Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 17 juin 2025, n°25/02911
La loi du 6 juillet 1989 organise un équilibre délicat entre la protection du bailleur créancier de loyers impayés et celle du locataire menacé d’expulsion. Le juge des contentieux de la protection se trouve au cœur de cette conciliation d’intérêts, disposant d’un pouvoir d’appréciation pour aménager les effets de la clause résolutoire. Le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Schiltigheim le 17 juin 2025 illustre cette recherche d’équilibre.
Un bail d’habitation a été conclu le 1er septembre 2020 portant sur un appartement situé à Schiltigheim, moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre 50 euros de provision sur charges. Le loyer actualisé s’élève à 534,34 euros. Des impayés s’étant accumulés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2024 pour une somme de 2 412,32 euros. L’assignation a été délivrée le 5 novembre 2024.
Le bailleur demandait au tribunal de constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement de la prononcer, d’ordonner l’expulsion sous astreinte et de condamner le locataire au paiement de la dette locative ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Le locataire, comparant en personne, reconnaissait la dette tout en faisant valoir des versements intervenus depuis octobre et sollicitait l’octroi de délais de paiement à raison de 150 euros mensuels en sus du loyer courant.
La question posée au juge était double. Il s’agissait d’abord de déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Il convenait ensuite d’apprécier l’opportunité d’accorder des délais de paiement au locataire et d’en définir les modalités.
Le tribunal constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 19 août 2024. Il condamne le locataire au paiement de 3 140 euros mais lui accorde des délais de paiement échelonnés sur trente-deux mois, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant leur exécution. Le jugement prévoit qu’en cas de respect intégral de l’échéancier la clause sera réputée n’avoir jamais joué, tandis que tout défaut de paiement entraînera la reprise des effets de la résiliation et l’expulsion.
Cette décision mérite examen tant au regard du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation (I) qu’au titre du régime des délais de paiement accordés au locataire défaillant (II).
I. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal procède à une vérification rigoureuse des conditions préalables à l’action (A) avant de constater la réunion des conditions de fond de la résiliation (B).
A. Le contrôle des conditions de recevabilité de l’action
Le jugement vérifie en premier lieu le respect des formalités imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal relève que « une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ». Cette notification vise à permettre à l’administration de proposer un accompagnement social au locataire menacé d’expulsion.
Le juge constate également que le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juin 2024. Cette saisine constitue depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 un préalable obligatoire à la délivrance de l’assignation. Le respect de ces formalités conditionne la recevabilité de l’action. Leur méconnaissance aurait conduit le tribunal à déclarer irrecevable la demande de constat ou de prononcé de la résiliation. Le contrôle opéré témoigne de l’importance accordée par le législateur à la dimension préventive du contentieux des expulsions locatives.
B. La réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal rappelle les termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquels « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Trois conditions cumulatives doivent être réunies : l’existence d’une clause résolutoire au bail, la signification d’un commandement de payer visant cette clause et l’expiration d’un délai de deux mois sans régularisation complète.
Le jugement constate que « le bail conclu le 1er septembre 2020 contient une clause résolutoire (page 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024 ». Le commandement portait sur une somme de 2 412,32 euros. Le tribunal en déduit que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2024 ».
Le juge se borne à constater la résiliation, ce qui correspond au mécanisme de la clause résolutoire de plein droit. Le bail est résilié par le seul effet de l’inexécution du commandement dans le délai légal. Le juge ne prononce pas la résiliation, il la constate. Cette distinction n’est pas purement sémantique. Elle signifie que la résiliation est intervenue de manière automatique à la date d’expiration du délai de deux mois, soit le 19 août 2024, indépendamment de toute intervention judiciaire.
II. L’aménagement des effets de la résiliation par l’octroi de délais de paiement
Le tribunal use de la faculté que lui confère la loi d’accorder des délais au locataire (A), tout en organisant un dispositif de reprise automatique des effets de la résiliation en cas de défaillance (B).
A. La suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge un pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de paiement « dans la limite de trois années » au « locataire en situation de régler sa dette locative ». Le texte précise que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ».
Le tribunal relève que le locataire « a procédé à des versements » et que « le Conseil de la société bailleresse a donné son accord quant à l’octroi de ces délais de paiement ». L’accord du bailleur, s’il n’est pas juridiquement requis, facilite la décision du juge. Le tribunal retient un échéancier de trente-deux mensualités de 100 euros, la dernière soldant la dette. Ce montant est inférieur aux 150 euros proposés par le locataire à l’audience. Le juge a donc fait preuve de mesure en fixant des échéances compatibles avec les capacités de remboursement du débiteur, lequel perçoit 2 100 euros mensuels et n’a pas de personne à charge.
