Tribunal judiciaire de Saint Denis, le 30 juin 2025, n°25/00151
Rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis – tribunal de proximité de Saint-Benoît, le 30 juin 2025, le jugement commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés locatifs et son articulation avec les délais et la suspension prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail d’habitation, conclu le 10 mai 2022 pour un loyer mensuel charges comprises, a donné lieu à un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 août 2024. L’assignation a suivi le 25 février 2025, après saisine de la CCAPEX et notification à la préfecture. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation. La locataire reconnaissait la dette, demandait des délais sur trente-six mois, la suspension des effets de la clause et le maintien dans les lieux. La question posée consistait à déterminer si la clause résolutoire avait produit effet à l’issue du délai légal, puis si le juge pouvait, malgré cette acquisition, accorder des délais et suspendre la clause au regard d’une reprise de paiement attestée avant l’audience. Le tribunal constate d’abord l’acquisition de la clause au 14 octobre 2024, puis condamne au paiement de l’arriéré arrêté au 25 avril 2025 avec intérêts, tout en accordant un échelonnement et en suspendant les effets de la résiliation. Il énonce que « ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies au 14 octobre 2024 », et que « dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu […] de suspendre les effets de la clause résolutoire ». Le plan s’articule autour du sens de la solution quant à l’acquisition de la clause, puis de sa valeur et de sa portée au regard des délais et de la suspension.
I – L’acquisition de la clause résolutoire pour impayés régulièrement caractérisée
A – Les conditions légales et contractuelles de la résiliation de plein droit Le juge rappelle la règle selon laquelle « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La combinaison de l’article 24 et de la stipulation contractuelle fixant un délai de deux mois impose la preuve d’un commandement régulier, d’un défaut de régularisation dans le délai et d’une dette exigible. La décision retient l’existence d’un bail à usage d’habitation en vigueur, d’un commandement délivré le 14 août 2024, et d’un solde impayé à l’expiration du délai. Le juge s’assure aussi de la recevabilité de l’action par la notification préfectorale et la saisine préalable de la CCAPEX, conditions procédurales dont il est dit qu’« une copie de l’assignation a été notifiée […] plus de six semaines avant l’audience » et que la commission a été saisie deux mois avant l’assignation.
B – La constatation de l’inexécution au terme du délai légal Le cœur du raisonnement tient à la persistance de l’impayé deux mois après le commandement. La juridiction affirme, en des termes clairs, que « ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater » l’acquisition de la clause à la date de référence. La reprise de paiements intervenue en mars et avril 2025 n’efface pas l’acquisition, qui se situe au 14 octobre 2024. Cette lecture, conforme au texte, distingue la mécanique automatique de la clause et les mesures de traitement de la dette. Elle ménage une cohérence avec la demande de condamnation, accueillie sur la base d’un décompte actualisé et non contesté, la décision énonçant une condamnation « avec les intérêts au taux légal […] conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil ».
II – La modulation judiciaire par délais et suspension des effets de la résiliation
A – Les conditions cumulatives des délais et de la suspension La décision applique ensuite les paragraphes V et VII de l’article 24, en retenant que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Deux conditions guident le pouvoir d’appréciation: la situation permettant de régler la dette et la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience. Le juge constate que « le locataire a versé ses loyers en mars et avril 2025 avant la date d’audience » et relève l’accord du bailleur sur des délais. L’échelonnement retenu, trente-quatre mensualités de 210 euros puis une dernière mensualité, demeure dans la limite triennale et maintient l’exigibilité du loyer courant. L’équilibre recherché concilie l’efficacité de la sanction avec l’objectif de prévention des expulsions, sans altérer les obligations essentielles du bail.
