Tribunal judiciaire de Saint-Malo, le 24 juin 2025, n°25/00105
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 13] le 24 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition de la clause résolutoire, consécutif à des impayés persistants. Le bail, conclu en 1996 pour l’habitation principale, a donné lieu à un commandement de payer du 29 octobre 2024, demeuré infructueux, puis à une assignation du 27 mars 2025. Le bailleur social sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une condamnation au paiement et une indemnité d’occupation. La locataire, convoquée, n’a ni comparu ni été représentée, un diagnostic social et financier ayant toutefois été versé au greffe. Les formalités de recevabilité ont été accomplies, la préfecture ayant été avisée le 31 mars 2025 et l’organisme payeur saisi le 1er août 2023. La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, l’articulation entre la loi du 6 juillet 1989 et la loi du 27 juillet 2023, ainsi que l’office du juge en matière de suspension des effets et de délais de paiement. Le juge retient l’acquisition de la clause au 29 décembre 2024, refuse toute suspension ou délais faute de conditions, condamne la locataire à payer 2 843,09 euros avec intérêts et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux.
I. Le sens de la décision
A. L’office du juge en cas de non-comparution et la recevabilité de l’action
Le juge fonde d’abord la régularité du contradictoire et l’examen au fond. Il rappelle que « Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile ». Il ajoute, s’agissant de la non-comparution, que « lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée ». Le contrôle de recevabilité est mené au regard des exigences particulières des baux d’habitation, issues de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et l’organisme payeur avait été saisi deux mois au moins avant l’assignation, de sorte que l’action est déclarée recevable.
Cette première étape éclaire la méthode retenue. Le juge vérifie l’accomplissement des diligences préalables à l’instance, garantes de l’information des autorités et de l’activation éventuelle des dispositifs de prévention. Ce contrôle préalable conditionne l’accès au débat au fond, même en l’absence de la partie défaillante, conformément à l’économie des articles 472 et 473 du code de procédure civile.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et l’articulation loi nouvelle/clauses en cours
La motivation se concentre ensuite sur l’effet de la clause résolutoire et le délai d’apurement. Le texte applicable dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges (…). Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Toutefois, le bail contenait une stipulation prévoyant deux mois pour régulariser. Le juge précise que « les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 (…) n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application ».
Constat est donc fait qu’un commandement a été délivré le 29 octobre 2024 et que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », ce qui conduit à retenir que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 décembre 2024 ». Aucune demande de suspension n’ayant été formée, le juge « ne peut que faire droit » au principe de la résiliation, à l’indemnité d’occupation et aux mesures d’expulsion et de garde des meubles, conformément aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
II. La valeur et la portée
A. Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Le jugement réaffirme les conditions strictes d’intervention du juge en matière de délais et de suspension. L’article 24 VII autorise une suspension « lorsque le juge est saisi en ce sens (…) et à la condition que [le locataire] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». De même, l’article 24 V prévoit que le juge « peut (…) accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », sous les mêmes conditions de reprise du loyer. Le juge souligne ici qu’« aucune demande n’a été formée en ce sens par les parties et la condition d’une reprise du versement intégral du loyer courant n’est pas remplie. Aucun délai de paiement ne peut être accordé et ce même d’office ».
La solution est juridiquement cohérente. Elle encadre l’office du juge par des conditions cumulatives, protectrices de la sécurité des relations locatives. Elle rappelle que la suspension vise des situations de rétablissement crédible, et non une prorogation automatique. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante subordonnant l’ingérence judiciaire à la reprise effective du courant, faute de quoi la clause produit ses effets.
B. Les conséquences pratiques: indemnité d’occupation, expulsion et coordination institutionnelle
La conséquence première tient à l’indemnité d’occupation. Le juge retient que celle-ci « sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant (…) de l’occupation indue ». Ce choix indemnitaire, classique, compense la privation de jouissance et favorise la remise sur le marché du bien. La condamnation au paiement de 2 843,09 euros, avec intérêts au taux légal selon un point de départ distingué, illustre une appréciation mesurée des accessoires.
