Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, le 25 juin 2025, n°24/02231
Rendu par le tribunal judiciaire de Saint‑Nazaire le 25 juin 2025, le jugement tranche un contentieux locatif opposant un bailleur à ses locataires et à leur caution. Le contrat d’habitation conclu en 2020 comportait une clause résolutoire, suivie de deux commandements de payer dont le second visait un arriéré substantiel. Un virement postérieur aux deux mois du commandement a soldé la dette, sans reprise du loyer courant. Les défendeurs invoquaient divers désordres prétendument affectant la décence du logement et sollicitaient des mesures conservatoires et indemnitaires, tandis que le bailleur poursuivait la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. La juridiction constate l’acquisition de la clause résolutoire, refuse les délais suspensifs faute de paiement du courant et retient seulement un trouble de jouissance extérieur, indemnisé modestement. La question posée tenait à l’efficacité d’un paiement tardif au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à la preuve d’un manquement à l’obligation de décence. La solution affirme l’automaticité de la clause après commandement demeuré vain et exige une preuve rigoureuse des désordres, tout en admettant un grief partiel relatif à l’écoulement des eaux.
I. L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux
A. L’inefficacité du paiement tardif au regard du délai légal La juridiction rappelle l’économie de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la mécanique contractuelle de la clause résolutoire. Après avoir relevé l’absence de règlement dans le délai de deux mois, elle énonce que « Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 septembre 2024. » La formulation confirme l’automaticité de la clause lorsque le commandement demeure infructueux, indépendamment d’un paiement ultérieur, même intégral.
Cette lecture s’appuie sur la chronologie factuelle, retenue en ces termes: « Il est constant qu’aucune somme n’a été réglée avant le 25 février 2025, soit durant le délai imparti. » Le règlement postérieur éteint la dette, mais ne rétrocède pas sur l’effet acquis de la clause. La distinction entre extinction de l’obligation pécuniaire et résiliation acquise du contrat est nette, et cohérente avec le mécanisme de plein droit prévu par les stipulations.
B. Le refus des délais suspensifs et l’exigence de reprise du loyer courant L’office du juge des contentieux de la protection est rappelé avec sobriété. La décision souligne que « En l’absence de preuve de reprise de paiement du loyer courant […] [les débiteurs] sont mal fondés à solliciter des délais de paiement suspensifs. » L’extrait, centré sur la condition de reprise effective, réaffirme que la temporisation légale suppose la régularité du courant, faute de quoi la suspension ne se justifie pas.
L’articulation avec l’exception d’inexécution est également clarifiée. La décision note l’absence d’invocation utile d’un moyen propre à excuser l’intégralité du non‑paiement depuis l’automne 2024. Le refus de délais supplémentaires pour quitter les lieux, après examen des critères de l’article L 412‑3, s’inscrit dans la même logique de responsabilité, au regard de la faible diligence démontrée pour le relogement.
II. Les obligations de décence et la charge de la preuve
A. Une exigence probatoire rigoureuse et ciblée La juridiction précise la méthode probatoire en rappelant le principe directeur: « Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il revient […] d’apporter la preuve d’un manquement du bailleur. » Elle écarte des démarches irrégulières, notamment une pièce photographique non communiquée en format original, et une attestation ne respectant pas l’article 202 du code de procédure civile. Le contrôle de la régularité des preuves est constant et commande l’issue des prétentions.
Pour le fond, l’analyse est nuancée. La juridiction constate, à partir des pièces recevables, que « les photographies […] révèlent des dégradations d’un mur sous l’effet de l’humidité et la présence de moisissures, ainsi qu’un mauvais écoulement des eaux pluviales. » La matérialité d’un dysfonctionnement extérieur est donc retenue, tandis que les origines d’éventuelles infiltrations intérieures ne sont pas établies. Les éléments relatifs à l’électroménager et à des défauts mineurs sont rangés dans l’entretien courant incombant au locataire.
B. Une réparation mesurée et la portée pratique de la solution La résiliation acquise emporte ses effets accessoires. La décision affirme que « Le bail étant résilié depuis le 29 septembre 2024, […] [les occupants] sont mal fondés à solliciter la condamnation [du bailleur] à entreprendre des travaux […]. » Une telle affirmation circonscrit l’office du juge après la rupture, en refusant d’ordonner des mesures qui supposent la poursuite contractuelle.
La reconnaissance d’un trouble de jouissance demeure ciblée et proportionnée. La juridiction retient une indemnisation spécifique de l’extérieur, sans admettre la suspension du loyer ni le remboursement de surconsommations d’eau non imputées de manière certaine au bailleur. La portée pratique est claire: la preuve décente exige des constats réguliers, la traçabilité des diligences, et des éléments techniques établissant le lien causal entre désordre et manquement. À défaut, l’indemnisation reste réduite et l’exception d’inexécution demeure fragile.
