Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 1 juillet 2025, n°23/00606
Rendue par le Tribunal judiciaire de [Localité 14], le 1er juillet 2025 (n° RG 23/00606), la décision tranche un litige né d’une location longue durée d’équipement de vidéosurveillance conclue pour une copropriété. Elle porte d’abord sur la recevabilité de l’action au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile, puis sur la responsabilité personnelle du syndic à raison d’impayés postérieurs à la fin de son mandat.
Les faits tiennent à une location consentie en 2016 au bénéfice d’une copropriété, la gestion des paiements étant assurée par le syndic en place. En 2019, un transfert de la relation d’exécution est signé, le nouveau syndic organisant les règlements. Les loyers sont réglés jusqu’en janvier 2021. Des impayés apparaissent en février 2021 alors qu’un changement de syndic est intervenu début janvier 2021. Une résiliation anticipée est notifiée en juin 2021, puis une assignation est délivrée en décembre 2022.
En demande, la société de financement sollicite la restitution du matériel, des sommes au titre des loyers et accessoires, ainsi que l’indemnité forfaitaire. En défense, le syndic sorti soulève l’irrecevabilité pour défaut de tentative amiable, conteste toute faute dans sa gestion, invoque la fin de son mandat, et demande des dommages-intérêts pour procédure abusive. Le tribunal déclare l’action recevable, déboute le bailleur de ses demandes pécuniaires contre le syndic, rejette la demande reconventionnelle pour abus, et statue sur les dépens et l’article 700.
La question centrale porte, d’une part, sur l’exigibilité d’un préalable amiable lorsque la demande inclut une restitution, et, d’autre part, sur l’étendue de la responsabilité personnelle du syndic à l’égard du bailleur en présence d’impayés survenus après la cessation du mandat. La solution retenue affirme que l’exigence de tentative amiable ne s’impose pas ici et que la responsabilité du syndic fait défaut faute de manquement caractérisé et en l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires.
I. La recevabilité de l’action au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile
A. Le cadre transitoire après l’annulation et la réintroduction du dispositif Le tribunal rappelle que « Par décision du 22 septembre 2022, le Conseil d’Etat a annulé l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1933 et la réintroduction dudit article par décret n°2023-357 du 11 mai 2023 a pris effet pour toutes demandes en justice introduites à compter du 1er octobre 2023. » La date d’introduction de l’instance, en décembre 2022, exclut l’application du dispositif réintroduit. Le contrôle de recevabilité s’opère ainsi au regard de la période ouverte par l’annulation, durant laquelle aucune obligation procédurale préalable ne liait les parties.
Cette analyse respecte la logique des textes et la sécurité juridique. La juridiction situe la demande dans une fenêtre temporelle claire, sans éluder la portée de la réintroduction au 1er octobre 2023. Elle préserve également l’économie du procès en évitant une irrecevabilité formaliste déconnectée de la chronologie procédurale.
B. La qualification de demande indéterminée en présence d’une restitution La motivation précise ensuite que « Si une demande en justice est indéterminée avec une demande connexe déterminée inférieure à la somme de 5000,00 euros, il convient de retenir le caractère indéterminé de la demande si bien que la tentative amiable n’est pas obligatoire. » L’action en restitution du matériel loué confère à l’ensemble un caractère indéterminé, neutralisant l’obligation de tentative amiable pour les demandes accessoires chiffrées.
Ce raisonnement s’accorde avec la finalité de l’article 750-1, qui vise les prétentions pécuniaires d’ampleur limitée. La restitution d’un bien loué échappe par nature à une évaluation immédiate. En privilégiant l’objet principal du litige, la juridiction s’inscrit dans une lecture cohérente du texte, évitant une fragmentation artificielle des prétentions. Cette approche, pragmatique, éclaire le sort procédural des actions mixtes et oriente utilement la stratégie contentieuse des acteurs économiques.
La clarification du régime procédural conduit naturellement à l’examen du fond, centré sur la responsabilité personnelle du syndic au regard des règles du mandat et de l’organisation de la copropriété.
