Tribunal judiciaire de Saint Denis, le 30 juin 2025, n°25/00152
Saint-Benoît, 30 juin 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 4 novembre 2020, assorti d’une clause résolutoire et d’un loyer de 431,34 euros. Un commandement de payer visant la clause est délivré le 19 septembre 2024 pour un arriéré de 3 835 euros, demeuré sans effet à l’expiration du délai légal. Assigné le 24 février 2025, le locataire ne comparaît pas à l’audience du 28 avril 2025.
La juridiction rappelle que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et précise que la décision « sera réputée contradictoire ». Les diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989 sont vérifiées, l’action déclarée recevable. La question posée tenait à l’acquisition de la clause résolutoire au terme du délai de deux mois, à ses suites pécuniaires, et à la possibilité de délais. La décision juge que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) sont réunies au 19 novembre 2024 » et, faute de reprise du loyer courant, qu’« il convient d’ordonner son expulsion ». Elle fixe l’arriéré à 4 898,11 euros, les intérêts « à compter du 24 février 2025 (…) et à compter du présent jugement pour le surplus », et alloue une indemnité d’occupation de 431,34 euros, « non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire ».
I. Le contrôle rigoureux des conditions préalables et de l’acquisition de la clause résolutoire A. La recevabilité au regard des diligences obligatoires La juridiction constate la notification de l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la CCAPEX deux mois avant. L’exigence de prévention est ainsi satisfaite dans le double temps prévu par l’article 24, ce qui fonde la formule brève et nette: « L’action est donc recevable. » Le rappel des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, avec la mention « il est néanmoins statué sur le fond » et « réputée contradictoire », encadre la non-comparution sans altérer l’examen au fond.
Cette démarche s’inscrit dans une lecture stricte des formalités préalables, dont l’objet est de favoriser le traitement en amont de l’impayé locatif. Le juge vérifie la chronologie, l’existence d’un commandement, et l’accomplissement des alertes institutionnelles, ce qui conditionne l’accès à la sanction résolutoire. La motivation, sobre, illustre une orthodoxie procédurale qui sécurise la suite du raisonnement sur la résiliation.
B. L’acquisition au terme du délai légal de deux mois Après avoir reproduit le texte selon lequel « toute clause (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux », la décision retient l’articulation factuelle décisive. Elle énonce: « Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) sont réunies au 19 novembre 2024. » Le point de départ et le point d’achèvement du délai sont précisément identifiés.
Cette solution prolonge la conception classique de la clause résolutoire en matière locative: un mécanisme automatique, mais sous condition suspensive d’une inexécution persistante. L’absence d’éléments de purge de la dette dans le délai ferme la voie à toute modulation sur l’acquisition elle-même. Le juge réserve les éventuels tempéraments à l’étape des conséquences, en particulier les délais de paiement.
II. Les conséquences financières et possessoires de la résiliation A. L’assiette de la dette, les intérêts et l’indemnité d’occupation La décision retient un décompte arrêté au 25 avril 2025 et relève que le débiteur « n’a transmis aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette ». Elle condamne au paiement de 4 898,11 euros, avec « les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 (…) et à compter du présent jugement pour le surplus ». La distinction entre la somme déjà liquide et le reliquat respecte la logique des articles 1231-6 et 1231-7.
S’agissant de l’occupation post-résiliation, la juridiction alloue une indemnité équivalente au dernier loyer et charges. Le dispositif précise une formule éclairante: « une indemnité d’occupation mensuelle de 431,34 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire) ». La qualification écarte la révision contractuelle, en conformité avec la nature réparatrice de cette créance jusqu’au « délaissement effectif et définitif ».
B. Le refus des délais de paiement et l’ordonnance d’expulsion Le juge rappelle que l’octroi de délais suppose la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, condition cumulative à la solvabilité démontrée. Constatant son absence, la décision tranche sans détour: « il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office ». Dès lors, l’effet résolutoire n’est pas suspendu, et la protection offerte par l’article 24 VII ne trouve pas à s’appliquer.
