Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 16 juin 2025, n°24/05191
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch‑Graffenstaden le 16 juin 2025, ce jugement tranche un différend locatif centré sur la restitution d’un dépôt de garantie, la majoration de retard prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la régularisation des charges et la compensation légale. Le logement a été quitté le 27 mars 2024, l’état des lieux de sortie étant conforme à l’état des lieux d’entrée. L’occupant sortant réclame la restitution intégrale du dépôt et la majoration de 10 %, outre des dommages et intérêts. Le bailleur invoque la nécessité d’attendre l’arrêté des comptes de copropriété et soutient une créance résiduelle de charges. La juridiction retient la restitution du dépôt, ordonne la compensation avec des charges de 582,30 euros, refuse la majoration et déboute la demande indemnitaire. La question de droit tient, d’une part, aux conditions du délai et de la majoration de l’article 22 en l’absence d’indication de la nouvelle adresse, et, d’autre part, à l’articulation entre l’arrêté provisoire des charges d’immeuble collectif, la restitution du dépôt et la compensation des créances.
I. Les conditions de la restitution du dépôt de garantie et l’exigence d’indication de la nouvelle adresse
A. Le délai d’un mois en cas d’états des lieux conformes
Le jugement rappelle le régime légal applicable, en deux volets distincts. D’abord, l’obligation d’information du locataire lors de la remise des clés est affirmée sans ambiguïté: « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » Cette exigence, souvent reléguée au second plan, conditionne à la fois la sécurité des échanges post‑locatifs et l’effectivité des délais légaux.
Ensuite, la règle de délai en présence d’états des lieux concordants est citée dans les termes mêmes du texte: « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui‑ci pourrait être tenu […]. » La juridiction articule clairement délai, conformité des états des lieux et possibilité de déductions dûment justifiées. Elle réaffirme ainsi la finalité de la loi de 1989: concilier célérité de la restitution et prise en compte des dettes locatives subsistantes.
B. L’absence de majoration de 10 % en cas de défaut d’indication d’adresse
Au cœur du litige se trouvait la majoration de 10 % par mois de retard, souvent invoquée en pratique. La juridiction écarte cette majoration, retenant le manquement à l’obligation d’indication de la nouvelle adresse. Elle motive par une trouvaille nette: « Dans ces conditions, aucune majoration ne peut être mise à la charge de l’ancien bailleur. » La solution marque la portée concrète de l’obligation déclarative pesant sur le locataire. Elle opère une répartition rigoureuse des charges, refusant un « transfert de la charge de l’obligation déclarative du locataire au bailleur ».
La décision ajoute un élément utile pour la pratique, relatif aux échanges dématérialisés. Elle précise que « la communication électronique en tant que moyen de communication exclusif est soumise au consentement exprès des personnes concernées ». L’argument tiré de la connaissance d’une adresse électronique ne supplée donc pas l’indication postale, sauf accord exprès. Le sens de la décision se comprend par la cohérence d’ensemble: la majoration sanctionne un retard fautif dans un cadre où les conditions légales sont réunies, ce qui n’était pas le cas.
II. L’articulation des charges en immeuble collectif et la compensation légale des créances
A. L’arrêté provisoire des comptes et la réserve de 20 % du dépôt
La juridiction situe l’examen des charges dans le cadre spécifique des copropriétés. Elle cite le mécanisme légal suivant: « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » La règle consacre une flexibilité mesurée en présence de charges récupérables encore en cours d’arrêté.
Ici, la juridiction constate l’existence de sommes récupérables, recalibre un poste indûment imputé, puis fixe une créance de charges de 582,30 euros. Elle sécurise l’équilibre entre restitution diligente du dépôt et prise en compte des flux de charges en cours d’exercice. La méthode est prudente, factuelle, et s’inscrit dans le droit positif applicable aux immeubles collectifs.
B. La compensation légale et le traitement des demandes accessoires
La juridiction met ensuite en œuvre la compensation légale, dans des termes exacts: « Aussi, il convient d’ordonner à la compensation des créances conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil. » La compensation éteint les obligations à due concurrence, révélant ici un solde résiduel symbolique, laissé sans condamnation à la demande du créancier. Cette solution, sobre, évite une restitution grossièrement déconnectée de la réalité comptable, tout en respectant le principe de justification des sommes retenues.
