Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, le 25 juin 2025, n°24/02512
Le tribunal judiciaire de [Localité 3], par jugement du 25 juin 2025 (n° RG 24/02512), tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en 2015. Après congé donné en mai 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 2 juillet 2024. La bailleresse réclame diverses sommes au titre de réparations locatives, de frais d’état des lieux de sortie, d’un arriéré locatif ultérieurement soldé, d’une perte de loyer et de l’article 700. Les locataires invoquent l’usure signalée lors de l’entrée, sollicitent l’application de coefficients de vétusté, contestent certains désordres et demandent la restitution du dépôt. La question centrale porte sur l’articulation entre l’obligation du locataire de répondre des dégradations et la prise en compte de la vétusté, ainsi que sur la prise en charge des frais d’un état des lieux de sortie par commissaire en cas de retard fautif des locataires. Le tribunal retient des dégradations excédant la seule usure normale, applique une minoration globale de 50 % pour vétusté, condamne in solidum les locataires aux réparations résiduelles, met à leur charge les frais du procès-verbal d’état des lieux de sortie, indemnise partiellement la perte de loyers par parallélisme, ordonne la restitution du dépôt et statue sur l’article 700, les dépens et l’exécution provisoire.
I. La qualification des désordres et la modulation par la vétusté
A. L’articulation de l’obligation locative avec l’état des lieux de sortie
Le tribunal fonde son raisonnement sur la norme applicable au bail d’habitation. Il rappelle que « l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes […] à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, ou par le fait d’un tiers ». La solution s’appuie ensuite sur les constatations matérielles de l’état des lieux de sortie, instrumenté par commissaire de justice. La décision retient que « l’intégralité du sol est sale et/ou dégradé », tout en rappelant que l’état des lieux d’entrée mentionnait seulement des traces d’usure, notées pièce par pièce, sans niveau d’encrassement comparable.
Cette approche distingue clairement l’usure normale, présumée par l’écoulement du temps, des dégradations imputables à une jouissance négligente. Le raisonnement s’inscrit dans le cadre probatoire classique, où l’état des lieux contradictoires constitue l’axe de comparaison. La décision précise qu’« un certain nombre de désordres […] ressortent clairement de la vétusté attendue après neuf ans d’utilisation », marquant la part d’usure structurelle. Mais elle retient qu’une partie significative des désordres excède cette usure, en raison d’un entretien insuffisant. Le tribunal procède ainsi à une qualification duale, en dissociant la dépréciation temporelle et les manquements d’entretien.
B. La modulation du coût des remises en état par un coefficient global
La présence, dans le bail, de coefficients de vétusté ne lie pas le juge si la négligence déforme leur pertinence. La décision affirme que, « si des coefficients de vétusté sont prévus […] ils ne peuvent trouver à s’appliquer intégralement en raison de la négligence fautive des locataires ». La méthode retenue consiste à opérer une minoration globale de 50 % sur les demandes de réparations. Cette solution évite une réfaction poste par poste lorsque les désordres présentent une homogénéité suffisante au regard des deux causes identifiées.
Cette réduction uniforme présente une cohérence interne avec la base factuelle, tout en préservant la part d’usure normale. Elle sanctionne néanmoins la jouissance défectueuse par une condamnation résiduelle substantielle, fixée à 6 154,27 euros pour les réparations. Le juge consolide cette ligne en rappelant que « les développements sur l’état du jardin ou du portail n’ont […] pas d’intérêt » faute de demandes chiffrées, signalant une stricte corrélation entre la preuve des désordres, l’évaluation financière et la prétention articulée.
II. Les conséquences indemnitaires et leur justification
A. Les frais d’état des lieux de sortie et la perte de loyers
Pour les frais de commissaire, le tribunal mobilise la responsabilité délictuelle. Il énonce que « l’article 1240 du code civil prévoit que tout fait dommageable doit être réparé par celui qui l’a causé ». Constatant que « les défendeurs reconnaissent s’être présentés en retard aux rendez-vous », la décision ajoute qu’« il ne peut donc être reproché à [la bailleresse] d’avoir sollicité un commissaire de Justice ». L’imputabilité du surcoût, chiffré à 307,53 euros, résulte de la faute de retard, distincte de l’exécution contractuelle du bail. Le fondement délictuel complète ainsi l’économie contractuelle lorsque la carence logistique perturbe la réalisation d’un acte nécessaire.
