Tribunal judiciaire de Saint Etienne, le 17 juin 2025, n°25/00233
Le contentieux locatif constitue un pan essentiel du droit des obligations, où se cristallisent les tensions entre la protection du droit de propriété et la préservation du droit au logement. Le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 17 juin 2025 illustre cette dialectique à travers l’application du mécanisme de la clause résolutoire.
En l’espèce, un bailleur a consenti le 27 avril 2024 un bail d’habitation portant sur un immeuble, moyennant un loyer mensuel de 470 euros outre 30 euros de provision sur charges. Face à l’accumulation d’impayés, le bailleur a fait délivrer le 25 octobre 2024 un commandement de payer visant un arriéré de 500 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux, le bailleur a assigné la locataire devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et obtenir condamnation au paiement de la dette locative actualisée à 4 000 euros.
La locataire, régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience du 6 mai 2025. Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de son absence aux rendez-vous proposés par les services compétents.
Le tribunal était saisi de la question suivante : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient-elles réunies et, dans l’affirmative, quelles conséquences convenait-il d’en tirer quant à l’expulsion et à l’indemnisation du bailleur ?
Le Juge des contentieux de la protection a constaté que la clause résolutoire avait produit ses effets à la date du 26 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux. Il a ordonné l’expulsion de l’occupante et l’a condamnée au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux.
Cette décision mérite examen tant au regard du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation (I) que des modalités de l’expulsion et de ses conséquences indemnitaires (II).
I. Le jeu de la clause résolutoire en matière locative
A. Les conditions légales d’acquisition de la clause résolutoire
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions dans lesquelles une clause résolutoire peut produire effet en matière de bail d’habitation. Le texte subordonne l’acquisition de cette clause à la délivrance préalable d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un délai déterminé.
Le tribunal relève avec précision l’évolution législative intervenue le 27 juillet 2023, qui a réduit ce délai de deux mois à six semaines. Cette modification substantielle vise à accélérer les procédures d’expulsion tout en maintenant un délai de régularisation au profit du locataire défaillant. En l’espèce, le bail ayant été conclu en avril 2024, soit postérieurement à cette réforme, la clause contractuelle prévoyant un délai de deux mois demeure applicable conformément à la liberté contractuelle des parties. Le juge retient ainsi la date du 26 décembre 2024 comme date d’acquisition de la clause, calculée à partir du commandement du 25 octobre 2024.
La décision illustre le caractère automatique du mécanisme de la clause résolutoire une fois ses conditions réunies. Le juge « constate » la résiliation sans disposer d’un pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de celle-ci. Cette rigueur se justifie par la nature même de la clause résolutoire, qui opère de plein droit et dont le juge ne fait que reconnaître les effets.
B. L’absence de pouvoir modérateur du juge en présence d’une clause résolutoire acquise
La décision commentée se distingue par l’absence de toute demande de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire. La locataire n’ayant pas comparu, le tribunal statue conformément à l’article 472 du Code de procédure civile en vérifiant le caractère régulier, recevable et bien fondé des demandes.
Le juge rappelle que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies » sans pouvoir suspendre ou paralyser ses effets. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse au juge tout pouvoir modérateur lorsque la clause résolutoire a régulièrement joué. La Cour de cassation a maintes fois affirmé que le juge ne peut ni relever le locataire de la déchéance encourue ni accorder des délais lorsque la clause a définitivement produit ses effets.
La portée de cette règle mérite réflexion. Si elle assure au bailleur une prévisibilité quant à ses droits, elle peut conduire à des situations humainement délicates lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité de régulariser sa situation. L’équilibre recherché par le législateur repose sur le délai préalable laissé au locataire pour apurer sa dette, période durant laquelle il conserve la maîtrise de son sort.
II. Les conséquences de la résiliation : expulsion et indemnisation
A. L’ordonnancement de la mesure d’expulsion
Le tribunal ordonne l’expulsion en précisant qu’elle pourra être mise en œuvre « deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ». Cette formulation reprend les dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui impose ce délai incompressible avant toute exécution forcée.
