Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, le 25 juin 2025, n°24/00342
Le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, statuant en premier ressort le 25 juin 2025, a eu à connaître d’un litige locatif complexe. Un bailleur demandait la résiliation d’un bail pour nuisances et la condamnation du locataire à divers remboursements. Il assignait également une tierce personne en qualité de caution. Le locataire formait des demandes reconventionnelles. La prétendue caution contestait la validité de son engagement. Les juges du fond ont prononcé la nullité de l’acte de cautionnement. Ils ont partiellement accueilli les demandes en réparations locatives et rejeté la plupart des autres prétentions. La décision tranche ainsi deux questions principales. Elle détermine d’abord les conditions de validité formelle du cautionnement sous seing privé. Elle précise ensuite le régime probatoire et l’étendue de l’obligation aux réparations locatives.
La décision rappelle avec rigueur les exigences formelles du cautionnement et opère une application stricte du droit commun de la preuve en matière locative.
L’arrêt procède à une application littérale des conditions de forme du cautionnement. L’article 2297 du code civil exige que la caution appose elle-même la mention manuscrite. Le juge constate que c’est l’épouse du débiteur principal qui a rédigé les mentions. Il en déduit nécessairement la nullité de l’acte. La solution est classique et conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle protège la caution contre tout engagement non délibéré. Le formalisme est ici strictement interprété comme une condition de validité. La volonté réelle de la prétendue caution devient indifférente. La sécurité juridique prime sur la recherche de l’intention des parties. Cette rigueur est caractéristique du droit des sûretés. Elle évite toute discussion sur l’authenticité des signatures ou la bonne foi du créancier.
Le raisonnement adopté pour les réparations locatives manifeste une même rigueur probatoire. Le bailleur doit rapporter la preuve des dégradations. L’état des lieux de sortie contradictoire en tient lieu. Le locataire peut cependant invoquer la vétusté pour réduire son obligation. Le juge applique un coefficient d’usure normale aux travaux de remise en état. Il opère une distinction subtile pour la porte d’entrée. Les dégradations constatées ne relèvent pas d’une usure normale. Le bailleur ne prouve pas la nécessité d’un remplacement intégral. Le juge alloue alors une indemnité forfaitaire. Cette solution équilibre les intérêts des deux parties. Elle respecte le principe selon lequel le locataire n’est tenu qu’à une obligation de réparation. Elle évite un enrichissement sans cause du bailleur. La charge de la preuve est ainsi répartie avec équité. Le bailleur prouve le dommage, le locataire peut en limiter le coût par la vétusté.
La portée de l’arrêt est limitée par son caractère d’espèce, mais sa valeur réside dans une application pédagogique des textes et un souci d’équité concrète.
La décision présente une portée jurisprudentielle modérée. Elle n’innove pas sur le plan des principes. Elle applique une jurisprudence bien établie en matière de nullité du cautionnement. Son intérêt réside dans la démonstration par les faits. La sanction est automatique dès que la formalité n’est pas respectée par la caution elle-même. Pour les réparations locatives, l’arrêt illustre la méthode d’évaluation du préjudice. Le juge use de son pouvoir souverain d’appréciation. Il détermine le montant de la créance après expertise indirecte. La solution reste néanmoins contingente aux circonstances de l’espèce. Les coefficients de vétusté retenus ne font pas référence. Le forfait pour la porte est fixé in concreto. L’arrêt ne crée donc pas de précédent normatif. Il offre un exemple de gestion contentieuse d’un litige locatif courant.
La valeur de la décision tient à son équité et à sa clarté. Le juge écarte les demandes non étayées. Il rejette l’indemnisation pour désinsectisation faute de preuve de causalité. Il admet la demande reconventionnelle pour frais d’entretien indûment payés. La répartition des frais irrépétibles est nuancée. Le bailleur en obtient une part face au locataire débouté. La prétendue caution en obtient une autre car elle fut attraitée à tort. Cette répartition sanctionne les initiatives procédurales abusives ou infondées. Elle respecte l’économie générale de l’article 700 du code de procédure civile. La décision montre enfin le contrôle exercé sur les demandes de délais de paiement. Le juge les refuse au vu de la modicité des sommes et de l’absence de précarité du débiteur. L’ensemble du dispositif recherche un équilibre entre les parties. Il évite toute sanction disproportionnée tout en maintenant les obligations légales.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, statuant en premier ressort le 25 juin 2025, a eu à connaître d’un litige locatif complexe. Un bailleur demandait la résiliation d’un bail pour nuisances et la condamnation du locataire à divers remboursements. Il assignait également une tierce personne en qualité de caution. Le locataire formait des demandes reconventionnelles. La prétendue caution contestait la validité de son engagement. Les juges du fond ont prononcé la nullité de l’acte de cautionnement. Ils ont partiellement accueilli les demandes en réparations locatives et rejeté la plupart des autres prétentions. La décision tranche ainsi deux questions principales. Elle détermine d’abord les conditions de validité formelle du cautionnement sous seing privé. Elle précise ensuite le régime probatoire et l’étendue de l’obligation aux réparations locatives.
