Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 1 juillet 2025, n°24/00985
Par ordonnance de référé rendue le 1er juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a statué sur un litige locatif né d’impayés. Un bail d’habitation conclu le 25 janvier 2022 prévoyait un loyer de 620 euros et des provisions sur charges de 112 euros. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 8 avril 2024 pour 2 909,43 euros, puis une assignation en référé le 10 juillet 2024.
Les bailleurs demandaient le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré et la fixation d’une indemnité d’occupation. Le locataire sollicitait le rejet des demandes ou, subsidiairement, la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement. La recevabilité des prétentions a été retenue, la saisine de la CCAPEX et l’information préfectorale étant régulières.
La question de droit portait sur les conditions d’efficacité de la clause résolutoire au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur l’office du juge des délais au regard des articles 24 V et VII et 1343-5 du code civil, ainsi que sur le pouvoir d’accorder une provision en référé au titre de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge a déclaré recevables les demandes, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 8 juin 2024, condamné le locataire à une provision de 3 894,82 euros avec intérêts, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation égale au loyer charges comprises, et refusé les délais faute de solvabilité.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et l’office du juge des référés
A. Les diligences préalables et l’acquisition de plein droit
Le juge vérifie d’abord la régularité des notifications préalables, conditionnant la recevabilité. Il relève que « la situation d’impayés a été dénoncée à la Commission […] le 28 juin 2024 » et que « l’assignation a été notifiée le 19 juillet 2024 à l’autorité préfectorale ». Il en déduit que « les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables ».
L’efficacité de la clause résolutoire est ensuite appréciée au regard du commandement demeuré infructueux. Le juge retient l’existence contractuelle de la clause et l’absence de paiement de la somme visée dans les deux mois. La formulation est claire et opératoire : « il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 juin 2024 ». La solution s’inscrit dans le cadre rigoureux de l’article 24 I, qui subordonne l’effet automatique à un commandement resté sans effet.
La méthode suit une progression classique. Elle isole les conditions légales, contrôle la preuve, et fixe la date d’acquisition. Le raisonnement présente une cohérence temporelle, conditionnant l’indemnité d’occupation à la date d’occupation sans droit ni titre.
B. La provision sur arriérés et le contrôle des contestations
L’office du juge des référés est rappelé avec précision. Le texte visé constitue le fondement de la provision : « le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ». La juridiction confronte le décompte au 13 mai 2025 et les justificatifs de paiements produits, notamment ceux du 19 mars, du 9 avril, du 9 mai et du 4 juin 2025.
La dette est recalculée en retenant les versements ignorés par le décompte des bailleurs. La démarche préserve la finalité du référé, sans évacuer la contradiction. Elle circonscrit l’incertitude et ne condamne qu’à titre provisionnel, sur l’assiette effectivement non sérieusement contestée. L’octroi des intérêts est articulé avec rigueur autour des articles 1231-6 et 1231-7, distinguant la somme visée au commandement et le surplus.
Cette technique décisionnelle illustre une conciliation entre célérité et exactitude. Le contrôle des pièces et l’épuration des contestations manifestes légitiment l’allocation de la provision, malgré un débat sur le quantum initialement annoncé.
II. Les délais de paiement et l’indemnité d’occupation: critères, effets et portée
A. La solvabilité exigée pour suspendre les effets de la clause
Le cadre normatif des délais est posé en des termes précis et complets. Le juge rappelle que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Il souligne encore l’effet attaché à cette mesure : « pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ». L’office du juge implique alors une appréciation concrète de la capacité d’apurement.
La décision retient des éléments chiffrés, fondés sur les justificatifs produits. En l’état, la ressource prouvée ne permet pas de faire face au loyer courant et à une mensualité d’apurement raisonnable, sans mettre en péril le minimum de subsistance. L’insuffisance de preuve concernant une activité nouvelle renforce ce constat. Le refus des délais s’impose ainsi en cohérence avec l’exigence d’une perspective crédible d’apurement.
L’équilibre retenu reste conforme à l’esprit de l’article 24, centré sur une suspension fonctionnelle et réversible si la capacité financière est établie. La sévérité apparente répond à la nécessité d’un critère opératoire, objectivé par les chiffres et la preuve de revenus stables.
B. L’indemnité d’occupation et la cohérence des accessoires
La conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire commande l’indemnisation de l’occupation postérieure. Le dispositif reprend la solution de principe, en ces termes nets : « cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi ». Il est aussi précisé que « cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités ».
La nature mixte, indemnitaire et compensatoire, est rappelée, avec la faculté de modération sur le terrain de l’article 1231-5. Le juge n’use pas ici d’un pouvoir de réduction, faute de disproportion manifeste, et rattache logiquement l’exigibilité à la fin de la relation locative. L’articulation avec la provision déjà prononcée est explicitée, afin d’éviter toute double indemnisation.