La décision précise que « les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet ». Le locataire conserve son titre d’occupation tant qu’il respecte l’échéancier. La clause résolutoire, bien que ses conditions d’acquisition soient constatées, ne produit pas ses effets pendant cette période. Le jugement ajoute que « si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». Cette fiction juridique efface rétroactivement la résiliation et rétablit le bail dans sa plénitude.
B. L’organisation d’un mécanisme de déchéance du terme
Le tribunal ne se contente pas d’accorder des délais. Il organise un dispositif complet de reprise automatique des effets de la résiliation en cas de défaillance. Le jugement précise qu’en cas de mensualité impayée sept jours après mise en demeure par lettre recommandée, plusieurs conséquences s’enchaîneront : « la clause résolutoire retrouve son plein effet », « le solde de la dette devient immédiatement exigible » et le bailleur pourra « faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ».
Ce mécanisme présente l’avantage d’éviter au bailleur de devoir saisir à nouveau le tribunal en cas d’inexécution de l’échéancier. La décision constitue un titre exécutoire complet qui permettra de procéder à l’expulsion après délivrance d’un simple commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de ce commandement pour libérer volontairement les lieux avant toute mesure d’exécution forcée.
Le jugement prévoit également qu’en cas de défaillance le locataire sera « condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ». Cette indemnité compense l’occupation sans droit ni titre des lieux après la reprise d’effet de la résiliation. Son montant correspond au loyer contractuel, ce qui est conforme à la jurisprudence constante en matière de bail d’habitation.
Cette architecture juridique réalise un équilibre entre les intérêts en présence. Le locataire bénéficie d’une chance de conserver son logement en apurant progressivement sa dette. Le bailleur dispose d’un titre exécutoire immédiatement mobilisable en cas de nouvelle défaillance, sans avoir à engager une nouvelle procédure judiciaire. Le juge des contentieux de la protection remplit ainsi pleinement son office de régulateur du contentieux locatif.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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La loi du 6 juillet 1989 organise un équilibre délicat entre la protection du bailleur créancier de loyers impayés et celle du locataire menacé d’expulsion. Le juge des contentieux de la protection se trouve au cœur de cette conciliation d’intérêts, disposant d’un pouvoir d’appréciation pour aménager les effets de la clause résolutoire. Le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Schiltigheim le 17 juin 2025 illustre cette recherche d’équilibre.
Un bail d’habitation a été conclu le 1er septembre 2020 portant sur un appartement situé à Schiltigheim, moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre 50 euros de provision sur charges. Le loyer actualisé s’élève à 534,34 euros. Des impayés s’étant accumulés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2024 pour une somme de 2 412,32 euros. L’assignation a été délivrée le 5 novembre 2024.
Le bailleur demandait au tribunal de constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement de la prononcer, d’ordonner l’expulsion sous astreinte et de condamner le locataire au paiement de la dette locative ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Le locataire, comparant en personne, reconnaissait la dette tout en faisant valoir des versements intervenus depuis octobre et sollicitait l’octroi de délais de paiement à raison de 150 euros mensuels en sus du loyer courant.
La question posée au juge était double. Il s’agissait d’abord de déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Il convenait ensuite d’apprécier l’opportunité d’accorder des délais de paiement au locataire et d’en définir les modalités.
Le tribunal constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 19 août 2024. Il condamne le locataire au paiement de 3 140 euros mais lui accorde des délais de paiement échelonnés sur trente-deux mois, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant leur exécution. Le jugement prévoit qu’en cas de respect intégral de l’échéancier la clause sera réputée n’avoir jamais joué, tandis que tout défaut de paiement entraînera la reprise des effets de la résiliation et l’expulsion.
Cette décision mérite examen tant au regard du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation (I) qu’au titre du régime des délais de paiement accordés au locataire défaillant (II).
I. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal procède à une vérification rigoureuse des conditions préalables à l’action (A) avant de constater la réunion des conditions de fond de la résiliation (B).
A. Le contrôle des conditions de recevabilité de l’action
Le jugement vérifie en premier lieu le respect des formalités imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal relève que « une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ». Cette notification vise à permettre à l’administration de proposer un accompagnement social au locataire menacé d’expulsion.
