Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, le 25 juin 2025, n°24/02229
Par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint‑Nazaire, 25 juin 2025, le litige portait sur un bail meublé d’habitation principale, une demande de requalification et un congé pour reprise au bénéfice d’un ascendant. Les locataires contestaient la qualification meublée, invoquaient une novation lors d’un renouvellement contractuel, sollicitaient des injonctions de faire et des dommages‑intérêts. La bailleresse opposait la prescription triennale, défendait la validité du congé, sollicitait l’expulsion avec indemnité d’occupation et réclamait une indemnisation pour dol.
La chronologie est la suivante: bail initial du 13 octobre 2018, renouvellement contractuel du 8 octobre 2022, congé signifié le 3 juillet 2024 pour reprise, assignation délivrée le 3 septembre 2024, débats clos après renvois contradictoires, mise à disposition au greffe le 25 juin 2025. Les prétentions s’affrontaient sur la prescription de l’action en requalification, les exigences du congé en matière de meublé, l’entretien et les réparations, ainsi que l’allégation d’un dol initial. La question tenait au point de départ de la prescription triennale de l’action dérivant d’un bail meublé et à la régularité du congé pour reprise, avec ses conditions de délai, de motivation et de réalité du motif. La décision a déclaré l’action en requalification irrecevable comme prescrite, validé le congé, ordonné l’expulsion avec indemnité d’occupation, et accordé une réparation symbolique pour retard de travaux.
I. Le sens de la décision
A. Prescription de l’action en requalification d’un bail meublé Le juge rappelle d’abord la norme de référence: «toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit». En retenant le jour de la signature du bail initial comme point de départ, la juridiction rattache l’action à l’événement fondateur de la relation locative.
Le renouvellement intervenu ultérieurement n’a pas déplacé l’aiguille de la prescription. La motivation est nette: «La signature d’un autre contrat modifiant les seules conditions financières du rapport locatif entre les mêmes parties à l’occasion d’un renouvellement ne saurait constituer une novation (…)». Le raisonnement s’adosse aux critères de la novation par changement d’obligation, absents lorsque seule la rémunération évolue. L’action engagée au-delà du triennal est donc déclarée irrecevable.
B. Régularité du congé pour reprise en matière de meublé Le juge précise ensuite le régime propre au meublé. «Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, lors qu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise». Le préavis applicable en meublé est de trois mois, à l’exclusion du délai semestriel de l’article 15 réservé aux baux nus.
La juridiction contrôle la motivation et la consistance du projet de reprise, sans exiger l’adéquation fonctionnelle du logement à une éventuelle perte d’autonomie en l’absence d’éléments médicaux. Elle constate la réunion des exigences formelles et matérielles, retient la suffisance des pièces justificatives, et arrête la date d’effet: «Le bail a ainsi pris fin le 12 octobre 2024». S’ensuivent l’occupation sans droit ni titre, l’indemnité d’occupation au montant du loyer et l’autorisation d’expulsion.
II. Valeur et portée de la solution
A. Cohérence normative et équilibre des intérêts La solution relative à la prescription s’accorde avec la finalité de l’article 7‑1, qui fixe un horizon court et prévisible aux contestations dérivant d’un bail. Elle évite qu’un simple renouvellement, fût‑il écrit, transforme un délai extinctif en délai glissant, au prix d’une insécurité durable pour les bailleurs comme pour les locataires. L’exigence de véritables éléments novatoires, au‑delà d’un ajustement financier, renforce la lisibilité du droit.
Sur le congé, l’office du juge est justement rappelé: «En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article». Le contrôle exercé demeure concret, mais ne dérive pas vers une appréciation d’opportunité, notamment lorsque la volonté de rapprochement familial est étayée et que le contexte de santé allégué du bénéficiaire ne requiert pas d’adaptation particulière du bien.
B. Incidences pratiques et enseignements contentieux L’arrêt souligne un double message préventif. D’abord, les actions en requalification de meublé exigent célérité et conservation des preuves dès l’entrée dans les lieux, la prescription courant à compter du contrat initial. Ensuite, le congé pour reprise en meublé suppose un dossier probant sur la réalité et la sincérité du projet, ainsi qu’un strict respect du préavis trimestrel et des mentions obligatoires.
L’articulation des obligations d’entretien éclaire aussi la répartition des charges en meublé. S’agissant d’un dégât des eaux imputable à un appareil remplacé par le locataire, le juge énonce: «Il en résulte que la bailleresse ne saurait être tenue comme responsable du dégât des eaux, ni même du dommage consécutif au sol». L’économie du meublé impose de solliciter le remplacement des équipements fournis plutôt que d’intervenir unilatéralement, à défaut de quoi la responsabilité du bailleur ne se trouve pas engagée.
