Tribunal judiciaire de Saint-Denis, le 23 juin 2025, n°25/00279
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint‑Denis le 23 juin 2025, ce jugement statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Un bail d’habitation avait été conclu au printemps 2024, suivi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’automne. Une assignation a ensuite été délivrée en début d’année 2025 afin d’obtenir la constatation de la résiliation, l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation.
La vérification des diligences préalables requises est opérée en amont, puis l’autorité judiciaire se prononce sur l’acquisition de la clause résolutoire, la dette actualisée et l’indemnité d’occupation. Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu ni été représenté. L’essentiel du débat porte sur les conditions d’acquisition de la clause et sur la possibilité d’une suspension, subordonnée à la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.
La question de droit tient à la combinaison de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avec la situation factuelle du commandement demeuré infructueux et la reprise des loyers avant l’audience. Le juge constate la réunion des conditions de la clause résolutoire à une date déterminée, tout en accordant des délais et en suspendant ses effets dès lors que les conditions légales sont remplies. L’analyse portera d’abord sur la construction de la solution quant à la recevabilité et à l’acquisition datée de la clause, puis sur la modulation judiciaire de ses effets au regard des délais et de l’équilibre contractuel.
I. La solution retenue et son fondement
A. Les diligences préalables et la recevabilité
Le juge vérifie le respect des formalités instituées comme instruments de prévention des expulsions et de bonne information des autorités administratives. Il relève que « une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] avec accusé de réception […] plus de 6 semaines avant l’audience », et que la commission de coordination a été saisie deux mois avant l’assignation. Ces vérifications répondent aux articles 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, qui conditionnent la recevabilité de l’action. La juridiction conclut en ces termes simples et décisifs : « L’action est donc recevable. »
La portée de ce contrôle est double : il garantit la régularité de l’instance et fixe le cadre temporel de l’examen des demandes au fond. La démarche adoptée sécurise l’enchaînement procédural et évite toute discussion ultérieure sur une irrégularité formelle. Elle rappelle aussi que la fonction préventive des notifications ne se réduit pas à un rituel, car elle conditionne l’accès au juge.
B. L’acquisition datée de la clause résolutoire
Le juge rappelle d’abord la règle : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Il constate ensuite, au vu du commandement resté sans effet, que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies au 28 octobre 2024 ». La date retenue s’appuie sur le délai légal, calculé à partir de la signification du commandement et de l’absence de régularisation.
Cette articulation, sobre et précise, distingue la cause de résiliation, purement contractuelle, et sa temporalité, strictement légale. Elle emporte des conséquences financières : l’indemnité d’occupation court à compter de la date d’acquisition, et les intérêts rémunèrent l’arriéré selon une ventilation temporelle cohérente. Le raisonnement ménage la sécurité juridique, en ancrant chaque effet à une borne objective et vérifiable.
II. La modulation judiciaire des effets
A. Les conditions d’octroi des délais et la suspension
Le jugement vise l’article 24 V et VII, qui permet au juge d’« accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » et de suspendre les effets de la clause, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. La juridiction relève, en fait, qu’« il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience ». Elle en déduit la possibilité d’un échéancier et d’une suspension des effets de la clause pendant son exécution.
La conséquence logique est clairement formulée : « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet. » La solution préserve l’outil de résiliation comme sanction potentielle, tout en mobilisant la finalité curative des délais. Elle repose sur un équilibre dynamique : reprise des loyers courants, apurement progressif de l’arriéré, et réactivation automatique en cas de défaillance.
B. Portée pratique : expulsion, indemnité, intérêts et équilibre
Le dispositif précise : « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés » et « DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. » Il ajoute enfin : « DIT que toute mensualité […] restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure […] entraînera la reprise de plein droit des effets […] ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette. » Ces formules fixent un mécanisme lisible, opératoire et prévisible pour les deux parties.
La portée de la décision est nette : elle rappelle l’efficacité naturelle de la clause résolutoire, tout en affirmant la capacité du juge à en suspendre les effets sous strictes conditions légales. Le régime retenu protège la continuité du bail lorsque la volonté de régulariser est avérée, sans neutraliser la sanction contractuelle en cas de nouvel incident. Il concilie la finalité sociale du logement avec la rigueur des obligations locatives, dans un cadre procédural fermement maîtrisé.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint‑Denis le 23 juin 2025, ce jugement statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Un bail d’habitation avait été conclu au printemps 2024, suivi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’automne. Une assignation a ensuite été délivrée en début d’année 2025 afin d’obtenir la constatation de la résiliation, l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation.
