Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, le 18 juin 2025, n°25/00573
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Par jugement du 18 juin 2025, le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation, à la suite d’impayés persistants. Le contrat, conclu en 2019 pour un loyer mensuel charges comprises, est assorti d’une clause résolutoire standard et a donné lieu à un commandement de payer délivré le 12 août 2024. Un signalement préalable a été effectué auprès de la CCAPEX à l’été 2024, puis une assignation a saisi la juridiction en janvier 2025, après reprise du paiement du loyer courant et négociation d’un échéancier.
La procédure, régulière quant aux notifications requises, a conduit la juridiction à examiner la recevabilité de l’action et la portée des nouvelles règles issues de la réforme de 2023. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation et l’expulsion, outre une condamnation pécuniaire. La locataire n’a pas contesté la dette, a sollicité des délais et la suspension des effets de la clause, en s’engageant sur un apurement mensuel. La question de droit portait sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire et l’office du juge après la réforme, notamment la faculté d’accorder des délais jusqu’à l’audience et de suspendre la clause sous conditions. La juridiction constate la résiliation au 13 octobre 2024, condamne le règlement de l’arriéré, mais « SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier », tout en fixant un plan d’apurement sur trente-six mois et en posant les conséquences en cas de défaillance.
I. Le cadre normatif rénové de la clause résolutoire et l’office du juge
A. La régularité de l’action et l’incidence des préalables obligatoires
La décision s’ouvre sur la vérification des diligences précontentieuses et procédurales requises par la loi de 1989 et les textes spéciaux. La juridiction retient la recevabilité en raison du respect des délais légaux de saisine et de notification, préalable nécessaire à l’examen au fond. Cette étape, sobre et précise, conforte la cohérence d’un contentieux encadré par des mécanismes de prévention.
Le juge rappelle ensuite la nature et la portée de la clause contractuelle, en des termes éclairants: « Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit. » L’acquisition est donc acquise en droit, sous réserve des tempéraments issus de la loi, que la juridiction mobilise aussitôt.
B. L’octroi de délais et la suspension de la clause sous conditions légales
La motivation s’inscrit rigoureusement dans le nouveau dispositif issu de la loi du 27 juillet 2023. Le juge cite le texte et en dégage les conditions cumulatives de mise en œuvre: « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Le pouvoir d’assortir ces délais d’une suspension des effets de la clause est également explicité.
Surtout, la décision consacre l’extension temporelle du recours à ces délais: « Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail. » La portée opérationnelle est claire, puisqu’elle autorise une intervention utile in extremis. La conséquence en est la suspension des effets de la clause pendant l’échéancier: « Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. » Le régime de sortie est double, la juridiction rappelant que « Si le locataire se libère de sa dette locative […] la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
La première partie a montré la cohérence du raisonnement avec le droit positif, qu’il convient désormais d’apprécier à l’aune de sa valeur pratique et de sa portée.
II. Une conciliation pragmatique entre prévention des expulsions et sécurité contractuelle
A. La protection finalisée du locataire solvabilisé et la continuité du bail
La décision articule fermeté et pragmatisme. La résiliation est constatée, mais l’exécution en est neutralisée par un apurement réaliste, au bénéfice d’une reprise effective du loyer courant. La juridiction retient la capacité de règlement, condition cardinale, et cadre strictement l’échéancier sur trente-six mois, conformément au maximum légal. Le dispositif confirme la finalité assainissante du mécanisme, puisqu’il est rappelé que « pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ».
L’économie du bail est préservée. La suspension n’affecte ni l’exigibilité des loyers à échoir ni l’obligation de paiement des charges, conformément au texte: la motivation énonce que « Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location ». Cette formulation concilie la stabilité contractuelle et la prévention des expulsions, dans un équilibre mesuré.
B. Les garanties pour le bailleur et les limites de la solution retenue
La décision ménage des garde-fous effectifs pour le bailleur, en prévoyant un mécanisme de déchéance immédiate en cas d’incident de paiement de l’échéancier. La reprise de plein effet de la clause, l’expulsion et l’indemnité d’occupation sont ordonnées de manière articulée et prévisible. La juridiction précise encore l’issue en ces termes normatifs et pédagogiques: « SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier ». La sécurité juridique se trouve ainsi sécurisée par des conditions claires et des conséquences nettes.
La portée de la décision est significative pour le contentieux postréforme, en ce qu’elle illustre une application d’office possible et temporellement étendue. La solution favorise la régularisation durable, tout en maintenant une pression incitative forte par la menace d’une reprise automatique des effets de la clause. La mesure de l’indemnité d’occupation, arrimée au loyer et charges, parachève l’équilibre sans alourdir de pénalités durant l’échéancier. Le bilan révèle une conciliation effective entre l’objectif de prévention des expulsions et la protection du crédit du bailleur, sous l’égide d’un contrôle judiciaire étroit et conditionné.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Par jugement du 18 juin 2025, le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation, à la suite d’impayés persistants. Le contrat, conclu en 2019 pour un loyer mensuel charges comprises, est assorti d’une clause résolutoire standard et a donné lieu à un commandement de payer délivré le 12 août 2024. Un signalement préalable a été effectué auprès de la CCAPEX à l’été 2024, puis une assignation a saisi la juridiction en janvier 2025, après reprise du paiement du loyer courant et négociation d’un échéancier.
