Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, le 18 juin 2025, n°25/00677
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint‑Nazaire le 18 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif né d’un bail d’habitation conclu au printemps 2024. Après un commandement visant la clause résolutoire et la saisine des autorités compétentes, le bailleur a assigné afin de voir constater la résiliation de plein droit, obtenir l’expulsion et le paiement d’arriérés. La locataire, présente, ne contestait pas la dette, indiquait assurer le logement et avoir repris le paiement des loyers courants, tout en sollicitant des délais et la suspension des effets de la clause.
La procédure avait respecté les conditions préalables, notamment la notification préfectorale et l’intervalle requis après la saisine de la commission compétente. La juridiction rappelle d’abord la règle gouvernant le défaut de comparution, puis statue sur la recevabilité des demandes du bailleur. Elle constate l’acquisition de la clause après un commandement resté sans effet. La question de droit portait sur la possibilité, malgré cette acquisition, de suspendre les effets de la clause au regard du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié en 2023, à la condition d’une reprise des loyers courants et d’une capacité d’apurement. La solution retient l’acquisition de la clause, mais suspend ses effets et accorde un échéancier, en fixant les hypothèses de déchéance et les conséquences.
I – La consécration d’une faculté de suspension encadrée
A – L’acquisition de la clause et ses conditions
La juridiction retient d’abord la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues au bail, à la suite d’un commandement demeuré infructueux. Elle relève que « les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer […] ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur ». Cette affirmation s’inscrit dans le cadre classique de l’article 24 de la loi de 1989, où la mise en demeure, dûment assortie des mentions légales, ouvre un délai bref, strict et préfix, dont l’inobservation déclenche la résiliation de plein droit.
L’office du juge inclut cependant un contrôle de la régularité de la chaîne procédurale préalable. Le jugement détaille la saisine de la commission et la notification préfectorale, puis statue que l’action « est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet […] six semaines au moins avant la date de l’audience » et délivrée « postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission ». L’exigence cumulative de ces conditions confirme l’articulation entre prévention administrative des expulsions et sanction contractuelle, dont le respect conditionne l’accès au juge du fond et sécurise la constatation de la clause.
B – Les critères et effets de la suspension judiciaire
Après avoir constaté l’acquisition, le juge rappelle la réforme de 2023 et son applicabilité immédiate. Le motif central affirme: « Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 […] modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années […] au locataire en situation de régler sa dette locative ». La condition cardinale tient à la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, que la locataire justifiait ici.
Le pouvoir de suspension se déploie ensuite dans un cadre rigoureusement défini. La décision cite que « lorsque le juge est saisi en ce sens […] les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés », la suspension prenant fin « dès le premier impayé » ou en cas de non‑respect de l’échéancier. La juridiction en déduit que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés », puis, au dispositif, « SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier ». La solution opère ainsi la conciliation voulue par le texte: restauration conditionnelle du bail, assortie d’une sanction automatique et prospective en cas de défaillance.
II – Appréciation et portée de la solution
A – Conformité au cadre renouvelé de l’article 24
La décision applique avec exactitude la séquence normative issue de la loi de 2023. Elle constate l’acquisition dès lors que le délai de six semaines a expiré sans paiement ni saisine, puis fait jouer l’office de régulation introduit par le législateur. L’énoncé « Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail » atteste une lecture fidèle de l’élargissement temporel du recours au juge, qui rapproche l’outil judiciaire d’un mécanisme de traitement des impayés plutôt que d’une sanction définitive et immédiate.
L’appréciation de la solvabilité s’opère in concreto, de manière sobre et convaincante. La reprise des loyers courants, le rétablissement des aides personnelles et l’accord du bailleur pour des délais caractérisent la « situation de régler sa dette locative ». Le calibrage de l’échéancier, modeste et borné, respecte la directive de proportionnalité implicite du texte. Enfin, la réserve selon laquelle « cette suspension prend fin dès le premier impayé » garantit la cohérence de la sanction en cas de réitération, sans neutraliser l’exécution du contrat pendant le plan.
B – Conséquences pratiques et équilibre des intérêts
La portée pratique se mesure à la précision des effets en cas d’échec et à la neutralité des accessoires. L’énoncé suivant structure le régime: « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » La juridiction en tire des suites opérationnelles: indemnité d’occupation fixée au loyer charges comprises en cas de déchéance, refus d’indexation « s’agissant d’une indemnité », et maintien intégral de l’obligation de paiement courant durant le plan.
L’équilibre des intérêts transparaît aussi dans le traitement des accessoires du litige. L’absence d’allocation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la limitation des intérêts au taux légal et l’imputation des paiements évitent de gonfler artificiellement la dette. La condamnation aux dépens, cantonnée aux frais nécessaires, s’inscrit dans la logique de responsabilité procédurale sans alourdir la charge au‑delà du nécessaire. L’ensemble dessine une solution mesurée, adaptée à la réforme, qui préserve la fonction sociale du logement tout en maintenant une incitation ferme au respect de l’échéancier.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Saint‑Nazaire le 18 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif né d’un bail d’habitation conclu au printemps 2024. Après un commandement visant la clause résolutoire et la saisine des autorités compétentes, le bailleur a assigné afin de voir constater la résiliation de plein droit, obtenir l’expulsion et le paiement d’arriérés. La locataire, présente, ne contestait pas la dette, indiquait assurer le logement et avoir repris le paiement des loyers courants, tout en sollicitant des délais et la suspension des effets de la clause.
