Tribunal judiciaire de Saint-Denis, le 30 juin 2025, n°25/00291
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis, statuant le 30 juin 2025, a eu à connaître d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement. Des bailleurs demandaient la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et le paiement des sommes dues. La défenderesse, non comparante, n’a présenté aucune défense. Le juge a accueilli les demandes principales. Cette décision illustre le formalisme rigoureux encadrant la mise en œuvre des clauses résolutaires en matière de baux d’habitation et souligne les pouvoirs du juge face à un défendeur défaillant.
La décision démontre d’abord une application stricte des conditions légales de la résiliation pour défaut de paiement. Le juge rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement daté du 9 octobre 2024 étant resté sans effet, le juge constate l’acquisition de la clause au 9 décembre 2024. Cette analyse respecte scrupuleusement le dispositif protecteur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge vérifie également la recevabilité de l’action, notamment le respect du délai de saisine de la commission de prévention des expulsions. Cette rigueur procédurale garantit la sécurité juridique de la résiliation.
L’office du juge se trouve ensuite renforcé par l’absence de comparution de la locataire, sans pourtant dispenser d’un examen au fond. Le jugement est réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile. Le juge statue néanmoins sur le fond, car il « ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Il examine ainsi le bien-fondé des créances, retenant le décompte produit. Surtout, il se saisit de la question des délais de paiement. L’article 24 V prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, (…) accorder des délais de paiement ». Le juge relève qu’ »à défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de [la locataire] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office ». Ce refus d’accorder des délais d’office en l’absence de reprise des paiements courants et de toute demande, illustre une interprétation restrictive de ce pouvoir. Le juge protège ainsi le bailleur contre un maintien dans les lieux non solvable, tout en respectant la lettre de la loi qui subordonne cette faveur à la reprise des paiements.
La portée de cette décision est avant tout pratique, confirmant une jurisprudence établie sur les effets de la non-comparution. Elle rappelle que le défaut de comparution n’équivaut pas à un acquiescement automatique aux demandes. Le juge conserve l’obligation de vérifier le bien-fondé des prétentions. Le raisonnement sur les délais de paiement mérite attention. En refusant d’en accorder d’office, le juge semble considérer que les conditions légales, notamment la reprise du loyer courant, sont des préalables substantiels. Cette position est conforme à l’économie du texte qui vise à concilier le recouvrement des créances et le maintien dans les lieux. Elle pourrait être discutée si une situation de précarité évidente était établie, mais l’absence totale de participation au procès prive le juge de tout élément d’appréciation. La solution paraît donc inéluctable.
La valeur de l’arrêt réside dans son rappel des exigences procédurales protectrices du locataire, même absent. Le juge a systématiquement contrôlé le respect des formalités préalables à l’expulsion. Le rejet de la demande de séquestre des meubles, au motif qu’elle est « purement hypothétique », montre également un exercice mesuré de l’office du juge. Il évite de prononcer des mesures non justifiées par les circonstances. Toutefois, on peut s’interroger sur l’effectivité de la protection lorsque le locataire, sans doute en difficulté, renonce à se défendre. Le juge, lié par le principe dispositif, ne peut suppléer entièrement cette carence. La décision remplit ainsi son rôle de sanction d’un contrat non exécuté, dans le cadre strict défini par la loi. Elle assure une application prévisible et sécurisée des règles en matière d’impayés locatifs, sans pourtant pouvoir pallier les conséquences sociales parfois liées à une telle situation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis, statuant le 30 juin 2025, a eu à connaître d’une action en résiliation de bail pour défaut de paiement. Des bailleurs demandaient la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et le paiement des sommes dues. La défenderesse, non comparante, n’a présenté aucune défense. Le juge a accueilli les demandes principales. Cette décision illustre le formalisme rigoureux encadrant la mise en œuvre des clauses résolutaires en matière de baux d’habitation et souligne les pouvoirs du juge face à un défendeur défaillant.
La décision démontre d’abord une application stricte des conditions légales de la résiliation pour défaut de paiement. Le juge rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement daté du 9 octobre 2024 étant resté sans effet, le juge constate l’acquisition de la clause au 9 décembre 2024. Cette analyse respecte scrupuleusement le dispositif protecteur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge vérifie également la recevabilité de l’action, notamment le respect du délai de saisine de la commission de prévention des expulsions. Cette rigueur procédurale garantit la sécurité juridique de la résiliation.
L’office du juge se trouve ensuite renforcé par l’absence de comparution de la locataire, sans pourtant dispenser d’un examen au fond. Le jugement est réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile. Le juge statue néanmoins sur le fond, car il « ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Il examine ainsi le bien-fondé des créances, retenant le décompte produit. Surtout, il se saisit de la question des délais de paiement. L’article 24 V prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, (…) accorder des délais de paiement ». Le juge relève qu’ »à défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de [la locataire] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office ». Ce refus d’accorder des délais d’office en l’absence de reprise des paiements courants et de toute demande, illustre une interprétation restrictive de ce pouvoir. Le juge protège ainsi le bailleur contre un maintien dans les lieux non solvable, tout en respectant la lettre de la loi qui subordonne cette faveur à la reprise des paiements.
La portée de cette décision est avant tout pratique, confirmant une jurisprudence établie sur les effets de la non-comparution. Elle rappelle que le défaut de comparution n’équivaut pas à un acquiescement automatique aux demandes. Le juge conserve l’obligation de vérifier le bien-fondé des prétentions. Le raisonnement sur les délais de paiement mérite attention. En refusant d’en accorder d’office, le juge semble considérer que les conditions légales, notamment la reprise du loyer courant, sont des préalables substantiels. Cette position est conforme à l’économie du texte qui vise à concilier le recouvrement des créances et le maintien dans les lieux. Elle pourrait être discutée si une situation de précarité évidente était établie, mais l’absence totale de participation au procès prive le juge de tout élément d’appréciation. La solution paraît donc inéluctable.
La valeur de l’arrêt réside dans son rappel des exigences procédurales protectrices du locataire, même absent. Le juge a systématiquement contrôlé le respect des formalités préalables à l’expulsion. Le rejet de la demande de séquestre des meubles, au motif qu’elle est « purement hypothétique », montre également un exercice mesuré de l’office du juge. Il évite de prononcer des mesures non justifiées par les circonstances. Toutefois, on peut s’interroger sur l’effectivité de la protection lorsque le locataire, sans doute en difficulté, renonce à se défendre. Le juge, lié par le principe dispositif, ne peut suppléer entièrement cette carence. La décision remplit ainsi son rôle de sanction d’un contrat non exécuté, dans le cadre strict défini par la loi. Elle assure une application prévisible et sécurisée des règles en matière d’impayés locatifs, sans pourtant pouvoir pallier les conséquences sociales parfois liées à une telle situation.