La procédure, régulière quant aux notifications requises, a conduit la juridiction à examiner la recevabilité de l’action et la portée des nouvelles règles issues de la réforme de 2023. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation et l’expulsion, outre une condamnation pécuniaire. La locataire n’a pas contesté la dette, a sollicité des délais et la suspension des effets de la clause, en s’engageant sur un apurement mensuel. La question de droit portait sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire et l’office du juge après la réforme, notamment la faculté d’accorder des délais jusqu’à l’audience et de suspendre la clause sous conditions. La juridiction constate la résiliation au 13 octobre 2024, condamne le règlement de l’arriéré, mais « SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier », tout en fixant un plan d’apurement sur trente-six mois et en posant les conséquences en cas de défaillance.
I. Le cadre normatif rénové de la clause résolutoire et l’office du juge
A. La régularité de l’action et l’incidence des préalables obligatoires
La décision s’ouvre sur la vérification des diligences précontentieuses et procédurales requises par la loi de 1989 et les textes spéciaux. La juridiction retient la recevabilité en raison du respect des délais légaux de saisine et de notification, préalable nécessaire à l’examen au fond. Cette étape, sobre et précise, conforte la cohérence d’un contentieux encadré par des mécanismes de prévention.
Le juge rappelle ensuite la nature et la portée de la clause contractuelle, en des termes éclairants: « Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit. » L’acquisition est donc acquise en droit, sous réserve des tempéraments issus de la loi, que la juridiction mobilise aussitôt.
B. L’octroi de délais et la suspension de la clause sous conditions légales
La motivation s’inscrit rigoureusement dans le nouveau dispositif issu de la loi du 27 juillet 2023. Le juge cite le texte et en dégage les conditions cumulatives de mise en œuvre: « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Le pouvoir d’assortir ces délais d’une suspension des effets de la clause est également explicité.
Surtout, la décision consacre l’extension temporelle du recours à ces délais: « Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail. » La portée opérationnelle est claire, puisqu’elle autorise une intervention utile in extremis. La conséquence en est la suspension des effets de la clause pendant l’échéancier: « Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. » Le régime de sortie est double, la juridiction rappelant que « Si le locataire se libère de sa dette locative […] la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
La première partie a montré la cohérence du raisonnement avec le droit positif, qu’il convient désormais d’apprécier à l’aune de sa valeur pratique et de sa portée.
II. Une conciliation pragmatique entre prévention des expulsions et sécurité contractuelle
A. La protection finalisée du locataire solvabilisé et la continuité du bail
La décision articule fermeté et pragmatisme. La résiliation est constatée, mais l’exécution en est neutralisée par un apurement réaliste, au bénéfice d’une reprise effective du loyer courant. La juridiction retient la capacité de règlement, condition cardinale, et cadre strictement l’échéancier sur trente-six mois, conformément au maximum légal. Le dispositif confirme la finalité assainissante du mécanisme, puisqu’il est rappelé que « pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ».
L’économie du bail est préservée. La suspension n’affecte ni l’exigibilité des loyers à échoir ni l’obligation de paiement des charges, conformément au texte: la motivation énonce que « Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location ». Cette formulation concilie la stabilité contractuelle et la prévention des expulsions, dans un équilibre mesuré.
B. Les garanties pour le bailleur et les limites de la solution retenue
La décision ménage des garde-fous effectifs pour le bailleur, en prévoyant un mécanisme de déchéance immédiate en cas d’incident de paiement de l’échéancier. La reprise de plein effet de la clause, l’expulsion et l’indemnité d’occupation sont ordonnées de manière articulée et prévisible. La juridiction précise encore l’issue en ces termes normatifs et pédagogiques: « SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier ». La sécurité juridique se trouve ainsi sécurisée par des conditions claires et des conséquences nettes.
La portée de la décision est significative pour le contentieux postréforme, en ce qu’elle illustre une application d’office possible et temporellement étendue. La solution favorise la régularisation durable, tout en maintenant une pression incitative forte par la menace d’une reprise automatique des effets de la clause. La mesure de l’indemnité d’occupation, arrimée au loyer et charges, parachève l’équilibre sans alourdir de pénalités durant l’échéancier. Le bilan révèle une conciliation effective entre l’objectif de prévention des expulsions et la protection du crédit du bailleur, sous l’égide d’un contrôle judiciaire étroit et conditionné.