La procédure avait respecté les conditions préalables, notamment la notification préfectorale et l’intervalle requis après la saisine de la commission compétente. La juridiction rappelle d’abord la règle gouvernant le défaut de comparution, puis statue sur la recevabilité des demandes du bailleur. Elle constate l’acquisition de la clause après un commandement resté sans effet. La question de droit portait sur la possibilité, malgré cette acquisition, de suspendre les effets de la clause au regard du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié en 2023, à la condition d’une reprise des loyers courants et d’une capacité d’apurement. La solution retient l’acquisition de la clause, mais suspend ses effets et accorde un échéancier, en fixant les hypothèses de déchéance et les conséquences.
I – La consécration d’une faculté de suspension encadrée
A – L’acquisition de la clause et ses conditions
La juridiction retient d’abord la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues au bail, à la suite d’un commandement demeuré infructueux. Elle relève que « les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer […] ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur ». Cette affirmation s’inscrit dans le cadre classique de l’article 24 de la loi de 1989, où la mise en demeure, dûment assortie des mentions légales, ouvre un délai bref, strict et préfix, dont l’inobservation déclenche la résiliation de plein droit.
L’office du juge inclut cependant un contrôle de la régularité de la chaîne procédurale préalable. Le jugement détaille la saisine de la commission et la notification préfectorale, puis statue que l’action « est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet […] six semaines au moins avant la date de l’audience » et délivrée « postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission ». L’exigence cumulative de ces conditions confirme l’articulation entre prévention administrative des expulsions et sanction contractuelle, dont le respect conditionne l’accès au juge du fond et sécurise la constatation de la clause.
B – Les critères et effets de la suspension judiciaire
Après avoir constaté l’acquisition, le juge rappelle la réforme de 2023 et son applicabilité immédiate. Le motif central affirme: « Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 […] modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années […] au locataire en situation de régler sa dette locative ». La condition cardinale tient à la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, que la locataire justifiait ici.
Le pouvoir de suspension se déploie ensuite dans un cadre rigoureusement défini. La décision cite que « lorsque le juge est saisi en ce sens […] les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés », la suspension prenant fin « dès le premier impayé » ou en cas de non‑respect de l’échéancier. La juridiction en déduit que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés », puis, au dispositif, « SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier ». La solution opère ainsi la conciliation voulue par le texte: restauration conditionnelle du bail, assortie d’une sanction automatique et prospective en cas de défaillance.
II – Appréciation et portée de la solution
A – Conformité au cadre renouvelé de l’article 24
La décision applique avec exactitude la séquence normative issue de la loi de 2023. Elle constate l’acquisition dès lors que le délai de six semaines a expiré sans paiement ni saisine, puis fait jouer l’office de régulation introduit par le législateur. L’énoncé « Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail » atteste une lecture fidèle de l’élargissement temporel du recours au juge, qui rapproche l’outil judiciaire d’un mécanisme de traitement des impayés plutôt que d’une sanction définitive et immédiate.
L’appréciation de la solvabilité s’opère in concreto, de manière sobre et convaincante. La reprise des loyers courants, le rétablissement des aides personnelles et l’accord du bailleur pour des délais caractérisent la « situation de régler sa dette locative ». Le calibrage de l’échéancier, modeste et borné, respecte la directive de proportionnalité implicite du texte. Enfin, la réserve selon laquelle « cette suspension prend fin dès le premier impayé » garantit la cohérence de la sanction en cas de réitération, sans neutraliser l’exécution du contrat pendant le plan.
B – Conséquences pratiques et équilibre des intérêts
La portée pratique se mesure à la précision des effets en cas d’échec et à la neutralité des accessoires. L’énoncé suivant structure le régime: « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » La juridiction en tire des suites opérationnelles: indemnité d’occupation fixée au loyer charges comprises en cas de déchéance, refus d’indexation « s’agissant d’une indemnité », et maintien intégral de l’obligation de paiement courant durant le plan.
L’équilibre des intérêts transparaît aussi dans le traitement des accessoires du litige. L’absence d’allocation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la limitation des intérêts au taux légal et l’imputation des paiements évitent de gonfler artificiellement la dette. La condamnation aux dépens, cantonnée aux frais nécessaires, s’inscrit dans la logique de responsabilité procédurale sans alourdir la charge au‑delà du nécessaire. L’ensemble dessine une solution mesurée, adaptée à la réforme, qui préserve la fonction sociale du logement tout en maintenant une incitation ferme au respect de l’échéancier.