Tribunal judiciaire de Saint-Malo, le 28 juillet 2025, n°22/01010
Tribunal judiciaire de Saint-Malo, 28 juillet 2025. Le litige naît d’une indivision successorale ancienne portant sur une maison d’habitation et plusieurs parcelles agricoles, demeurée sans partage amiable malgré l’intervention de plusieurs notaires. Un coïndivisaire occupe la maison depuis 2013. Assignation a été délivrée le 30 mai 2022 afin d’obtenir l’ouverture d’opérations de compte, liquidation et partage, la fixation d’une indemnité d’occupation, et la désignation d’un notaire sous contrôle d’un juge commis.
La procédure a vu les demandeurs solliciter le partage judiciaire et une indemnité d’occupation à compter de 2013. La défenderesse a adhéré au principe du partage mais a proposé son notaire, contesté la dette d’occupation au regard de la décence du logement, et, subsidiairement, a invoqué la prescription et la compensation avec des charges et travaux réglés. L’instruction close, le tribunal statue sur la recevabilité de l’action, l’ouverture du partage judiciaire, la désignation du notaire, le principe et le point de départ de l’indemnité d’occupation, son évaluation et l’imputation des dépenses de conservation.
La question de droit porte, d’abord, sur les conditions d’ouverture et de conduite du partage judiciaire au regard des articles 1360 et suivants du code de procédure civile et 815 et 840 du code civil. Elle porte, ensuite, sur l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire en jouissance privative, son assiette, son point de départ au regard de l’article 2224 du code civil, et son articulation avec les dépenses de conservation visées à l’article 815-13. Le tribunal déclare l’action recevable, ordonne l’ouverture des opérations, désigne le notaire proposé par la défenderesse faute d’éléments contraires, dit la jouissance exclusive caractérisée, retient la prescription quinquennale courant cinq ans en arrière depuis l’assignation, renvoie au notaire l’évaluation de la valeur locative, et écarte la compensation entre indemnité d’occupation et charges.
I. La mise en œuvre du partage judiciaire
A. Recevabilité de l’action et ouverture des opérations
Le tribunal rappelle d’abord le cadre procédural en citant l’article 1360 du code de procédure civile: « à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur (…) ainsi que les diligences entreprises ». Appliquant cette exigence, il constate la description des biens et l’échec répété des démarches notariales, ce qui suffit à la recevabilité. La motivation demeure sobre et cohérente, en phase avec l’article 1361 qui prévoit qu’« le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu ».
Sur le fond, l’office du juge est précisé par la référence à l’article 815 du code civil: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Le recours au partage judiciaire est expressément arrimé à l’article 840, selon lequel « Le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations ». L’ancienneté de l’indivision et l’absence d’accord rendent la solution attendue. Le tribunal ordonne donc l’ouverture des opérations, conformément au droit positif et sans détour rhétorique.
B. Désignation du notaire et contrôle juridictionnel
Sur la conduite des opérations, la décision vise l’article 1364 du code de procédure civile et confie, fort classiquement, la liquidation à un notaire sous le contrôle d’un juge commis. Le tribunal tranche le désaccord sur le choix du notaire en retenant que « les accointances (…) ne sont nullement démontrées », de sorte que la demande d’écartement ne peut prospérer. La solution privilégie l’objectivation de la preuve et la continuité des opérations.
Le contrôle juridictionnel est ensuite rappelé de manière pédagogique par l’énumération des prérogatives du juge commis, notamment le respect du délai d’un an, la conciliation possible et la gestion des difficultés procédurales. Cette mise au point opérationnelle consolide la suite des opérations, en fournissant un cadre temporel et des leviers d’injonction adaptés aux dossiers complexes.
II. L’indemnité d’occupation: principe, limite temporelle et évaluation
A. Jouissance privative, absence d’exonération par la décence, et prescription quinquennale
Le tribunal énonce le principe en des termes tirés de l’article 815-9 du code civil: « un indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». Il précise utilement que l’indemnité est due à l’indivision et s’impute au passif de l’occupant, ce qui évite les confusions sur la titularité de la créance. Le rappel suivant est décisif: « Il est constant que l’indemnité d’occupation n’est pas due lorsque l’occupation (…) n’exclut pas la même utilisation par ses coïndivisaires ». Or la preuve d’une jouissance exclusive depuis 2013 est caractérisée, et la motivation le souligne: « la jouissance exclusive et privative dudit bien depuis 2013 est caractérisée ».