La décision rappelle également les dispositions de l’article L. 433-1 du même code relatives au sort des meubles garnissant les lieux. Ces mentions, bien que relevant d’un simple rappel des textes applicables, témoignent du souci pédagogique du juge d’informer les parties des modalités concrètes de l’exécution.
La portée de cette mesure d’expulsion doit être appréciée au regard de la situation de fait. L’absence de la locataire aux rendez-vous proposés pour l’établissement du diagnostic social et financier prive le juge d’éléments lui permettant d’apprécier sa situation personnelle. Cette carence procédurale, imputable à la défenderesse, explique l’absence de tout aménagement de la mesure d’expulsion.
B. La fixation de l’indemnité d’occupation et l’allocation des sommes accessoires
Le tribunal fixe l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié. Cette solution correspond à la jurisprudence classique qui assimile l’indemnité d’occupation au montant du loyer, sauf circonstances particulières justifiant une majoration.
Le juge précise que cette indemnité est due « à compter de la résiliation du bail », soit le 26 décembre 2024, « et jusqu’à complète libération des lieux ». Cette formulation permet au bailleur de percevoir une compensation pour l’occupation sans titre de son bien pendant toute la durée du maintien dans les lieux de l’ancienne locataire.
La condamnation au paiement de l’arriéré locatif de 4 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, complète l’indemnisation du bailleur. L’allocation d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, bien qu’inférieure à la demande initiale de 1 500 euros, traduit l’appréciation souveraine du juge quant à l’équité en matière de frais irrépétibles.
Cette décision du Tribunal judiciaire de Saint-Étienne s’inscrit dans une application orthodoxe du droit du bail d’habitation. Elle rappelle l’efficacité de la clause résolutoire comme instrument de protection du bailleur confronté à des impayés, tout en soulignant l’importance pour le locataire de se manifester dans le cadre de la procédure pour faire valoir d’éventuels moyens de défense ou solliciter des aménagements.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le contentieux locatif constitue un pan essentiel du droit des obligations, où se cristallisent les tensions entre la protection du droit de propriété et la préservation du droit au logement. Le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 17 juin 2025 illustre cette dialectique à travers l’application du mécanisme de la clause résolutoire.
En l’espèce, un bailleur a consenti le 27 avril 2024 un bail d’habitation portant sur un immeuble, moyennant un loyer mensuel de 470 euros outre 30 euros de provision sur charges. Face à l’accumulation d’impayés, le bailleur a fait délivrer le 25 octobre 2024 un commandement de payer visant un arriéré de 500 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux, le bailleur a assigné la locataire devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et obtenir condamnation au paiement de la dette locative actualisée à 4 000 euros.
La locataire, régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience du 6 mai 2025. Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de son absence aux rendez-vous proposés par les services compétents.
Le tribunal était saisi de la question suivante : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient-elles réunies et, dans l’affirmative, quelles conséquences convenait-il d’en tirer quant à l’expulsion et à l’indemnisation du bailleur ?
Le Juge des contentieux de la protection a constaté que la clause résolutoire avait produit ses effets à la date du 26 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux. Il a ordonné l’expulsion de l’occupante et l’a condamnée au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux.
Cette décision mérite examen tant au regard du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation (I) que des modalités de l’expulsion et de ses conséquences indemnitaires (II).
I. Le jeu de la clause résolutoire en matière locative
A. Les conditions légales d’acquisition de la clause résolutoire
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions dans lesquelles une clause résolutoire peut produire effet en matière de bail d’habitation. Le texte subordonne l’acquisition de cette clause à la délivrance préalable d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un délai déterminé.