La perte de loyers suit une logique de parallélisme avec les réparations. Le tribunal retient que, « s’agissant de la perte de revenus locatifs […] il convient d’appliquer la même minoration de 50 % », pour aboutir à 1 170 euros. Ce choix évite une surindemnisation, en rapportant la privation de loyers à la part des travaux imputable aux dégradations fautives, à l’exclusion de l’usure. La cohérence de la réfaction conforte l’équilibre général de la réparation.
B. Le sort des autres chefs: dépôt de garantie, dépens et portée pratique
La décision constate l’extinction de l’arriéré locatif, indiquant sobrement qu’« il ressort des débats que ce poste de préjudice a été intégralement indemnisé ». Elle ordonne la restitution du dépôt, principe redevenu applicable après compensation des sommes dues au titre des dégradations. Sur les frais irrépétibles, elle fait droit partiellement à la demande de la bailleresse, tenant compte des paiements postérieurs à l’assignation. Les « dépens [sont] mis à la charge in solidum des défendeurs », ce qui s’accorde avec l’issue du litige et la répartition des fautes retenue.
L’exécution immédiate renforce l’efficacité de la décision, le tribunal rappelant que « l’exécution provisoire est de droit ». Au plan pratique, l’arrêt souligne l’importance d’un état des lieux de sortie réalisé en temps utile et d’une communication diligente pour éviter le recours à un officier public. Il confirme aussi que les grilles de vétusté, utiles comme repères, ne sauraient neutraliser les effets d’une jouissance négligente. La solution invite enfin à une formulation précise et chiffrée des demandes, chaque poste devant reposer sur des éléments probatoires distincts et vérifiables.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal judiciaire de [Localité 3], par jugement du 25 juin 2025 (n° RG 24/02512), tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en 2015. Après congé donné en mai 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 2 juillet 2024. La bailleresse réclame diverses sommes au titre de réparations locatives, de frais d’état des lieux de sortie, d’un arriéré locatif ultérieurement soldé, d’une perte de loyer et de l’article 700. Les locataires invoquent l’usure signalée lors de l’entrée, sollicitent l’application de coefficients de vétusté, contestent certains désordres et demandent la restitution du dépôt. La question centrale porte sur l’articulation entre l’obligation du locataire de répondre des dégradations et la prise en compte de la vétusté, ainsi que sur la prise en charge des frais d’un état des lieux de sortie par commissaire en cas de retard fautif des locataires. Le tribunal retient des dégradations excédant la seule usure normale, applique une minoration globale de 50 % pour vétusté, condamne in solidum les locataires aux réparations résiduelles, met à leur charge les frais du procès-verbal d’état des lieux de sortie, indemnise partiellement la perte de loyers par parallélisme, ordonne la restitution du dépôt et statue sur l’article 700, les dépens et l’exécution provisoire.
I. La qualification des désordres et la modulation par la vétusté
A. L’articulation de l’obligation locative avec l’état des lieux de sortie
Le tribunal fonde son raisonnement sur la norme applicable au bail d’habitation. Il rappelle que « l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes […] à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, ou par le fait d’un tiers ». La solution s’appuie ensuite sur les constatations matérielles de l’état des lieux de sortie, instrumenté par commissaire de justice. La décision retient que « l’intégralité du sol est sale et/ou dégradé », tout en rappelant que l’état des lieux d’entrée mentionnait seulement des traces d’usure, notées pièce par pièce, sans niveau d’encrassement comparable.
