Tribunal judiciaire de Saint-Denis, le 30 juin 2025, n°25/00189
Le juge des contentieux de la protection de Saint‑Denis, le 30 juin 2025, tranche un litige relatif à la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et à la suspension des effets d’une clause résolutoire. Un logement a été loué le 21 mars 2024 à des colocataires solidaires, pour un loyer révisable. Des impayés sont survenus, conduisant à un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2024. Le bailleur social a assigné les preneurs, sollicitant la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation, tandis que l’un des locataires a comparu pour demander des délais, justifiant de reprises de paiement et proposant 200 euros mensuels en sus du loyer.
La procédure a respecté les diligences préalables, avec notification préfectorale et saisine de la commission de coordination. La demande est réputée contradictoire et recevable. La question juridique centrale concerne l’articulation du nouveau délai légal de six semaines prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, avec une clause contractuelle stipulant un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire. Elle porte aussi sur les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause. Le juge constate l’acquisition de la clause au terme de deux mois, fixe la dette, prononce l’indemnité d’occupation, mais accorde des délais sur vingt‑quatre mois et suspend les effets de la résiliation sous condition.
I) Le sens de la décision
A) Le délai applicable à la clause résolutoire
Le juge rappelle le texte, selon lequel « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il retient toutefois une application immédiate encadrée. Il énonce que, « bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois ».
L’espèce présente une clause résolutoire contractuelle prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant expressément ce délai. La régularisation n’étant pas intervenue, le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à l’issue de ce délai » et retient que « le bail a été résilié de plein droit le 23 octobre 2024 ». La solution articule donc le texte légal nouveau avec les stipulations contractuelles, en valorisant le délai prévu au bail lorsqu’il est expressément visé par le commandement.
B) Les conséquences financières de la résiliation
La résiliation de plein droit acquise, le maintien dans les lieux emporte indemnisation. Le juge rappelle la finalité de l’indemnité d’occupation, « destinée à compenser leur occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien ». Il fixe l’indemnité « au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 819,93 euros » à la date du jugement, révisable dans les mêmes conditions que le loyer.
S’agissant de l’arriéré, le décompte produit est retenu, et les intérêts sont dus « sur la somme de 1590,52 euros à compter du commandement de payer […] et à compter du présent jugement pour le surplus », en application des articles 1231‑6 et 1231‑7 du code civil. L’ensemble s’inscrit dans la logique indemnitaire de la période post‑résiliation, tout en maintenant une base de calcul alignée sur le loyer et les charges.
II) Valeur et portée
A) Une articulation temporelle discutable mais cohérente
La motivation retient une application immédiate du délai légal de six semaines, mais refuse son incidence lorsqu’un commandement s’appuie sur une clause prévoyant deux mois. Cette lecture ménage la sécurité contractuelle et la prévisibilité du commandement, au regard du principe de non‑rétroactivité des règles affectant la formation des effets contractuels. Elle évite de déstabiliser les actes déjà engagés sous l’empire d’une stipulation claire.
La solution interroge toutefois la portée d’ordre public de la loi du 27 juillet 2023. En laissant primer un délai contractuel plus long, elle atténue la protection temporelle offerte par le nouveau texte. Elle peut nourrir une hétérogénéité des régimes, selon la rédaction des clauses et la référence opérée dans le commandement. La cohérence retenue avec le principe pacta sunt servanda demeure réelle, mais le risque d’un différentiel de protection temporelle n’est pas négligeable pour des locataires pourtant visés par une réforme protectrice.
B) La modulation par délais et suspension
Le juge mobilise ensuite les leviers de sauvegarde du logement. Il rappelle que « Le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », à la condition que le locataire « soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Constatant la reprise des paiements et une capacité de remboursement, il accorde vingt‑quatre mensualités de 200 euros, privilégiant un étalement soutenable et vérifiable.
La décision met en œuvre la suspension des effets de la clause résolutoire dans les termes mêmes du texte. Elle énonce que « Lorsque le juge est saisi en ce sens […] les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés », et précise que « Cette suspension prend fin dès le premier impayé » et que « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause […] est réputée ne pas avoir joué ». Cette construction assure une incitation forte à la régularité des paiements, tout en garantissant une issue protectrice en cas d’exécution intégrale.