B – La portée et la rigueur du régime de déchéance La suspension s’accompagne d’une graduation rigoureuse des conséquences de l’inexécution partielle. La juridiction précise que « les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet » pendant la suspension, mais que « toute mensualité […] restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure […] entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire ». La portée pratique est nette: le maintien dans les lieux dépend d’une exécution stricte du plan et du loyer courant, la clause « reprenant son plein effet » en cas de manquement. L’indemnité d’occupation est fixée à un montant égal au loyer charges comprises, « non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire », ce qui confirme sa nature de réparation du préjudice d’occupation et non de loyer indexé. La solution, mesurée et finalisée, valorise l’outil légal de traitement de la dette sans neutraliser la sanction, et assure une prévisibilité accrue des effets attachés à l’échelonnement et à sa défaillance.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Denis – tribunal de proximité de Saint-Benoît, le 30 juin 2025, le jugement commente la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés locatifs et son articulation avec les délais et la suspension prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail d’habitation, conclu le 10 mai 2022 pour un loyer mensuel charges comprises, a donné lieu à un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 août 2024. L’assignation a suivi le 25 février 2025, après saisine de la CCAPEX et notification à la préfecture. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation. La locataire reconnaissait la dette, demandait des délais sur trente-six mois, la suspension des effets de la clause et le maintien dans les lieux. La question posée consistait à déterminer si la clause résolutoire avait produit effet à l’issue du délai légal, puis si le juge pouvait, malgré cette acquisition, accorder des délais et suspendre la clause au regard d’une reprise de paiement attestée avant l’audience. Le tribunal constate d’abord l’acquisition de la clause au 14 octobre 2024, puis condamne au paiement de l’arriéré arrêté au 25 avril 2025 avec intérêts, tout en accordant un échelonnement et en suspendant les effets de la résiliation. Il énonce que « ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies au 14 octobre 2024 », et que « dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu […] de suspendre les effets de la clause résolutoire ». Le plan s’articule autour du sens de la solution quant à l’acquisition de la clause, puis de sa valeur et de sa portée au regard des délais et de la suspension.
I – L’acquisition de la clause résolutoire pour impayés régulièrement caractérisée
A – Les conditions légales et contractuelles de la résiliation de plein droit
Le juge rappelle la règle selon laquelle « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La combinaison de l’article 24 et de la stipulation contractuelle fixant un délai de deux mois impose la preuve d’un commandement régulier, d’un défaut de régularisation dans le délai et d’une dette exigible. La décision retient l’existence d’un bail à usage d’habitation en vigueur, d’un commandement délivré le 14 août 2024, et d’un solde impayé à l’expiration du délai. Le juge s’assure aussi de la recevabilité de l’action par la notification préfectorale et la saisine préalable de la CCAPEX, conditions procédurales dont il est dit qu’« une copie de l’assignation a été notifiée […] plus de six semaines avant l’audience » et que la commission a été saisie deux mois avant l’assignation.
B – La constatation de l’inexécution au terme du délai légal
Le cœur du raisonnement tient à la persistance de l’impayé deux mois après le commandement. La juridiction affirme, en des termes clairs, que « ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater » l’acquisition de la clause à la date de référence. La reprise de paiements intervenue en mars et avril 2025 n’efface pas l’acquisition, qui se situe au 14 octobre 2024. Cette lecture, conforme au texte, distingue la mécanique automatique de la clause et les mesures de traitement de la dette. Elle ménage une cohérence avec la demande de condamnation, accueillie sur la base d’un décompte actualisé et non contesté, la décision énonçant une condamnation « avec les intérêts au taux légal […] conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil ».
II – La modulation judiciaire par délais et suspension des effets de la résiliation
A – Les conditions cumulatives des délais et de la suspension
La décision applique ensuite les paragraphes V et VII de l’article 24, en retenant que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Deux conditions guident le pouvoir d’appréciation: la situation permettant de régler la dette et la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience. Le juge constate que « le locataire a versé ses loyers en mars et avril 2025 avant la date d’audience » et relève l’accord du bailleur sur des délais. L’échelonnement retenu, trente-quatre mensualités de 210 euros puis une dernière mensualité, demeure dans la limite triennale et maintient l’exigibilité du loyer courant. L’équilibre recherché concilie l’efficacité de la sanction avec l’objectif de prévention des expulsions, sans altérer les obligations essentielles du bail.
B – La portée et la rigueur du régime de déchéance
La suspension s’accompagne d’une graduation rigoureuse des conséquences de l’inexécution partielle. La juridiction précise que « les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet » pendant la suspension, mais que « toute mensualité […] restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure […] entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire ». La portée pratique est nette: le maintien dans les lieux dépend d’une exécution stricte du plan et du loyer courant, la clause « reprenant son plein effet » en cas de manquement. L’indemnité d’occupation est fixée à un montant égal au loyer charges comprises, « non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire », ce qui confirme sa nature de réparation du préjudice d’occupation et non de loyer indexé. La solution, mesurée et finalisée, valorise l’outil légal de traitement de la dette sans neutraliser la sanction, et assure une prévisibilité accrue des effets attachés à l’échelonnement et à sa défaillance.