Tribunal judiciaire de Saint-Malo, le 24 juin 2025, n°25/00097
La décision commentée émane du juge des contentieux de la protection de [Localité 10], 24 juin 2025, n° RG 25/00097. Un bail d’habitation signé le 14 août 2018 prévoit un loyer de 470 euros et 30 euros de provision sur charges. Des impayés ont conduit à un commandement de payer délivré le 7 novembre 2024, visant une clause résolutoire. Le bailleur a assigné le 13 mars 2025 en constat de résiliation, expulsion, condamnation au paiement, indemnité d’occupation et astreinte. Le preneur ne comparaît pas. La notification au représentant de l’État et la saisine de la commission compétente ont été accomplies avant l’audience. La dette est actualisée à 5 298,56 euros au 10 juin 2025.
La question posée tient aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail d’habitation, en présence d’un délai contractuel plus favorable que la loi, et à l’office du juge quant à la suspension des effets, l’octroi de délais et les accessoires (expulsion, astreinte, indemnité d’occupation). Le juge retient la recevabilité, constate l’acquisition de la clause au 7 janvier 2025, refuse l’astreinte, ordonne l’expulsion et la condamnation au paiement, fixe une indemnité d’occupation et écarte tout délai de paiement. Il motive en particulier que « la loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application », puis que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 janvier 2025 ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire en contexte protecteur
A. Recevabilité et préalables légaux Le juge constate d’abord la régularité de la saisine au regard des exigences préalables instituées par la loi du 6 juillet 1989. La notification au représentant de l’État est intervenue plus de six semaines avant l’audience. La commission de prévention des expulsions a été saisie plus de deux mois avant l’assignation. Cette double vérification, impérative selon l’économie du texte, conditionne l’examen du fond sans préjuger de la solution. La non-comparution du défendeur ne dispense pas d’un contrôle complet de la demande. Le juge rappelle que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée ». L’assise procédurale est ainsi sécurisée avant toute appréciation sur la clause.
B. Délai contractuel plus favorable et constat de résiliation Le contrat stipule un délai de deux mois pour la purge du commandement, alors que la loi prévoit, pour la clause résolutoire, un délai légal de six semaines. Le juge tranche selon une logique de faveur. Il relève que « la loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application ». L’analyse confère portée normative à la clause, non pour la priver d’effet, mais pour en étendre le délai de grâce contractuel. Le commandement du 7 novembre 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la résiliation intervient de plein droit. Le juge retient expressément que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 janvier 2025 ». Les effets attachés en découlent: résiliation, expulsion après commandement de quitter et indemnité d’occupation en réparation de l’occupation sans droit ni titre.
II. L’office du juge et les conséquences financières et exécutoires
A. Suspension des effets, délais et non-comparution La loi permet, à conditions strictes, de suspendre les effets de la clause ou d’accorder des délais. Le juge rappelle le cadre: « Lorsque le juge est saisi en ce sens […] et à la condition que [le locataire] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause […] peuvent être suspendus ». Il ajoute, à propos des délais, que le juge « peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » sous réserve d’une capacité de règlement et de la reprise du loyer courant. En l’espèce, aucune demande n’a été formée. Le juge souligne qu’« aucune demande n’a été formée en ce sens par les parties. Surtout, la dette a considérablement augmenté depuis le début de la procédure et la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant ». Par conséquent, ni suspension ni délai ne sont envisageables. Cette solution respecte l’office du juge en cas de non-comparution, qui n’autorise pas une bienveillance supplétive sans base légale ni éléments factuels favorables.
B. Indemnité d’occupation, astreinte et exécution provisoire Le juge condamne au paiement de la dette locative actualisée, non discutée, et fixe l’indemnité d’occupation à compter de juillet 2025. La finalité réparatrice est rappelée avec netteté: l’indemnité correspond au « montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant […] de l’occupation indue ». L’astreinte sollicitée est écartée au regard de l’utilité suffisante du concours de la force publique. Le juge motive que « le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante […], il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte ». L’équilibre des mesures se lit dans le couplage entre l’expulsion encadrée et l’indemnisation de l’occupation, sans double peine ni surcharge disproportionnée. Enfin, l’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité, tandis que la charge des dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile complètent les accessoires usuels. La cohérence d’ensemble tient à la stricte application des textes spéciaux et à la mesure des conséquences pratiques de l’inexécution.