La vérification des diligences préalables requises est opérée en amont, puis l’autorité judiciaire se prononce sur l’acquisition de la clause résolutoire, la dette actualisée et l’indemnité d’occupation. Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu ni été représenté. L’essentiel du débat porte sur les conditions d’acquisition de la clause et sur la possibilité d’une suspension, subordonnée à la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.
La question de droit tient à la combinaison de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avec la situation factuelle du commandement demeuré infructueux et la reprise des loyers avant l’audience. Le juge constate la réunion des conditions de la clause résolutoire à une date déterminée, tout en accordant des délais et en suspendant ses effets dès lors que les conditions légales sont remplies. L’analyse portera d’abord sur la construction de la solution quant à la recevabilité et à l’acquisition datée de la clause, puis sur la modulation judiciaire de ses effets au regard des délais et de l’équilibre contractuel.
I. La solution retenue et son fondement
A. Les diligences préalables et la recevabilité
Le juge vérifie le respect des formalités instituées comme instruments de prévention des expulsions et de bonne information des autorités administratives. Il relève que « une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] avec accusé de réception […] plus de 6 semaines avant l’audience », et que la commission de coordination a été saisie deux mois avant l’assignation. Ces vérifications répondent aux articles 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, qui conditionnent la recevabilité de l’action. La juridiction conclut en ces termes simples et décisifs : « L’action est donc recevable. »
La portée de ce contrôle est double : il garantit la régularité de l’instance et fixe le cadre temporel de l’examen des demandes au fond. La démarche adoptée sécurise l’enchaînement procédural et évite toute discussion ultérieure sur une irrégularité formelle. Elle rappelle aussi que la fonction préventive des notifications ne se réduit pas à un rituel, car elle conditionne l’accès au juge.
B. L’acquisition datée de la clause résolutoire
Le juge rappelle d’abord la règle : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Il constate ensuite, au vu du commandement resté sans effet, que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies au 28 octobre 2024 ». La date retenue s’appuie sur le délai légal, calculé à partir de la signification du commandement et de l’absence de régularisation.
Cette articulation, sobre et précise, distingue la cause de résiliation, purement contractuelle, et sa temporalité, strictement légale. Elle emporte des conséquences financières : l’indemnité d’occupation court à compter de la date d’acquisition, et les intérêts rémunèrent l’arriéré selon une ventilation temporelle cohérente. Le raisonnement ménage la sécurité juridique, en ancrant chaque effet à une borne objective et vérifiable.
II. La modulation judiciaire des effets
A. Les conditions d’octroi des délais et la suspension
Le jugement vise l’article 24 V et VII, qui permet au juge d’« accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » et de suspendre les effets de la clause, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. La juridiction relève, en fait, qu’« il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience ». Elle en déduit la possibilité d’un échéancier et d’une suspension des effets de la clause pendant son exécution.
La conséquence logique est clairement formulée : « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet. » La solution préserve l’outil de résiliation comme sanction potentielle, tout en mobilisant la finalité curative des délais. Elle repose sur un équilibre dynamique : reprise des loyers courants, apurement progressif de l’arriéré, et réactivation automatique en cas de défaillance.
B. Portée pratique : expulsion, indemnité, intérêts et équilibre
Le dispositif précise : « SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés » et « DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. » Il ajoute enfin : « DIT que toute mensualité […] restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure […] entraînera la reprise de plein droit des effets […] ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette. » Ces formules fixent un mécanisme lisible, opératoire et prévisible pour les deux parties.
La portée de la décision est nette : elle rappelle l’efficacité naturelle de la clause résolutoire, tout en affirmant la capacité du juge à en suspendre les effets sous strictes conditions légales. Le régime retenu protège la continuité du bail lorsque la volonté de régulariser est avérée, sans neutraliser la sanction contractuelle en cas de nouvel incident. Il concilie la finalité sociale du logement avec la rigueur des obligations locatives, dans un cadre procédural fermement maîtrisé.