S’agissant des dommages et intérêts, la juridiction rappelle l’office probatoire: « Afin d’obtenir une indemnisation […], le demandeur doit prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. » Faute de démonstration imputable à l’après‑bail et en l’absence de majoration, la demande indemnitaire est logiquement rejetée. Enfin, le refus des demandes au titre de l’article 700 et la répartition des dépens à la charge de chacune des parties prolongent l’équilibre retenu, dans une économie contentieuse mesurée et cohérente avec l’issue du litige.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch‑Graffenstaden le 16 juin 2025, ce jugement tranche un différend locatif centré sur la restitution d’un dépôt de garantie, la majoration de retard prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la régularisation des charges et la compensation légale. Le logement a été quitté le 27 mars 2024, l’état des lieux de sortie étant conforme à l’état des lieux d’entrée. L’occupant sortant réclame la restitution intégrale du dépôt et la majoration de 10 %, outre des dommages et intérêts. Le bailleur invoque la nécessité d’attendre l’arrêté des comptes de copropriété et soutient une créance résiduelle de charges. La juridiction retient la restitution du dépôt, ordonne la compensation avec des charges de 582,30 euros, refuse la majoration et déboute la demande indemnitaire. La question de droit tient, d’une part, aux conditions du délai et de la majoration de l’article 22 en l’absence d’indication de la nouvelle adresse, et, d’autre part, à l’articulation entre l’arrêté provisoire des charges d’immeuble collectif, la restitution du dépôt et la compensation des créances.
I. Les conditions de la restitution du dépôt de garantie et l’exigence d’indication de la nouvelle adresse
A. Le délai d’un mois en cas d’états des lieux conformes
Le jugement rappelle le régime légal applicable, en deux volets distincts. D’abord, l’obligation d’information du locataire lors de la remise des clés est affirmée sans ambiguïté: « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » Cette exigence, souvent reléguée au second plan, conditionne à la fois la sécurité des échanges post‑locatifs et l’effectivité des délais légaux.
Ensuite, la règle de délai en présence d’états des lieux concordants est citée dans les termes mêmes du texte: « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui‑ci pourrait être tenu […]. » La juridiction articule clairement délai, conformité des états des lieux et possibilité de déductions dûment justifiées. Elle réaffirme ainsi la finalité de la loi de 1989: concilier célérité de la restitution et prise en compte des dettes locatives subsistantes.
B. L’absence de majoration de 10 % en cas de défaut d’indication d’adresse
Au cœur du litige se trouvait la majoration de 10 % par mois de retard, souvent invoquée en pratique. La juridiction écarte cette majoration, retenant le manquement à l’obligation d’indication de la nouvelle adresse. Elle motive par une trouvaille nette: « Dans ces conditions, aucune majoration ne peut être mise à la charge de l’ancien bailleur. » La solution marque la portée concrète de l’obligation déclarative pesant sur le locataire. Elle opère une répartition rigoureuse des charges, refusant un « transfert de la charge de l’obligation déclarative du locataire au bailleur ».
La décision ajoute un élément utile pour la pratique, relatif aux échanges dématérialisés. Elle précise que « la communication électronique en tant que moyen de communication exclusif est soumise au consentement exprès des personnes concernées ». L’argument tiré de la connaissance d’une adresse électronique ne supplée donc pas l’indication postale, sauf accord exprès. Le sens de la décision se comprend par la cohérence d’ensemble: la majoration sanctionne un retard fautif dans un cadre où les conditions légales sont réunies, ce qui n’était pas le cas.
II. L’articulation des charges en immeuble collectif et la compensation légale des créances
A. L’arrêté provisoire des comptes et la réserve de 20 % du dépôt
La juridiction situe l’examen des charges dans le cadre spécifique des copropriétés. Elle cite le mécanisme légal suivant: « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » La règle consacre une flexibilité mesurée en présence de charges récupérables encore en cours d’arrêté.
Ici, la juridiction constate l’existence de sommes récupérables, recalibre un poste indûment imputé, puis fixe une créance de charges de 582,30 euros. Elle sécurise l’équilibre entre restitution diligente du dépôt et prise en compte des flux de charges en cours d’exercice. La méthode est prudente, factuelle, et s’inscrit dans le droit positif applicable aux immeubles collectifs.
B. La compensation légale et le traitement des demandes accessoires
La juridiction met ensuite en œuvre la compensation légale, dans des termes exacts: « Aussi, il convient d’ordonner à la compensation des créances conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil. » La compensation éteint les obligations à due concurrence, révélant ici un solde résiduel symbolique, laissé sans condamnation à la demande du créancier. Cette solution, sobre, évite une restitution grossièrement déconnectée de la réalité comptable, tout en respectant le principe de justification des sommes retenues.
S’agissant des dommages et intérêts, la juridiction rappelle l’office probatoire: « Afin d’obtenir une indemnisation […], le demandeur doit prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. » Faute de démonstration imputable à l’après‑bail et en l’absence de majoration, la demande indemnitaire est logiquement rejetée. Enfin, le refus des demandes au titre de l’article 700 et la répartition des dépens à la charge de chacune des parties prolongent l’équilibre retenu, dans une économie contentieuse mesurée et cohérente avec l’issue du litige.