La décision rappelle avec rigueur les exigences formelles du cautionnement et opère une application stricte du droit commun de la preuve en matière locative.
L’arrêt procède à une application littérale des conditions de forme du cautionnement. L’article 2297 du code civil exige que la caution appose elle-même la mention manuscrite. Le juge constate que c’est l’épouse du débiteur principal qui a rédigé les mentions. Il en déduit nécessairement la nullité de l’acte. La solution est classique et conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle protège la caution contre tout engagement non délibéré. Le formalisme est ici strictement interprété comme une condition de validité. La volonté réelle de la prétendue caution devient indifférente. La sécurité juridique prime sur la recherche de l’intention des parties. Cette rigueur est caractéristique du droit des sûretés. Elle évite toute discussion sur l’authenticité des signatures ou la bonne foi du créancier.
Le raisonnement adopté pour les réparations locatives manifeste une même rigueur probatoire. Le bailleur doit rapporter la preuve des dégradations. L’état des lieux de sortie contradictoire en tient lieu. Le locataire peut cependant invoquer la vétusté pour réduire son obligation. Le juge applique un coefficient d’usure normale aux travaux de remise en état. Il opère une distinction subtile pour la porte d’entrée. Les dégradations constatées ne relèvent pas d’une usure normale. Le bailleur ne prouve pas la nécessité d’un remplacement intégral. Le juge alloue alors une indemnité forfaitaire. Cette solution équilibre les intérêts des deux parties. Elle respecte le principe selon lequel le locataire n’est tenu qu’à une obligation de réparation. Elle évite un enrichissement sans cause du bailleur. La charge de la preuve est ainsi répartie avec équité. Le bailleur prouve le dommage, le locataire peut en limiter le coût par la vétusté.
La portée de l’arrêt est limitée par son caractère d’espèce, mais sa valeur réside dans une application pédagogique des textes et un souci d’équité concrète.
La décision présente une portée jurisprudentielle modérée. Elle n’innove pas sur le plan des principes. Elle applique une jurisprudence bien établie en matière de nullité du cautionnement. Son intérêt réside dans la démonstration par les faits. La sanction est automatique dès que la formalité n’est pas respectée par la caution elle-même. Pour les réparations locatives, l’arrêt illustre la méthode d’évaluation du préjudice. Le juge use de son pouvoir souverain d’appréciation. Il détermine le montant de la créance après expertise indirecte. La solution reste néanmoins contingente aux circonstances de l’espèce. Les coefficients de vétusté retenus ne font pas référence. Le forfait pour la porte est fixé in concreto. L’arrêt ne crée donc pas de précédent normatif. Il offre un exemple de gestion contentieuse d’un litige locatif courant.
La valeur de la décision tient à son équité et à sa clarté. Le juge écarte les demandes non étayées. Il rejette l’indemnisation pour désinsectisation faute de preuve de causalité. Il admet la demande reconventionnelle pour frais d’entretien indûment payés. La répartition des frais irrépétibles est nuancée. Le bailleur en obtient une part face au locataire débouté. La prétendue caution en obtient une autre car elle fut attraitée à tort. Cette répartition sanctionne les initiatives procédurales abusives ou infondées. Elle respecte l’économie générale de l’article 700 du code de procédure civile. La décision montre enfin le contrôle exercé sur les demandes de délais de paiement. Le juge les refuse au vu de la modicité des sommes et de l’absence de précarité du débiteur. L’ensemble du dispositif recherche un équilibre entre les parties. Il évite toute sanction disproportionnée tout en maintenant les obligations légales.