L’argument tiré de la décence du logement est écarté sans ambiguïté: « l’état de vétusté du bien, incompatible avec sa mise en location, est un motif impropre à décharger l’occupant ». La finalité de l’indemnité, substitut d’un revenu locatif théorique, s’apprécie indépendamment des normes du décret de 2002. Sur la temporalité, la décision retient que « la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 (…) s’applique » et que « seule la demande en justice a un effet interruptif de prescription ». Il en résulte que l’indemnité est due « à compter du 30 mai 2017 », soit cinq ans en amont de l’assignation, solution exacte et mesurée.
B. Méthode d’évaluation et articulation avec les dépenses de conservation
Le tribunal rappelle ensuite la méthode d’évaluation: « L’évaluation de l’indemnité relève de l’appréciation souveraine des juges du fond ». S’agissant d’un immeuble, « l’indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien », corrigée à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation. En l’absence d’éléments de comparaison produits, la décision « renvoie au notaire pour procéder à une évaluation de la valeur locative », ce qui assure une base technique et contradictoire à la fixation.
L’articulation avec l’article 815-13 est clarifiée. La décision cite: « Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens ». Elle distingue toutefois les postes: les dépenses de conservation, dont la taxe foncière et l’assurance, génèrent une créance d’administration, sans affecter l’assiette de l’indemnité d’occupation. La compensation généralisée est écartée, la motivation étant nette: la demande « visant à dire que l’indemnité d’occupation sera égale aux montants des charges (…) et que les deux sommes se compenseront » est rejetée. Le solde s’opérera en comptes, selon la formule utilement rappelée: « Les créances réciproques (…) s’inscriront en compte d’administration dont seul le solde fera ressortir une créance ou une dette ».
Appréciée dans son ensemble, la décision ordonne avec rigueur les opérations de partage, fixe un cadre clair à la dette d’occupation et organise la liquidation des comptes en distinguant justement les régimes juridiques. Le renvoi au notaire, outillé par le contrôle du juge commis, sécurise la suite du processus et prévient les blocages déjà constatés.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Tribunal judiciaire de Saint-Malo, 28 juillet 2025. Le litige naît d’une indivision successorale ancienne portant sur une maison d’habitation et plusieurs parcelles agricoles, demeurée sans partage amiable malgré l’intervention de plusieurs notaires. Un coïndivisaire occupe la maison depuis 2013. Assignation a été délivrée le 30 mai 2022 afin d’obtenir l’ouverture d’opérations de compte, liquidation et partage, la fixation d’une indemnité d’occupation, et la désignation d’un notaire sous contrôle d’un juge commis.
La procédure a vu les demandeurs solliciter le partage judiciaire et une indemnité d’occupation à compter de 2013. La défenderesse a adhéré au principe du partage mais a proposé son notaire, contesté la dette d’occupation au regard de la décence du logement, et, subsidiairement, a invoqué la prescription et la compensation avec des charges et travaux réglés. L’instruction close, le tribunal statue sur la recevabilité de l’action, l’ouverture du partage judiciaire, la désignation du notaire, le principe et le point de départ de l’indemnité d’occupation, son évaluation et l’imputation des dépenses de conservation.
La question de droit porte, d’abord, sur les conditions d’ouverture et de conduite du partage judiciaire au regard des articles 1360 et suivants du code de procédure civile et 815 et 840 du code civil. Elle porte, ensuite, sur l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire en jouissance privative, son assiette, son point de départ au regard de l’article 2224 du code civil, et son articulation avec les dépenses de conservation visées à l’article 815-13. Le tribunal déclare l’action recevable, ordonne l’ouverture des opérations, désigne le notaire proposé par la défenderesse faute d’éléments contraires, dit la jouissance exclusive caractérisée, retient la prescription quinquennale courant cinq ans en arrière depuis l’assignation, renvoie au notaire l’évaluation de la valeur locative, et écarte la compensation entre indemnité d’occupation et charges.
