (…) ».
Appliquées au cas, ces conditions font défaut. Il est relevé que la reprise du loyer courant n’a pas été effectuée avant l’audience, ce qui ferme la voie à toute suspension. Le motif est net: « À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office (…) des délais de paiement ». La formulation consacre une interprétation stricte de conditions cumulatives protectrices de la sécurité contractuelle.
B. Portée pratique: équilibre contractuel et prévention des expulsions La décision illustre un contrôle judiciaire resserré, qui valorise les diligences préalables de prévention tout en maintenant l’exigence de la reprise effective. Le mécanisme de l’article 24, conçu pour concilier stabilité du bail et soutien au locataire en difficulté, repose sur une logique d’échange: efforts procéduraux du bailleur, accompagnement institutionnel, puis contrepartie décisive de reprise du courant par le débiteur.
La portée est claire pour la pratique contentieuse: sans reprise intégrale avant l’audience, la clause acquise n’est pas suspendue, et l’indemnité d’occupation devient l’étalon de la dette jusqu’à restitution. L’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité de la solution, sans priver le juge de son office d’harmonisation au stade des délais lorsque les conditions textuelles sont remplies. L’ensemble trace une ligne directrice prévisible et lisible pour les acteurs du bail d’habitation.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint‑Denis, en date du 23 juin 2025, le jugement statue sur une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation. La locataire, débitrice d’arriérés de loyers et de charges, a reçu un commandement de payer visant la clause, demeuré sans effet plus de six semaines. L’organisme bailleur a ensuite sollicité la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et la condamnation au solde des sommes dues.
Les diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989 ont été accomplies, avec saisine de la commission de prévention des expulsions et information de l’autorité préfectorale. Assignée, la locataire n’a pas contesté la dette et n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La juridiction a donc examiné, d’une part, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leurs effets, d’autre part, l’éventuelle suspension par l’octroi de délais.
La question posée tient à l’articulation des articles 24 I, II, III, V et VII de la loi du 6 juillet 1989, en particulier quant aux conditions d’efficacité de la clause résolutoire et à la possibilité de suspendre ses effets en présence d’impayés persistants. La solution retient, au visa des textes applicables, l’acquisition de la clause à la suite d’un commandement infructueux, la condamnation au paiement des sommes arrêtées, l’allocation d’une indemnité d’occupation, le refus de délais faute de reprise du loyer courant, et l’expulsion.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et ses suites immédiates
A. Le contrôle des conditions légales et procédurales
La juridiction rappelle le texte central: « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus (…). Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En vérifiant la notification à l’autorité préfectorale plus de six semaines avant l’audience et la saisine préalable de la commission compétente, le juge s’assure de la recevabilité de l’action au regard des articles 24 II et III.
Le commandement de payer, visant la clause et signifié dans les formes, est resté sans effet durant le délai légal. Le juge en déduit que « ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 août 2024 ». La date d’acquisition est précisément fixée, ce qui éclaire ensuite la liquidation de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation.
B. Les effets de la résiliation: indemnité d’occupation et condamnations
La résiliation produit un double effet, financier et possessoire. Le maintien dans les lieux fonde l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par le bailleur. Le juge énonce qu’il est dû « une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 28 août 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ». Cette équivalence fonctionne comme un repère objectif de valorisation, distincte du loyer, mais indexée sur ses modalités.
La dette locative est arrêtée de façon motivée, la preuve comptable n’étant pas utilement contredite. L’allocation des intérêts au taux légal distingue la somme visée au commandement, échue antérieurement, et le surplus dû postérieurement, conformément à la logique de l’exigibilité. La conséquence possessoire s’impose également, l’expulsion étant ordonnée à défaut de libération spontanée, dans le respect des délais légaux et du concours de la force publique.
II. Le refus de délais et la portée du contrôle judiciaire
A. Les conditions cumulatives de l’article 24 V et VII
Le juge cite les exigences légales d’octroi de délais: « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». La suspension des effets de la clause n’est qu’une conséquence éventuelle des délais, strictement encadrée: « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé (…) ».
Appliquées au cas, ces conditions font défaut. Il est relevé que la reprise du loyer courant n’a pas été effectuée avant l’audience, ce qui ferme la voie à toute suspension. Le motif est net: « À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office (…) des délais de paiement ». La formulation consacre une interprétation stricte de conditions cumulatives protectrices de la sécurité contractuelle.
B. Portée pratique: équilibre contractuel et prévention des expulsions
La décision illustre un contrôle judiciaire resserré, qui valorise les diligences préalables de prévention tout en maintenant l’exigence de la reprise effective. Le mécanisme de l’article 24, conçu pour concilier stabilité du bail et soutien au locataire en difficulté, repose sur une logique d’échange: efforts procéduraux du bailleur, accompagnement institutionnel, puis contrepartie décisive de reprise du courant par le débiteur.
La portée est claire pour la pratique contentieuse: sans reprise intégrale avant l’audience, la clause acquise n’est pas suspendue, et l’indemnité d’occupation devient l’étalon de la dette jusqu’à restitution. L’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité de la solution, sans priver le juge de son office d’harmonisation au stade des délais lorsque les conditions textuelles sont remplies. L’ensemble trace une ligne directrice prévisible et lisible pour les acteurs du bail d’habitation.