Cette décision éclaire la hiérarchie des normes applicables au bail d’habitation, en conciliant ordre public de protection et faveur contractuelle au bénéfice du locataire, sans obérer la sécurité juridique du bailleur. Elle illustre aussi un office judiciaire cadré par la non-comparution et l’absence d’indices de solvabilité, conduisant à refuser des tempéraments qui supposent une reprise effective des paiements. L’économie du dispositif, sobre et proportionnée, se justifie par la finalité réparatrice de l’indemnité d’occupation et par l’efficacité des voies d’exécution sans astreinte.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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La décision commentée émane du juge des contentieux de la protection de [Localité 10], 24 juin 2025, n° RG 25/00097. Un bail d’habitation signé le 14 août 2018 prévoit un loyer de 470 euros et 30 euros de provision sur charges. Des impayés ont conduit à un commandement de payer délivré le 7 novembre 2024, visant une clause résolutoire. Le bailleur a assigné le 13 mars 2025 en constat de résiliation, expulsion, condamnation au paiement, indemnité d’occupation et astreinte. Le preneur ne comparaît pas. La notification au représentant de l’État et la saisine de la commission compétente ont été accomplies avant l’audience. La dette est actualisée à 5 298,56 euros au 10 juin 2025.
La question posée tient aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail d’habitation, en présence d’un délai contractuel plus favorable que la loi, et à l’office du juge quant à la suspension des effets, l’octroi de délais et les accessoires (expulsion, astreinte, indemnité d’occupation). Le juge retient la recevabilité, constate l’acquisition de la clause au 7 janvier 2025, refuse l’astreinte, ordonne l’expulsion et la condamnation au paiement, fixe une indemnité d’occupation et écarte tout délai de paiement. Il motive en particulier que « la loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application », puis que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 janvier 2025 ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire en contexte protecteur
A. Recevabilité et préalables légaux
Le juge constate d’abord la régularité de la saisine au regard des exigences préalables instituées par la loi du 6 juillet 1989. La notification au représentant de l’État est intervenue plus de six semaines avant l’audience. La commission de prévention des expulsions a été saisie plus de deux mois avant l’assignation. Cette double vérification, impérative selon l’économie du texte, conditionne l’examen du fond sans préjuger de la solution. La non-comparution du défendeur ne dispense pas d’un contrôle complet de la demande. Le juge rappelle que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée ». L’assise procédurale est ainsi sécurisée avant toute appréciation sur la clause.
B. Délai contractuel plus favorable et constat de résiliation
Le contrat stipule un délai de deux mois pour la purge du commandement, alors que la loi prévoit, pour la clause résolutoire, un délai légal de six semaines. Le juge tranche selon une logique de faveur. Il relève que « la loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application ». L’analyse confère portée normative à la clause, non pour la priver d’effet, mais pour en étendre le délai de grâce contractuel. Le commandement du 7 novembre 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la résiliation intervient de plein droit. Le juge retient expressément que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 janvier 2025 ». Les effets attachés en découlent: résiliation, expulsion après commandement de quitter et indemnité d’occupation en réparation de l’occupation sans droit ni titre.
II. L’office du juge et les conséquences financières et exécutoires
A. Suspension des effets, délais et non-comparution
La loi permet, à conditions strictes, de suspendre les effets de la clause ou d’accorder des délais. Le juge rappelle le cadre: « Lorsque le juge est saisi en ce sens […] et à la condition que [le locataire] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause […] peuvent être suspendus ». Il ajoute, à propos des délais, que le juge « peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » sous réserve d’une capacité de règlement et de la reprise du loyer courant. En l’espèce, aucune demande n’a été formée. Le juge souligne qu’« aucune demande n’a été formée en ce sens par les parties. Surtout, la dette a considérablement augmenté depuis le début de la procédure et la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant ». Par conséquent, ni suspension ni délai ne sont envisageables. Cette solution respecte l’office du juge en cas de non-comparution, qui n’autorise pas une bienveillance supplétive sans base légale ni éléments factuels favorables.
B. Indemnité d’occupation, astreinte et exécution provisoire
Le juge condamne au paiement de la dette locative actualisée, non discutée, et fixe l’indemnité d’occupation à compter de juillet 2025. La finalité réparatrice est rappelée avec netteté: l’indemnité correspond au « montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant […] de l’occupation indue ». L’astreinte sollicitée est écartée au regard de l’utilité suffisante du concours de la force publique. Le juge motive que « le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante […], il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte ». L’équilibre des mesures se lit dans le couplage entre l’expulsion encadrée et l’indemnisation de l’occupation, sans double peine ni surcharge disproportionnée. Enfin, l’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité, tandis que la charge des dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile complètent les accessoires usuels. La cohérence d’ensemble tient à la stricte application des textes spéciaux et à la mesure des conséquences pratiques de l’inexécution.
Cette décision éclaire la hiérarchie des normes applicables au bail d’habitation, en conciliant ordre public de protection et faveur contractuelle au bénéfice du locataire, sans obérer la sécurité juridique du bailleur. Elle illustre aussi un office judiciaire cadré par la non-comparution et l’absence d’indices de solvabilité, conduisant à refuser des tempéraments qui supposent une reprise effective des paiements. L’économie du dispositif, sobre et proportionnée, se justifie par la finalité réparatrice de l’indemnité d’occupation et par l’efficacité des voies d’exécution sans astreinte.