II. La responsabilité personnelle du syndic à l’égard du bailleur
A. Les critères de la faute du mandataire et leur application au syndic Le tribunal énonce le principe suivant, dépourvu d’ambiguïté: « En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. » Il ajoute dans la même ligne que « Or la responsabilité du syndic ne peut être recherchée qu’en cas de faute démontrée commise dans l’exercice de son mandat. » Les éléments versés aux débats établissent des paiements réguliers jusqu’en janvier 2021, la transmission des pièces au nouveau syndic, et la survenance des impayés postérieurement à la fin du mandat.
Faute de carence caractérisée pendant le temps du mandat, l’exigence de faute fait défaut. Le juge opère ici une stricte délimitation temporelle des obligations du mandataire. Cette rigueur s’impose en copropriété, où la continuité de gestion ne se traduit pas par une perpétuation de la responsabilité personnelle du syndic sortant, dès lors que la relève est organisée et que les archives ont été remises.
B. La direction de l’action et la nécessaire implication du syndicat des copropriétaires La juridiction souligne le rôle structurant des règles spéciales de la copropriété. Elle rappelle que « En cas de changement de syndic, le syndic sortant doit remettre les archives de copropriété au nouveau syndic afin de garantir la continuité dans la gestion de l’immeuble et éviter tout dysfonctionnement conformément à l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. » La production des pièces de transfert confirme le respect de cette obligation et la connaissance, par le nouveau syndic, de la relation contractuelle.
La conséquence procédurale est nette: l’action dirigée exclusivement contre le syndic sortant, sans mise en cause du syndicat des copropriétaires, se heurte à la structure représentative du régime. Le refus de condamner le syndic, dans ces conditions, reflète une orthodoxie contentieuse et incite le cocontractant externe à identifier correctement le débiteur final des charges et loyers liés au fonctionnement de la copropriété. Sur la demande reconventionnelle, la juridiction rappelle utilement que « Il appartient au demandeur de démontrer un comportement fautif caractérisant un abus dans le droit d’agir en justice. » L’absence d’indices d’une instrumentalisation malveillante du procès commande le rejet de cette prétention.
L’ensemble consacre une articulation équilibrée entre sécurité procédurale et orthodoxie des responsabilités: recevabilité maîtrisée, exigence de faute circonscrite, et rappel méthodique des bons défendeurs en matière de copropriété.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le Tribunal judiciaire de [Localité 14], le 1er juillet 2025 (n° RG 23/00606), la décision tranche un litige né d’une location longue durée d’équipement de vidéosurveillance conclue pour une copropriété. Elle porte d’abord sur la recevabilité de l’action au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile, puis sur la responsabilité personnelle du syndic à raison d’impayés postérieurs à la fin de son mandat.
Les faits tiennent à une location consentie en 2016 au bénéfice d’une copropriété, la gestion des paiements étant assurée par le syndic en place. En 2019, un transfert de la relation d’exécution est signé, le nouveau syndic organisant les règlements. Les loyers sont réglés jusqu’en janvier 2021. Des impayés apparaissent en février 2021 alors qu’un changement de syndic est intervenu début janvier 2021. Une résiliation anticipée est notifiée en juin 2021, puis une assignation est délivrée en décembre 2022.
En demande, la société de financement sollicite la restitution du matériel, des sommes au titre des loyers et accessoires, ainsi que l’indemnité forfaitaire. En défense, le syndic sorti soulève l’irrecevabilité pour défaut de tentative amiable, conteste toute faute dans sa gestion, invoque la fin de son mandat, et demande des dommages-intérêts pour procédure abusive. Le tribunal déclare l’action recevable, déboute le bailleur de ses demandes pécuniaires contre le syndic, rejette la demande reconventionnelle pour abus, et statue sur les dépens et l’article 700.
La question centrale porte, d’une part, sur l’exigibilité d’un préalable amiable lorsque la demande inclut une restitution, et, d’autre part, sur l’étendue de la responsabilité personnelle du syndic à l’égard du bailleur en présence d’impayés survenus après la cessation du mandat. La solution retenue affirme que l’exigence de tentative amiable ne s’impose pas ici et que la responsabilité du syndic fait défaut faute de manquement caractérisé et en l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires.