L’équilibre opéré est pragmatique. Il combine la rigueur attachée à l’acquisition de la clause et la flexibilité d’une suspension conditionnelle, qui rétablit le bail si l’échéancier est respecté. La clause de caducité rappelée dans le dispositif consacre une pédagogie du respect des termes, avec une menace de reprise automatique en cas de défaillance. L’ensemble offre un cadre opératoire clair pour les acteurs du logement, en conciliant créance locative et maintien possible dans les lieux.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le juge des contentieux de la protection de Saint‑Denis, le 30 juin 2025, tranche un litige relatif à la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et à la suspension des effets d’une clause résolutoire. Un logement a été loué le 21 mars 2024 à des colocataires solidaires, pour un loyer révisable. Des impayés sont survenus, conduisant à un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2024. Le bailleur social a assigné les preneurs, sollicitant la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation, tandis que l’un des locataires a comparu pour demander des délais, justifiant de reprises de paiement et proposant 200 euros mensuels en sus du loyer.
La procédure a respecté les diligences préalables, avec notification préfectorale et saisine de la commission de coordination. La demande est réputée contradictoire et recevable. La question juridique centrale concerne l’articulation du nouveau délai légal de six semaines prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, avec une clause contractuelle stipulant un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire. Elle porte aussi sur les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause. Le juge constate l’acquisition de la clause au terme de deux mois, fixe la dette, prononce l’indemnité d’occupation, mais accorde des délais sur vingt‑quatre mois et suspend les effets de la résiliation sous condition.
I) Le sens de la décision
A) Le délai applicable à la clause résolutoire
Le juge rappelle le texte, selon lequel « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il retient toutefois une application immédiate encadrée. Il énonce que, « bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois ».
L’espèce présente une clause résolutoire contractuelle prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant expressément ce délai. La régularisation n’étant pas intervenue, le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à l’issue de ce délai » et retient que « le bail a été résilié de plein droit le 23 octobre 2024 ». La solution articule donc le texte légal nouveau avec les stipulations contractuelles, en valorisant le délai prévu au bail lorsqu’il est expressément visé par le commandement.
B) Les conséquences financières de la résiliation
La résiliation de plein droit acquise, le maintien dans les lieux emporte indemnisation. Le juge rappelle la finalité de l’indemnité d’occupation, « destinée à compenser leur occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien ». Il fixe l’indemnité « au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 819,93 euros » à la date du jugement, révisable dans les mêmes conditions que le loyer.
S’agissant de l’arriéré, le décompte produit est retenu, et les intérêts sont dus « sur la somme de 1590,52 euros à compter du commandement de payer […] et à compter du présent jugement pour le surplus », en application des articles 1231‑6 et 1231‑7 du code civil. L’ensemble s’inscrit dans la logique indemnitaire de la période post‑résiliation, tout en maintenant une base de calcul alignée sur le loyer et les charges.
II) Valeur et portée
A) Une articulation temporelle discutable mais cohérente
La motivation retient une application immédiate du délai légal de six semaines, mais refuse son incidence lorsqu’un commandement s’appuie sur une clause prévoyant deux mois. Cette lecture ménage la sécurité contractuelle et la prévisibilité du commandement, au regard du principe de non‑rétroactivité des règles affectant la formation des effets contractuels. Elle évite de déstabiliser les actes déjà engagés sous l’empire d’une stipulation claire.
La solution interroge toutefois la portée d’ordre public de la loi du 27 juillet 2023. En laissant primer un délai contractuel plus long, elle atténue la protection temporelle offerte par le nouveau texte. Elle peut nourrir une hétérogénéité des régimes, selon la rédaction des clauses et la référence opérée dans le commandement. La cohérence retenue avec le principe pacta sunt servanda demeure réelle, mais le risque d’un différentiel de protection temporelle n’est pas négligeable pour des locataires pourtant visés par une réforme protectrice.
B) La modulation par délais et suspension
Le juge mobilise ensuite les leviers de sauvegarde du logement. Il rappelle que « Le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », à la condition que le locataire « soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Constatant la reprise des paiements et une capacité de remboursement, il accorde vingt‑quatre mensualités de 200 euros, privilégiant un étalement soutenable et vérifiable.
La décision met en œuvre la suspension des effets de la clause résolutoire dans les termes mêmes du texte. Elle énonce que « Lorsque le juge est saisi en ce sens […] les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés », et précise que « Cette suspension prend fin dès le premier impayé » et que « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause […] est réputée ne pas avoir joué ». Cette construction assure une incitation forte à la régularité des paiements, tout en garantissant une issue protectrice en cas d’exécution intégrale.
L’équilibre opéré est pragmatique. Il combine la rigueur attachée à l’acquisition de la clause et la flexibilité d’une suspension conditionnelle, qui rétablit le bail si l’échéancier est respecté. La clause de caducité rappelée dans le dispositif consacre une pédagogie du respect des termes, avec une menace de reprise automatique en cas de défaillance. L’ensemble offre un cadre opératoire clair pour les acteurs du logement, en conciliant créance locative et maintien possible dans les lieux.