En définitive, la solution conjugue fermeté sur l’automaticité de la clause résolutoire et vigilance probatoire en matière de décence, tout en ménageant une réparation limitée lorsque le trouble est objectivé et extérieur au logement.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal judiciaire de Saint‑Nazaire le 25 juin 2025, le jugement tranche un contentieux locatif opposant un bailleur à ses locataires et à leur caution. Le contrat d’habitation conclu en 2020 comportait une clause résolutoire, suivie de deux commandements de payer dont le second visait un arriéré substantiel. Un virement postérieur aux deux mois du commandement a soldé la dette, sans reprise du loyer courant. Les défendeurs invoquaient divers désordres prétendument affectant la décence du logement et sollicitaient des mesures conservatoires et indemnitaires, tandis que le bailleur poursuivait la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. La juridiction constate l’acquisition de la clause résolutoire, refuse les délais suspensifs faute de paiement du courant et retient seulement un trouble de jouissance extérieur, indemnisé modestement. La question posée tenait à l’efficacité d’un paiement tardif au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à la preuve d’un manquement à l’obligation de décence. La solution affirme l’automaticité de la clause après commandement demeuré vain et exige une preuve rigoureuse des désordres, tout en admettant un grief partiel relatif à l’écoulement des eaux.
I. L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux
A. L’inefficacité du paiement tardif au regard du délai légal
La juridiction rappelle l’économie de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la mécanique contractuelle de la clause résolutoire. Après avoir relevé l’absence de règlement dans le délai de deux mois, elle énonce que « Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 septembre 2024. » La formulation confirme l’automaticité de la clause lorsque le commandement demeure infructueux, indépendamment d’un paiement ultérieur, même intégral.
Cette lecture s’appuie sur la chronologie factuelle, retenue en ces termes: « Il est constant qu’aucune somme n’a été réglée avant le 25 février 2025, soit durant le délai imparti. » Le règlement postérieur éteint la dette, mais ne rétrocède pas sur l’effet acquis de la clause. La distinction entre extinction de l’obligation pécuniaire et résiliation acquise du contrat est nette, et cohérente avec le mécanisme de plein droit prévu par les stipulations.
B. Le refus des délais suspensifs et l’exigence de reprise du loyer courant
L’office du juge des contentieux de la protection est rappelé avec sobriété. La décision souligne que « En l’absence de preuve de reprise de paiement du loyer courant […] [les débiteurs] sont mal fondés à solliciter des délais de paiement suspensifs. » L’extrait, centré sur la condition de reprise effective, réaffirme que la temporisation légale suppose la régularité du courant, faute de quoi la suspension ne se justifie pas.
L’articulation avec l’exception d’inexécution est également clarifiée. La décision note l’absence d’invocation utile d’un moyen propre à excuser l’intégralité du non‑paiement depuis l’automne 2024. Le refus de délais supplémentaires pour quitter les lieux, après examen des critères de l’article L 412‑3, s’inscrit dans la même logique de responsabilité, au regard de la faible diligence démontrée pour le relogement.
II. Les obligations de décence et la charge de la preuve
A. Une exigence probatoire rigoureuse et ciblée
La juridiction précise la méthode probatoire en rappelant le principe directeur: « Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il revient […] d’apporter la preuve d’un manquement du bailleur. » Elle écarte des démarches irrégulières, notamment une pièce photographique non communiquée en format original, et une attestation ne respectant pas l’article 202 du code de procédure civile. Le contrôle de la régularité des preuves est constant et commande l’issue des prétentions.
Pour le fond, l’analyse est nuancée. La juridiction constate, à partir des pièces recevables, que « les photographies […] révèlent des dégradations d’un mur sous l’effet de l’humidité et la présence de moisissures, ainsi qu’un mauvais écoulement des eaux pluviales. » La matérialité d’un dysfonctionnement extérieur est donc retenue, tandis que les origines d’éventuelles infiltrations intérieures ne sont pas établies. Les éléments relatifs à l’électroménager et à des défauts mineurs sont rangés dans l’entretien courant incombant au locataire.
B. Une réparation mesurée et la portée pratique de la solution
La résiliation acquise emporte ses effets accessoires. La décision affirme que « Le bail étant résilié depuis le 29 septembre 2024, […] [les occupants] sont mal fondés à solliciter la condamnation [du bailleur] à entreprendre des travaux […]. » Une telle affirmation circonscrit l’office du juge après la rupture, en refusant d’ordonner des mesures qui supposent la poursuite contractuelle.
La reconnaissance d’un trouble de jouissance demeure ciblée et proportionnée. La juridiction retient une indemnisation spécifique de l’extérieur, sans admettre la suspension du loyer ni le remboursement de surconsommations d’eau non imputées de manière certaine au bailleur. La portée pratique est claire: la preuve décente exige des constats réguliers, la traçabilité des diligences, et des éléments techniques établissant le lien causal entre désordre et manquement. À défaut, l’indemnisation reste réduite et l’exception d’inexécution demeure fragile.
En définitive, la solution conjugue fermeté sur l’automaticité de la clause résolutoire et vigilance probatoire en matière de décence, tout en ménageant une réparation limitée lorsque le trouble est objectivé et extérieur au logement.