Le tribunal relève avec précision l’évolution législative intervenue le 27 juillet 2023, qui a réduit ce délai de deux mois à six semaines. Cette modification substantielle vise à accélérer les procédures d’expulsion tout en maintenant un délai de régularisation au profit du locataire défaillant. En l’espèce, le bail ayant été conclu en avril 2024, soit postérieurement à cette réforme, la clause contractuelle prévoyant un délai de deux mois demeure applicable conformément à la liberté contractuelle des parties. Le juge retient ainsi la date du 26 décembre 2024 comme date d’acquisition de la clause, calculée à partir du commandement du 25 octobre 2024.
La décision illustre le caractère automatique du mécanisme de la clause résolutoire une fois ses conditions réunies. Le juge « constate » la résiliation sans disposer d’un pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de celle-ci. Cette rigueur se justifie par la nature même de la clause résolutoire, qui opère de plein droit et dont le juge ne fait que reconnaître les effets.
B. L’absence de pouvoir modérateur du juge en présence d’une clause résolutoire acquise
La décision commentée se distingue par l’absence de toute demande de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire. La locataire n’ayant pas comparu, le tribunal statue conformément à l’article 472 du Code de procédure civile en vérifiant le caractère régulier, recevable et bien fondé des demandes.
Le juge rappelle que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies » sans pouvoir suspendre ou paralyser ses effets. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse au juge tout pouvoir modérateur lorsque la clause résolutoire a régulièrement joué. La Cour de cassation a maintes fois affirmé que le juge ne peut ni relever le locataire de la déchéance encourue ni accorder des délais lorsque la clause a définitivement produit ses effets.
La portée de cette règle mérite réflexion. Si elle assure au bailleur une prévisibilité quant à ses droits, elle peut conduire à des situations humainement délicates lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité de régulariser sa situation. L’équilibre recherché par le législateur repose sur le délai préalable laissé au locataire pour apurer sa dette, période durant laquelle il conserve la maîtrise de son sort.
II. Les conséquences de la résiliation : expulsion et indemnisation
A. L’ordonnancement de la mesure d’expulsion
Le tribunal ordonne l’expulsion en précisant qu’elle pourra être mise en œuvre « deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ». Cette formulation reprend les dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui impose ce délai incompressible avant toute exécution forcée.
La décision rappelle également les dispositions de l’article L. 433-1 du même code relatives au sort des meubles garnissant les lieux. Ces mentions, bien que relevant d’un simple rappel des textes applicables, témoignent du souci pédagogique du juge d’informer les parties des modalités concrètes de l’exécution.
La portée de cette mesure d’expulsion doit être appréciée au regard de la situation de fait. L’absence de la locataire aux rendez-vous proposés pour l’établissement du diagnostic social et financier prive le juge d’éléments lui permettant d’apprécier sa situation personnelle. Cette carence procédurale, imputable à la défenderesse, explique l’absence de tout aménagement de la mesure d’expulsion.
B. La fixation de l’indemnité d’occupation et l’allocation des sommes accessoires
Le tribunal fixe l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié. Cette solution correspond à la jurisprudence classique qui assimile l’indemnité d’occupation au montant du loyer, sauf circonstances particulières justifiant une majoration.
Le juge précise que cette indemnité est due « à compter de la résiliation du bail », soit le 26 décembre 2024, « et jusqu’à complète libération des lieux ». Cette formulation permet au bailleur de percevoir une compensation pour l’occupation sans titre de son bien pendant toute la durée du maintien dans les lieux de l’ancienne locataire.
La condamnation au paiement de l’arriéré locatif de 4 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, complète l’indemnisation du bailleur. L’allocation d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, bien qu’inférieure à la demande initiale de 1 500 euros, traduit l’appréciation souveraine du juge quant à l’équité en matière de frais irrépétibles.
Cette décision du Tribunal judiciaire de Saint-Étienne s’inscrit dans une application orthodoxe du droit du bail d’habitation. Elle rappelle l’efficacité de la clause résolutoire comme instrument de protection du bailleur confronté à des impayés, tout en soulignant l’importance pour le locataire de se manifester dans le cadre de la procédure pour faire valoir d’éventuels moyens de défense ou solliciter des aménagements.