I. La recevabilité de l’action au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile
A. Le cadre transitoire après l’annulation et la réintroduction du dispositif
Le tribunal rappelle que « Par décision du 22 septembre 2022, le Conseil d’Etat a annulé l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1933 et la réintroduction dudit article par décret n°2023-357 du 11 mai 2023 a pris effet pour toutes demandes en justice introduites à compter du 1er octobre 2023. » La date d’introduction de l’instance, en décembre 2022, exclut l’application du dispositif réintroduit. Le contrôle de recevabilité s’opère ainsi au regard de la période ouverte par l’annulation, durant laquelle aucune obligation procédurale préalable ne liait les parties.
Cette analyse respecte la logique des textes et la sécurité juridique. La juridiction situe la demande dans une fenêtre temporelle claire, sans éluder la portée de la réintroduction au 1er octobre 2023. Elle préserve également l’économie du procès en évitant une irrecevabilité formaliste déconnectée de la chronologie procédurale.
B. La qualification de demande indéterminée en présence d’une restitution
La motivation précise ensuite que « Si une demande en justice est indéterminée avec une demande connexe déterminée inférieure à la somme de 5000,00 euros, il convient de retenir le caractère indéterminé de la demande si bien que la tentative amiable n’est pas obligatoire. » L’action en restitution du matériel loué confère à l’ensemble un caractère indéterminé, neutralisant l’obligation de tentative amiable pour les demandes accessoires chiffrées.
Ce raisonnement s’accorde avec la finalité de l’article 750-1, qui vise les prétentions pécuniaires d’ampleur limitée. La restitution d’un bien loué échappe par nature à une évaluation immédiate. En privilégiant l’objet principal du litige, la juridiction s’inscrit dans une lecture cohérente du texte, évitant une fragmentation artificielle des prétentions. Cette approche, pragmatique, éclaire le sort procédural des actions mixtes et oriente utilement la stratégie contentieuse des acteurs économiques.
La clarification du régime procédural conduit naturellement à l’examen du fond, centré sur la responsabilité personnelle du syndic au regard des règles du mandat et de l’organisation de la copropriété.
II. La responsabilité personnelle du syndic à l’égard du bailleur
A. Les critères de la faute du mandataire et leur application au syndic
Le tribunal énonce le principe suivant, dépourvu d’ambiguïté: « En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. » Il ajoute dans la même ligne que « Or la responsabilité du syndic ne peut être recherchée qu’en cas de faute démontrée commise dans l’exercice de son mandat. » Les éléments versés aux débats établissent des paiements réguliers jusqu’en janvier 2021, la transmission des pièces au nouveau syndic, et la survenance des impayés postérieurement à la fin du mandat.
Faute de carence caractérisée pendant le temps du mandat, l’exigence de faute fait défaut. Le juge opère ici une stricte délimitation temporelle des obligations du mandataire. Cette rigueur s’impose en copropriété, où la continuité de gestion ne se traduit pas par une perpétuation de la responsabilité personnelle du syndic sortant, dès lors que la relève est organisée et que les archives ont été remises.
B. La direction de l’action et la nécessaire implication du syndicat des copropriétaires
La juridiction souligne le rôle structurant des règles spéciales de la copropriété. Elle rappelle que « En cas de changement de syndic, le syndic sortant doit remettre les archives de copropriété au nouveau syndic afin de garantir la continuité dans la gestion de l’immeuble et éviter tout dysfonctionnement conformément à l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. » La production des pièces de transfert confirme le respect de cette obligation et la connaissance, par le nouveau syndic, de la relation contractuelle.
La conséquence procédurale est nette: l’action dirigée exclusivement contre le syndic sortant, sans mise en cause du syndicat des copropriétaires, se heurte à la structure représentative du régime. Le refus de condamner le syndic, dans ces conditions, reflète une orthodoxie contentieuse et incite le cocontractant externe à identifier correctement le débiteur final des charges et loyers liés au fonctionnement de la copropriété. Sur la demande reconventionnelle, la juridiction rappelle utilement que « Il appartient au demandeur de démontrer un comportement fautif caractérisant un abus dans le droit d’agir en justice. » L’absence d’indices d’une instrumentalisation malveillante du procès commande le rejet de cette prétention.
L’ensemble consacre une articulation équilibrée entre sécurité procédurale et orthodoxie des responsabilités: recevabilité maîtrisée, exigence de faute circonscrite, et rappel méthodique des bons défendeurs en matière de copropriété.