Les opérations d’expulsion sont encadrées et graduées. Le rappel de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis (…) en un lieu que [la personne expulsée] désigne » ou, à défaut, entreposés, avec inventaire et délai de retrait de deux mois. La communication au sous-préfet vise l’articulation avec le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, sans affecter la solution de droit. L’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité, dans un équilibre entre droits du bailleur social et prévention des ruptures, balisé par les notifications obligatoires et le diagnostic social.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 13] le 24 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition de la clause résolutoire, consécutif à des impayés persistants. Le bail, conclu en 1996 pour l’habitation principale, a donné lieu à un commandement de payer du 29 octobre 2024, demeuré infructueux, puis à une assignation du 27 mars 2025. Le bailleur social sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une condamnation au paiement et une indemnité d’occupation. La locataire, convoquée, n’a ni comparu ni été représentée, un diagnostic social et financier ayant toutefois été versé au greffe. Les formalités de recevabilité ont été accomplies, la préfecture ayant été avisée le 31 mars 2025 et l’organisme payeur saisi le 1er août 2023. La question posée portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, l’articulation entre la loi du 6 juillet 1989 et la loi du 27 juillet 2023, ainsi que l’office du juge en matière de suspension des effets et de délais de paiement. Le juge retient l’acquisition de la clause au 29 décembre 2024, refuse toute suspension ou délais faute de conditions, condamne la locataire à payer 2 843,09 euros avec intérêts et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux.
I. Le sens de la décision
A. L’office du juge en cas de non-comparution et la recevabilité de l’action
Le juge fonde d’abord la régularité du contradictoire et l’examen au fond. Il rappelle que « Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile ». Il ajoute, s’agissant de la non-comparution, que « lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée ». Le contrôle de recevabilité est mené au regard des exigences particulières des baux d’habitation, issues de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et l’organisme payeur avait été saisi deux mois au moins avant l’assignation, de sorte que l’action est déclarée recevable.
Cette première étape éclaire la méthode retenue. Le juge vérifie l’accomplissement des diligences préalables à l’instance, garantes de l’information des autorités et de l’activation éventuelle des dispositifs de prévention. Ce contrôle préalable conditionne l’accès au débat au fond, même en l’absence de la partie défaillante, conformément à l’économie des articles 472 et 473 du code de procédure civile.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et l’articulation loi nouvelle/clauses en cours
La motivation se concentre ensuite sur l’effet de la clause résolutoire et le délai d’apurement. Le texte applicable dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges (…). Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Toutefois, le bail contenait une stipulation prévoyant deux mois pour régulariser. Le juge précise que « les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 (…) n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application ».
Constat est donc fait qu’un commandement a été délivré le 29 octobre 2024 et que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois », ce qui conduit à retenir que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 décembre 2024 ». Aucune demande de suspension n’ayant été formée, le juge « ne peut que faire droit » au principe de la résiliation, à l’indemnité d’occupation et aux mesures d’expulsion et de garde des meubles, conformément aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
II. La valeur et la portée
A. Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Le jugement réaffirme les conditions strictes d’intervention du juge en matière de délais et de suspension. L’article 24 VII autorise une suspension « lorsque le juge est saisi en ce sens (…) et à la condition que [le locataire] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». De même, l’article 24 V prévoit que le juge « peut (…) accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », sous les mêmes conditions de reprise du loyer. Le juge souligne ici qu’« aucune demande n’a été formée en ce sens par les parties et la condition d’une reprise du versement intégral du loyer courant n’est pas remplie. Aucun délai de paiement ne peut être accordé et ce même d’office ».
La solution est juridiquement cohérente. Elle encadre l’office du juge par des conditions cumulatives, protectrices de la sécurité des relations locatives. Elle rappelle que la suspension vise des situations de rétablissement crédible, et non une prorogation automatique. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante subordonnant l’ingérence judiciaire à la reprise effective du courant, faute de quoi la clause produit ses effets.
B. Les conséquences pratiques: indemnité d’occupation, expulsion et coordination institutionnelle
La conséquence première tient à l’indemnité d’occupation. Le juge retient que celle-ci « sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant (…) de l’occupation indue ». Ce choix indemnitaire, classique, compense la privation de jouissance et favorise la remise sur le marché du bien. La condamnation au paiement de 2 843,09 euros, avec intérêts au taux légal selon un point de départ distingué, illustre une appréciation mesurée des accessoires.
Les opérations d’expulsion sont encadrées et graduées. Le rappel de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis (…) en un lieu que [la personne expulsée] désigne » ou, à défaut, entreposés, avec inventaire et délai de retrait de deux mois. La communication au sous-préfet vise l’articulation avec le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, sans affecter la solution de droit. L’exécution provisoire de droit renforce l’effectivité, dans un équilibre entre droits du bailleur social et prévention des ruptures, balisé par les notifications obligatoires et le diagnostic social.