La réparation accordée pour le retard dans la remise en état d’une douche, d’un montant modeste, exprime une juste sanction du défaut de diligence après signalement avéré et investigations réalisées. Enfin, la solution réaffirme l’exécutivité immédiate des décisions de première instance: «L’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire». Elle incite les parties à anticiper l’exécution en cours d’appel et à structurer leurs demandes de délais, lorsque requis par leur situation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint‑Nazaire, 25 juin 2025, le litige portait sur un bail meublé d’habitation principale, une demande de requalification et un congé pour reprise au bénéfice d’un ascendant. Les locataires contestaient la qualification meublée, invoquaient une novation lors d’un renouvellement contractuel, sollicitaient des injonctions de faire et des dommages‑intérêts. La bailleresse opposait la prescription triennale, défendait la validité du congé, sollicitait l’expulsion avec indemnité d’occupation et réclamait une indemnisation pour dol.
La chronologie est la suivante: bail initial du 13 octobre 2018, renouvellement contractuel du 8 octobre 2022, congé signifié le 3 juillet 2024 pour reprise, assignation délivrée le 3 septembre 2024, débats clos après renvois contradictoires, mise à disposition au greffe le 25 juin 2025. Les prétentions s’affrontaient sur la prescription de l’action en requalification, les exigences du congé en matière de meublé, l’entretien et les réparations, ainsi que l’allégation d’un dol initial. La question tenait au point de départ de la prescription triennale de l’action dérivant d’un bail meublé et à la régularité du congé pour reprise, avec ses conditions de délai, de motivation et de réalité du motif. La décision a déclaré l’action en requalification irrecevable comme prescrite, validé le congé, ordonné l’expulsion avec indemnité d’occupation, et accordé une réparation symbolique pour retard de travaux.
I. Le sens de la décision
A. Prescription de l’action en requalification d’un bail meublé
Le juge rappelle d’abord la norme de référence: «toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit». En retenant le jour de la signature du bail initial comme point de départ, la juridiction rattache l’action à l’événement fondateur de la relation locative.
Le renouvellement intervenu ultérieurement n’a pas déplacé l’aiguille de la prescription. La motivation est nette: «La signature d’un autre contrat modifiant les seules conditions financières du rapport locatif entre les mêmes parties à l’occasion d’un renouvellement ne saurait constituer une novation (…)». Le raisonnement s’adosse aux critères de la novation par changement d’obligation, absents lorsque seule la rémunération évolue. L’action engagée au-delà du triennal est donc déclarée irrecevable.
B. Régularité du congé pour reprise en matière de meublé
Le juge précise ensuite le régime propre au meublé. «Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, lors qu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise». Le préavis applicable en meublé est de trois mois, à l’exclusion du délai semestriel de l’article 15 réservé aux baux nus.
La juridiction contrôle la motivation et la consistance du projet de reprise, sans exiger l’adéquation fonctionnelle du logement à une éventuelle perte d’autonomie en l’absence d’éléments médicaux. Elle constate la réunion des exigences formelles et matérielles, retient la suffisance des pièces justificatives, et arrête la date d’effet: «Le bail a ainsi pris fin le 12 octobre 2024». S’ensuivent l’occupation sans droit ni titre, l’indemnité d’occupation au montant du loyer et l’autorisation d’expulsion.
II. Valeur et portée de la solution
A. Cohérence normative et équilibre des intérêts
La solution relative à la prescription s’accorde avec la finalité de l’article 7‑1, qui fixe un horizon court et prévisible aux contestations dérivant d’un bail. Elle évite qu’un simple renouvellement, fût‑il écrit, transforme un délai extinctif en délai glissant, au prix d’une insécurité durable pour les bailleurs comme pour les locataires. L’exigence de véritables éléments novatoires, au‑delà d’un ajustement financier, renforce la lisibilité du droit.
Sur le congé, l’office du juge est justement rappelé: «En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article». Le contrôle exercé demeure concret, mais ne dérive pas vers une appréciation d’opportunité, notamment lorsque la volonté de rapprochement familial est étayée et que le contexte de santé allégué du bénéficiaire ne requiert pas d’adaptation particulière du bien.
B. Incidences pratiques et enseignements contentieux
L’arrêt souligne un double message préventif. D’abord, les actions en requalification de meublé exigent célérité et conservation des preuves dès l’entrée dans les lieux, la prescription courant à compter du contrat initial. Ensuite, le congé pour reprise en meublé suppose un dossier probant sur la réalité et la sincérité du projet, ainsi qu’un strict respect du préavis trimestrel et des mentions obligatoires.
L’articulation des obligations d’entretien éclaire aussi la répartition des charges en meublé. S’agissant d’un dégât des eaux imputable à un appareil remplacé par le locataire, le juge énonce: «Il en résulte que la bailleresse ne saurait être tenue comme responsable du dégât des eaux, ni même du dommage consécutif au sol». L’économie du meublé impose de solliciter le remplacement des équipements fournis plutôt que d’intervenir unilatéralement, à défaut de quoi la responsabilité du bailleur ne se trouve pas engagée.
La réparation accordée pour le retard dans la remise en état d’une douche, d’un montant modeste, exprime une juste sanction du défaut de diligence après signalement avéré et investigations réalisées. Enfin, la solution réaffirme l’exécutivité immédiate des décisions de première instance: «L’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire». Elle incite les parties à anticiper l’exécution en cours d’appel et à structurer leurs demandes de délais, lorsque requis par leur situation.