L’ensemble maintient une chaîne cohérente d’accessoires. La date pivot du 8 juin 2024 ordonne les intérêts, l’indemnité, et la substitution aux loyers. Le dispositif conserve une précision utile pour l’exécution, en fixant les paramètres de révision et la déduction des sommes déjà allouées.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Par ordonnance de référé rendue le 1er juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a statué sur un litige locatif né d’impayés. Un bail d’habitation conclu le 25 janvier 2022 prévoyait un loyer de 620 euros et des provisions sur charges de 112 euros. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 8 avril 2024 pour 2 909,43 euros, puis une assignation en référé le 10 juillet 2024.
Les bailleurs demandaient le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré et la fixation d’une indemnité d’occupation. Le locataire sollicitait le rejet des demandes ou, subsidiairement, la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement. La recevabilité des prétentions a été retenue, la saisine de la CCAPEX et l’information préfectorale étant régulières.
La question de droit portait sur les conditions d’efficacité de la clause résolutoire au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur l’office du juge des délais au regard des articles 24 V et VII et 1343-5 du code civil, ainsi que sur le pouvoir d’accorder une provision en référé au titre de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge a déclaré recevables les demandes, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 8 juin 2024, condamné le locataire à une provision de 3 894,82 euros avec intérêts, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation égale au loyer charges comprises, et refusé les délais faute de solvabilité.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et l’office du juge des référés
A. Les diligences préalables et l’acquisition de plein droit
Le juge vérifie d’abord la régularité des notifications préalables, conditionnant la recevabilité. Il relève que « la situation d’impayés a été dénoncée à la Commission […] le 28 juin 2024 » et que « l’assignation a été notifiée le 19 juillet 2024 à l’autorité préfectorale ». Il en déduit que « les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables ».
L’efficacité de la clause résolutoire est ensuite appréciée au regard du commandement demeuré infructueux. Le juge retient l’existence contractuelle de la clause et l’absence de paiement de la somme visée dans les deux mois. La formulation est claire et opératoire : « il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 juin 2024 ». La solution s’inscrit dans le cadre rigoureux de l’article 24 I, qui subordonne l’effet automatique à un commandement resté sans effet.
La méthode suit une progression classique. Elle isole les conditions légales, contrôle la preuve, et fixe la date d’acquisition. Le raisonnement présente une cohérence temporelle, conditionnant l’indemnité d’occupation à la date d’occupation sans droit ni titre.
B. La provision sur arriérés et le contrôle des contestations
L’office du juge des référés est rappelé avec précision. Le texte visé constitue le fondement de la provision : « le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ». La juridiction confronte le décompte au 13 mai 2025 et les justificatifs de paiements produits, notamment ceux du 19 mars, du 9 avril, du 9 mai et du 4 juin 2025.
La dette est recalculée en retenant les versements ignorés par le décompte des bailleurs. La démarche préserve la finalité du référé, sans évacuer la contradiction. Elle circonscrit l’incertitude et ne condamne qu’à titre provisionnel, sur l’assiette effectivement non sérieusement contestée. L’octroi des intérêts est articulé avec rigueur autour des articles 1231-6 et 1231-7, distinguant la somme visée au commandement et le surplus.
Cette technique décisionnelle illustre une conciliation entre célérité et exactitude. Le contrôle des pièces et l’épuration des contestations manifestes légitiment l’allocation de la provision, malgré un débat sur le quantum initialement annoncé.
II. Les délais de paiement et l’indemnité d’occupation: critères, effets et portée
A. La solvabilité exigée pour suspendre les effets de la clause
Le cadre normatif des délais est posé en des termes précis et complets. Le juge rappelle que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Il souligne encore l’effet attaché à cette mesure : « pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ». L’office du juge implique alors une appréciation concrète de la capacité d’apurement.
La décision retient des éléments chiffrés, fondés sur les justificatifs produits. En l’état, la ressource prouvée ne permet pas de faire face au loyer courant et à une mensualité d’apurement raisonnable, sans mettre en péril le minimum de subsistance. L’insuffisance de preuve concernant une activité nouvelle renforce ce constat. Le refus des délais s’impose ainsi en cohérence avec l’exigence d’une perspective crédible d’apurement.
L’équilibre retenu reste conforme à l’esprit de l’article 24, centré sur une suspension fonctionnelle et réversible si la capacité financière est établie. La sévérité apparente répond à la nécessité d’un critère opératoire, objectivé par les chiffres et la preuve de revenus stables.
B. L’indemnité d’occupation et la cohérence des accessoires
La conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire commande l’indemnisation de l’occupation postérieure. Le dispositif reprend la solution de principe, en ces termes nets : « cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi ». Il est aussi précisé que « cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités ».
La nature mixte, indemnitaire et compensatoire, est rappelée, avec la faculté de modération sur le terrain de l’article 1231-5. Le juge n’use pas ici d’un pouvoir de réduction, faute de disproportion manifeste, et rattache logiquement l’exigibilité à la fin de la relation locative. L’articulation avec la provision déjà prononcée est explicitée, afin d’éviter toute double indemnisation.
L’ensemble maintient une chaîne cohérente d’accessoires. La date pivot du 8 juin 2024 ordonne les intérêts, l’indemnité, et la substitution aux loyers. Le dispositif conserve une précision utile pour l’exécution, en fixant les paramètres de révision et la déduction des sommes déjà allouées.