I. La mise en œuvre du partage judiciaire
A. Recevabilité de l’action et ouverture des opérations
Le tribunal rappelle d’abord le cadre procédural en citant l’article 1360 du code de procédure civile: « à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur (…) ainsi que les diligences entreprises ». Appliquant cette exigence, il constate la description des biens et l’échec répété des démarches notariales, ce qui suffit à la recevabilité. La motivation demeure sobre et cohérente, en phase avec l’article 1361 qui prévoit qu’« le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu ».
Sur le fond, l’office du juge est précisé par la référence à l’article 815 du code civil: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Le recours au partage judiciaire est expressément arrimé à l’article 840, selon lequel « Le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations ». L’ancienneté de l’indivision et l’absence d’accord rendent la solution attendue. Le tribunal ordonne donc l’ouverture des opérations, conformément au droit positif et sans détour rhétorique.
B. Désignation du notaire et contrôle juridictionnel
Sur la conduite des opérations, la décision vise l’article 1364 du code de procédure civile et confie, fort classiquement, la liquidation à un notaire sous le contrôle d’un juge commis. Le tribunal tranche le désaccord sur le choix du notaire en retenant que « les accointances (…) ne sont nullement démontrées », de sorte que la demande d’écartement ne peut prospérer. La solution privilégie l’objectivation de la preuve et la continuité des opérations.
Le contrôle juridictionnel est ensuite rappelé de manière pédagogique par l’énumération des prérogatives du juge commis, notamment le respect du délai d’un an, la conciliation possible et la gestion des difficultés procédurales. Cette mise au point opérationnelle consolide la suite des opérations, en fournissant un cadre temporel et des leviers d’injonction adaptés aux dossiers complexes.
II. L’indemnité d’occupation: principe, limite temporelle et évaluation
A. Jouissance privative, absence d’exonération par la décence, et prescription quinquennale
Le tribunal énonce le principe en des termes tirés de l’article 815-9 du code civil: « un indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». Il précise utilement que l’indemnité est due à l’indivision et s’impute au passif de l’occupant, ce qui évite les confusions sur la titularité de la créance. Le rappel suivant est décisif: « Il est constant que l’indemnité d’occupation n’est pas due lorsque l’occupation (…) n’exclut pas la même utilisation par ses coïndivisaires ». Or la preuve d’une jouissance exclusive depuis 2013 est caractérisée, et la motivation le souligne: « la jouissance exclusive et privative dudit bien depuis 2013 est caractérisée ».
L’argument tiré de la décence du logement est écarté sans ambiguïté: « l’état de vétusté du bien, incompatible avec sa mise en location, est un motif impropre à décharger l’occupant ». La finalité de l’indemnité, substitut d’un revenu locatif théorique, s’apprécie indépendamment des normes du décret de 2002. Sur la temporalité, la décision retient que « la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 (…) s’applique » et que « seule la demande en justice a un effet interruptif de prescription ». Il en résulte que l’indemnité est due « à compter du 30 mai 2017 », soit cinq ans en amont de l’assignation, solution exacte et mesurée.
B. Méthode d’évaluation et articulation avec les dépenses de conservation
Le tribunal rappelle ensuite la méthode d’évaluation: « L’évaluation de l’indemnité relève de l’appréciation souveraine des juges du fond ». S’agissant d’un immeuble, « l’indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien », corrigée à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation. En l’absence d’éléments de comparaison produits, la décision « renvoie au notaire pour procéder à une évaluation de la valeur locative », ce qui assure une base technique et contradictoire à la fixation.
L’articulation avec l’article 815-13 est clarifiée. La décision cite: « Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens ». Elle distingue toutefois les postes: les dépenses de conservation, dont la taxe foncière et l’assurance, génèrent une créance d’administration, sans affecter l’assiette de l’indemnité d’occupation. La compensation généralisée est écartée, la motivation étant nette: la demande « visant à dire que l’indemnité d’occupation sera égale aux montants des charges (…) et que les deux sommes se compenseront » est rejetée. Le solde s’opérera en comptes, selon la formule utilement rappelée: « Les créances réciproques (…) s’inscriront en compte d’administration dont seul le solde fera ressortir une créance ou une dette ».
Appréciée dans son ensemble, la décision ordonne avec rigueur les opérations de partage, fixe un cadre clair à la dette d’occupation et organise la liquidation des comptes en distinguant justement les régimes juridiques. Le renvoi au notaire, outillé par le contrôle du juge commis, sécurise la suite du processus et prévient les blocages déjà constatés.