La conséquence possessoire s’ensuit logiquement: « il convient d’ordonner son expulsion », avec un délai bref de remise des clés et les formalités d’exécution prévues. L’articulation entre la clause acquise, l’absence de délais et l’indemnité d’occupation compose un ensemble cohérent, qui vise à réparer l’indisponibilité du bien et à rétablir la circulation locative dans un cadre procédural maîtrisé.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Saint-Benoît, 30 juin 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 4 novembre 2020, assorti d’une clause résolutoire et d’un loyer de 431,34 euros. Un commandement de payer visant la clause est délivré le 19 septembre 2024 pour un arriéré de 3 835 euros, demeuré sans effet à l’expiration du délai légal. Assigné le 24 février 2025, le locataire ne comparaît pas à l’audience du 28 avril 2025.
La juridiction rappelle que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et précise que la décision « sera réputée contradictoire ». Les diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989 sont vérifiées, l’action déclarée recevable. La question posée tenait à l’acquisition de la clause résolutoire au terme du délai de deux mois, à ses suites pécuniaires, et à la possibilité de délais. La décision juge que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) sont réunies au 19 novembre 2024 » et, faute de reprise du loyer courant, qu’« il convient d’ordonner son expulsion ». Elle fixe l’arriéré à 4 898,11 euros, les intérêts « à compter du 24 février 2025 (…) et à compter du présent jugement pour le surplus », et alloue une indemnité d’occupation de 431,34 euros, « non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire ».
I. Le contrôle rigoureux des conditions préalables et de l’acquisition de la clause résolutoire
A. La recevabilité au regard des diligences obligatoires
La juridiction constate la notification de l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la CCAPEX deux mois avant. L’exigence de prévention est ainsi satisfaite dans le double temps prévu par l’article 24, ce qui fonde la formule brève et nette: « L’action est donc recevable. » Le rappel des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, avec la mention « il est néanmoins statué sur le fond » et « réputée contradictoire », encadre la non-comparution sans altérer l’examen au fond.
Cette démarche s’inscrit dans une lecture stricte des formalités préalables, dont l’objet est de favoriser le traitement en amont de l’impayé locatif. Le juge vérifie la chronologie, l’existence d’un commandement, et l’accomplissement des alertes institutionnelles, ce qui conditionne l’accès à la sanction résolutoire. La motivation, sobre, illustre une orthodoxie procédurale qui sécurise la suite du raisonnement sur la résiliation.
B. L’acquisition au terme du délai légal de deux mois
Après avoir reproduit le texte selon lequel « toute clause (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux », la décision retient l’articulation factuelle décisive. Elle énonce: « Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) sont réunies au 19 novembre 2024. » Le point de départ et le point d’achèvement du délai sont précisément identifiés.
Cette solution prolonge la conception classique de la clause résolutoire en matière locative: un mécanisme automatique, mais sous condition suspensive d’une inexécution persistante. L’absence d’éléments de purge de la dette dans le délai ferme la voie à toute modulation sur l’acquisition elle-même. Le juge réserve les éventuels tempéraments à l’étape des conséquences, en particulier les délais de paiement.
II. Les conséquences financières et possessoires de la résiliation
A. L’assiette de la dette, les intérêts et l’indemnité d’occupation
La décision retient un décompte arrêté au 25 avril 2025 et relève que le débiteur « n’a transmis aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette ». Elle condamne au paiement de 4 898,11 euros, avec « les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 (…) et à compter du présent jugement pour le surplus ». La distinction entre la somme déjà liquide et le reliquat respecte la logique des articles 1231-6 et 1231-7.
S’agissant de l’occupation post-résiliation, la juridiction alloue une indemnité équivalente au dernier loyer et charges. Le dispositif précise une formule éclairante: « une indemnité d’occupation mensuelle de 431,34 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire) ». La qualification écarte la révision contractuelle, en conformité avec la nature réparatrice de cette créance jusqu’au « délaissement effectif et définitif ».
B. Le refus des délais de paiement et l’ordonnance d’expulsion
Le juge rappelle que l’octroi de délais suppose la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, condition cumulative à la solvabilité démontrée. Constatant son absence, la décision tranche sans détour: « il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office ». Dès lors, l’effet résolutoire n’est pas suspendu, et la protection offerte par l’article 24 VII ne trouve pas à s’appliquer.
La conséquence possessoire s’ensuit logiquement: « il convient d’ordonner son expulsion », avec un délai bref de remise des clés et les formalités d’exécution prévues. L’articulation entre la clause acquise, l’absence de délais et l’indemnité d’occupation compose un ensemble cohérent, qui vise à réparer l’indisponibilité du bien et à rétablir la circulation locative dans un cadre procédural maîtrisé.