Le juge constate également que le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juin 2024. Cette saisine constitue depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 un préalable obligatoire à la délivrance de l’assignation. Le respect de ces formalités conditionne la recevabilité de l’action. Leur méconnaissance aurait conduit le tribunal à déclarer irrecevable la demande de constat ou de prononcé de la résiliation. Le contrôle opéré témoigne de l’importance accordée par le législateur à la dimension préventive du contentieux des expulsions locatives.
B. La réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal rappelle les termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquels « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Trois conditions cumulatives doivent être réunies : l’existence d’une clause résolutoire au bail, la signification d’un commandement de payer visant cette clause et l’expiration d’un délai de deux mois sans régularisation complète.
Le jugement constate que « le bail conclu le 1er septembre 2020 contient une clause résolutoire (page 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024 ». Le commandement portait sur une somme de 2 412,32 euros. Le tribunal en déduit que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2024 ».
Le juge se borne à constater la résiliation, ce qui correspond au mécanisme de la clause résolutoire de plein droit. Le bail est résilié par le seul effet de l’inexécution du commandement dans le délai légal. Le juge ne prononce pas la résiliation, il la constate. Cette distinction n’est pas purement sémantique. Elle signifie que la résiliation est intervenue de manière automatique à la date d’expiration du délai de deux mois, soit le 19 août 2024, indépendamment de toute intervention judiciaire.
II. L’aménagement des effets de la résiliation par l’octroi de délais de paiement
Le tribunal use de la faculté que lui confère la loi d’accorder des délais au locataire (A), tout en organisant un dispositif de reprise automatique des effets de la résiliation en cas de défaillance (B).
A. La suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge un pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de paiement « dans la limite de trois années » au « locataire en situation de régler sa dette locative ». Le texte précise que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ».
Le tribunal relève que le locataire « a procédé à des versements » et que « le Conseil de la société bailleresse a donné son accord quant à l’octroi de ces délais de paiement ». L’accord du bailleur, s’il n’est pas juridiquement requis, facilite la décision du juge. Le tribunal retient un échéancier de trente-deux mensualités de 100 euros, la dernière soldant la dette. Ce montant est inférieur aux 150 euros proposés par le locataire à l’audience. Le juge a donc fait preuve de mesure en fixant des échéances compatibles avec les capacités de remboursement du débiteur, lequel perçoit 2 100 euros mensuels et n’a pas de personne à charge.
La décision précise que « les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet ». Le locataire conserve son titre d’occupation tant qu’il respecte l’échéancier. La clause résolutoire, bien que ses conditions d’acquisition soient constatées, ne produit pas ses effets pendant cette période. Le jugement ajoute que « si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». Cette fiction juridique efface rétroactivement la résiliation et rétablit le bail dans sa plénitude.
B. L’organisation d’un mécanisme de déchéance du terme
Le tribunal ne se contente pas d’accorder des délais. Il organise un dispositif complet de reprise automatique des effets de la résiliation en cas de défaillance. Le jugement précise qu’en cas de mensualité impayée sept jours après mise en demeure par lettre recommandée, plusieurs conséquences s’enchaîneront : « la clause résolutoire retrouve son plein effet », « le solde de la dette devient immédiatement exigible » et le bailleur pourra « faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ».
Ce mécanisme présente l’avantage d’éviter au bailleur de devoir saisir à nouveau le tribunal en cas d’inexécution de l’échéancier. La décision constitue un titre exécutoire complet qui permettra de procéder à l’expulsion après délivrance d’un simple commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de ce commandement pour libérer volontairement les lieux avant toute mesure d’exécution forcée.
Le jugement prévoit également qu’en cas de défaillance le locataire sera « condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ». Cette indemnité compense l’occupation sans droit ni titre des lieux après la reprise d’effet de la résiliation. Son montant correspond au loyer contractuel, ce qui est conforme à la jurisprudence constante en matière de bail d’habitation.
Cette architecture juridique réalise un équilibre entre les intérêts en présence. Le locataire bénéficie d’une chance de conserver son logement en apurant progressivement sa dette. Le bailleur dispose d’un titre exécutoire immédiatement mobilisable en cas de nouvelle défaillance, sans avoir à engager une nouvelle procédure judiciaire. Le juge des contentieux de la protection remplit ainsi pleinement son office de régulateur du contentieux locatif.