Tribunal judiciaire de Saint-Denis, le 23 juin 2025, n°25/00280
Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, juge des contentieux de la protection, 23 juin 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2018, avec impayés persistants. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré en avril 2024, pour une somme initiale de 3 380,73 euros. L’assignation est délivrée en février 2025, l’audience se tient en mai 2025, la locataire ne comparaît pas.
Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement d’un arriéré actualisé, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Les diligences préalables sont accomplies : information préfectorale plus de six semaines avant l’audience et saisine de la commission deux mois avant l’assignation. Le juge énonce, à ce titre, « L’action est donc recevable ».
La question posée porte sur les conditions et les effets de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle appelle aussi la délimitation de l’office du juge en matière de délais de paiement et de suspension des effets de la clause. La décision retient l’acquisition au 15 juin 2024, refuse tout délai faute de reprise du loyer courant, condamne la locataire au paiement et ordonne l’expulsion.
I. Le contrôle de recevabilité et la constatation de l’acquisition
A. Les diligences préalables à l’assignation Le juge vérifie d’abord le respect des formalités protectrices édictées par l’article 24, qui conditionnent la saisine régulière. L’information de la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la commission deux mois avant l’assignation sont établies. Cette vérification, factuelle et stricte, assure la coordination préventive voulue par le législateur et renforce l’exigence de loyauté procédurale.
La motivation est sobre, mais suffisante : les dates sont précisées, l’outil dématérialisé est identifié, et l’accusé de réception est mentionné. La formule « L’action est donc recevable » consacre la portée décisive de ces diligences. L’approche s’inscrit dans la pratique constante des juridictions, attachées à la finalité préventive sans rigidifier le filtre d’accès au juge.
B. L’effet automatique et la date d’acquisition Le juge rappelle le texte applicable : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement visant la clause, demeuré sans effet pendant deux mois, emporte l’acquisition automatique au terme légal. La nature de plein droit demeure centrale, car elle borne l’office judiciaire au contrôle des conditions.
La décision fixe une date certaine : « il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 juin 2024 ». La précision chronologique sécurise la suite, notamment l’assiette de l’indemnité d’occupation et le calcul des intérêts. La solution illustre une orthodoxie respectueuse du texte, sans excès de formalisme et sans dénaturation des faits produits.
II. L’office du juge après l’acquisition
A. Les délais de paiement et la suspension Le juge rappelle le mécanisme, en insistant sur la condition de reprise intégrale avant l’audience. Le texte précise : « lorsque le juge est saisi en ce sens […], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai […] la clause […] est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». L’articulation est rigoureuse, car elle lie la faveur des délais à une reprise crédible.
En l’espèce, aucune reprise n’est constatée, et la dette augmente. Le refus de délais s’impose alors, au regard du texte et de l’économie du dispositif. La position protège la sécurité des flux locatifs, tout en renvoyant à la prévention en amont. Elle évite de neutraliser la clause par des reports déconnectés des capacités réelles de paiement, exigence d’efficacité et de réalisme.
B. Les conséquences pécuniaires et l’expulsion L’acquisition entraîne l’occupation sans droit ni titre, justifiant une indemnité équivalente au loyer et aux charges. Le juge retient explicitement « une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 15 juin 2024 ». Le quantum suit l’équivalence, mécanique et proportionnée. S’y ajoutent les intérêts au taux légal, avec un double point de départ distinguant le montant visé par le commandement et le surplus.
L’exécution matérielle découle logiquement de la résiliation. L’expulsion est ordonnée avec le concours de la force publique, dans le respect des délais procéduraux usuels. La décision précise encore : « La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ». L’ensemble marque une application standardisée, cohérente et prévisible, qui articule prévention sociale en amont et fermeté en aval, conformément au schéma légal.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, juge des contentieux de la protection, 23 juin 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2018, avec impayés persistants. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré en avril 2024, pour une somme initiale de 3 380,73 euros. L’assignation est délivrée en février 2025, l’audience se tient en mai 2025, la locataire ne comparaît pas.
Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement d’un arriéré actualisé, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Les diligences préalables sont accomplies : information préfectorale plus de six semaines avant l’audience et saisine de la commission deux mois avant l’assignation. Le juge énonce, à ce titre, « L’action est donc recevable ».
La question posée porte sur les conditions et les effets de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle appelle aussi la délimitation de l’office du juge en matière de délais de paiement et de suspension des effets de la clause. La décision retient l’acquisition au 15 juin 2024, refuse tout délai faute de reprise du loyer courant, condamne la locataire au paiement et ordonne l’expulsion.
I. Le contrôle de recevabilité et la constatation de l’acquisition
A. Les diligences préalables à l’assignation
Le juge vérifie d’abord le respect des formalités protectrices édictées par l’article 24, qui conditionnent la saisine régulière. L’information de la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la commission deux mois avant l’assignation sont établies. Cette vérification, factuelle et stricte, assure la coordination préventive voulue par le législateur et renforce l’exigence de loyauté procédurale.
La motivation est sobre, mais suffisante : les dates sont précisées, l’outil dématérialisé est identifié, et l’accusé de réception est mentionné. La formule « L’action est donc recevable » consacre la portée décisive de ces diligences. L’approche s’inscrit dans la pratique constante des juridictions, attachées à la finalité préventive sans rigidifier le filtre d’accès au juge.
B. L’effet automatique et la date d’acquisition
Le juge rappelle le texte applicable : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement visant la clause, demeuré sans effet pendant deux mois, emporte l’acquisition automatique au terme légal. La nature de plein droit demeure centrale, car elle borne l’office judiciaire au contrôle des conditions.
La décision fixe une date certaine : « il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 juin 2024 ». La précision chronologique sécurise la suite, notamment l’assiette de l’indemnité d’occupation et le calcul des intérêts. La solution illustre une orthodoxie respectueuse du texte, sans excès de formalisme et sans dénaturation des faits produits.
II. L’office du juge après l’acquisition
A. Les délais de paiement et la suspension
Le juge rappelle le mécanisme, en insistant sur la condition de reprise intégrale avant l’audience. Le texte précise : « lorsque le juge est saisi en ce sens […], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai […] la clause […] est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». L’articulation est rigoureuse, car elle lie la faveur des délais à une reprise crédible.
En l’espèce, aucune reprise n’est constatée, et la dette augmente. Le refus de délais s’impose alors, au regard du texte et de l’économie du dispositif. La position protège la sécurité des flux locatifs, tout en renvoyant à la prévention en amont. Elle évite de neutraliser la clause par des reports déconnectés des capacités réelles de paiement, exigence d’efficacité et de réalisme.
B. Les conséquences pécuniaires et l’expulsion
L’acquisition entraîne l’occupation sans droit ni titre, justifiant une indemnité équivalente au loyer et aux charges. Le juge retient explicitement « une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 15 juin 2024 ». Le quantum suit l’équivalence, mécanique et proportionnée. S’y ajoutent les intérêts au taux légal, avec un double point de départ distinguant le montant visé par le commandement et le surplus.
L’exécution matérielle découle logiquement de la résiliation. L’expulsion est ordonnée avec le concours de la force publique, dans le respect des délais procéduraux usuels. La décision précise encore : « La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ». L’ensemble marque une application standardisée, cohérente et prévisible, qui articule prévention sociale en amont et fermeté en aval, conformément au schéma légal.