Cette approche distingue clairement l’usure normale, présumée par l’écoulement du temps, des dégradations imputables à une jouissance négligente. Le raisonnement s’inscrit dans le cadre probatoire classique, où l’état des lieux contradictoires constitue l’axe de comparaison. La décision précise qu’« un certain nombre de désordres […] ressortent clairement de la vétusté attendue après neuf ans d’utilisation », marquant la part d’usure structurelle. Mais elle retient qu’une partie significative des désordres excède cette usure, en raison d’un entretien insuffisant. Le tribunal procède ainsi à une qualification duale, en dissociant la dépréciation temporelle et les manquements d’entretien.
B. La modulation du coût des remises en état par un coefficient global
La présence, dans le bail, de coefficients de vétusté ne lie pas le juge si la négligence déforme leur pertinence. La décision affirme que, « si des coefficients de vétusté sont prévus […] ils ne peuvent trouver à s’appliquer intégralement en raison de la négligence fautive des locataires ». La méthode retenue consiste à opérer une minoration globale de 50 % sur les demandes de réparations. Cette solution évite une réfaction poste par poste lorsque les désordres présentent une homogénéité suffisante au regard des deux causes identifiées.
Cette réduction uniforme présente une cohérence interne avec la base factuelle, tout en préservant la part d’usure normale. Elle sanctionne néanmoins la jouissance défectueuse par une condamnation résiduelle substantielle, fixée à 6 154,27 euros pour les réparations. Le juge consolide cette ligne en rappelant que « les développements sur l’état du jardin ou du portail n’ont […] pas d’intérêt » faute de demandes chiffrées, signalant une stricte corrélation entre la preuve des désordres, l’évaluation financière et la prétention articulée.
II. Les conséquences indemnitaires et leur justification
A. Les frais d’état des lieux de sortie et la perte de loyers
Pour les frais de commissaire, le tribunal mobilise la responsabilité délictuelle. Il énonce que « l’article 1240 du code civil prévoit que tout fait dommageable doit être réparé par celui qui l’a causé ». Constatant que « les défendeurs reconnaissent s’être présentés en retard aux rendez-vous », la décision ajoute qu’« il ne peut donc être reproché à [la bailleresse] d’avoir sollicité un commissaire de Justice ». L’imputabilité du surcoût, chiffré à 307,53 euros, résulte de la faute de retard, distincte de l’exécution contractuelle du bail. Le fondement délictuel complète ainsi l’économie contractuelle lorsque la carence logistique perturbe la réalisation d’un acte nécessaire.
La perte de loyers suit une logique de parallélisme avec les réparations. Le tribunal retient que, « s’agissant de la perte de revenus locatifs […] il convient d’appliquer la même minoration de 50 % », pour aboutir à 1 170 euros. Ce choix évite une surindemnisation, en rapportant la privation de loyers à la part des travaux imputable aux dégradations fautives, à l’exclusion de l’usure. La cohérence de la réfaction conforte l’équilibre général de la réparation.
B. Le sort des autres chefs: dépôt de garantie, dépens et portée pratique
La décision constate l’extinction de l’arriéré locatif, indiquant sobrement qu’« il ressort des débats que ce poste de préjudice a été intégralement indemnisé ». Elle ordonne la restitution du dépôt, principe redevenu applicable après compensation des sommes dues au titre des dégradations. Sur les frais irrépétibles, elle fait droit partiellement à la demande de la bailleresse, tenant compte des paiements postérieurs à l’assignation. Les « dépens [sont] mis à la charge in solidum des défendeurs », ce qui s’accorde avec l’issue du litige et la répartition des fautes retenue.
L’exécution immédiate renforce l’efficacité de la décision, le tribunal rappelant que « l’exécution provisoire est de droit ». Au plan pratique, l’arrêt souligne l’importance d’un état des lieux de sortie réalisé en temps utile et d’une communication diligente pour éviter le recours à un officier public. Il confirme aussi que les grilles de vétusté, utiles comme repères, ne sauraient neutraliser les effets d’une jouissance négligente. La solution invite enfin à une formulation précise et chiffrée des demandes, chaque poste devant reposer sur des éléments probatoires distincts et vérifiables.