Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 24 juin 2025, n°24/10918
Le Tribunal de proximité de Schiltigheim, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 24 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif au défaut de paiement des loyers. Le bailleur, une société HLM, demandait la résiliation du bail pour impayés et l’expulsion de la locataire. Cette dernière reconnaissait la dette et sollicitait des délais de paiement. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais a accordé à la locataire des délais pour s’acquitter de l’arriéré. La décision pose la question de savoir dans quelle mesure le juge, saisi d’une demande en résiliation pour défaut de paiement, peut concilier la protection du droit au logement du locataire avec les intérêts patrimoniaux du bailleur. Le tribunal a répondu en suspendant les effets de la clause résolutoire et en octroyant des délais de paiement, sous le régime d’une clause cassatoire. Cette solution mérite une analyse approfondie.
Le jugement illustre d’abord la mise en œuvre d’un cadre procédural protecteur, tout en consacrant la force obligatoire du contrat. Le juge vérifie scrupuleusement les conditions de recevabilité de l’action en résiliation. Il relève que le bailleur a bien saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Il constate également la notification de l’assignation à la préfecture. Le respect de ces formalités substantielles conditionne l’accès au juge. Sur le fond, le tribunal applique strictement le régime de la clause résolutoire. Il rappelle que, selon l’article 24 I de la même loi, une telle clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement ayant été signifié le 6 septembre 2024, le juge en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2024 ». Cette application littérale de la loi garantit la sécurité juridique. Elle assure au bailleur que son droit contractuel sera sanctionné si les conditions légales sont remplies. La décision affirme ainsi le principe de l’exécution forcée des obligations.
Toutefois, la décision se distingue par son caractère équitable et préventif, le juge utilisant pleinement ses pouvoirs pour éviter l’expulsion. Le tribunal relève que le montant de la dette a diminué et que la locataire propose un apurement. S’appuyant sur l’article 24 V de la loi de 1989, il souligne que le juge peut accorder des délais « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant ». La locataire remplissant ces conditions, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour octroyer des délais. Il motive sa décision par des éléments concrets : « Le montant de la dette diminue, et la locataire propose de régler 100 € par mois en plus du loyer courant ». Le dispositif est particulièrement élaboré. Le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais. Il précise que si les délais sont respectés, la clause sera « réputée n’avoir jamais été acquise ». À l’inverse, tout défaut de paiement déclenchera une clause cassatoire. Cette mécanique juridique conditionnelle permet de préserver le logement tout en garantissant au bailleur un recours effectif en cas de nouvelle défaillance. Elle traduit une recherche d’équilibre entre les parties.
La portée de cette décision réside dans son illustration du rôle social du juge des contentieux de la protection, bien que sa valeur soit tempérée par son caractère d’espèce. En premier lieu, le jugement s’inscrit dans la philosophie protectrice de la procédure devant le juge des contentieux de la protection. Il démontre que la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire n’est pas une fin en soi. Le juge dispose d’instruments pour aménager les conséquences de cette acquisition. La suspension conditionnelle des effets de la clause constitue une mesure pragmatique. Elle évite une expulsion souvent socialement lourde pour un arriéré résiduel. Cette approche est conforme à l’objectif de prévention des expulsions locatives. Elle pourrait inspirer d’autres juridictions face à des situations similaires. La décision valorise également la parole des parties à l’audience. Le juge prend acte de la reconnaissance de la dette et de la proposition de modalités de paiement. Il transforme cet accord de principe en un cadre judiciaire sécurisé. Ce faisant, il donne une force exécutoire à une solution négociée.
Néanmoins, la valeur de principe de cette décision semble limitée. Elle est fortement tributaire des circonstances particulières de l’espèce. Le tribunal note que la dette est modeste et en diminution. La locataire a des revenus réguliers et aucun dossier de surendettement n’est engagé. Ces éléments sont décisifs pour apprécier sa capacité à « régler sa dette locative » au sens de la loi. La solution adoptée ne serait pas transposable à un locataire aux ressources très faibles ou à une dette plus importante. Par ailleurs, le juge use d’un pouvoir discrétionnaire. L’article 24 V dispose qu’il « peut » accorder des délais. Une autre juridiction, face à des faits identiques, pourrait légitimement refuser ces délais sans violer la loi. La marge d’appréciation est large. Enfin, l’efficacité de la mesure repose entièrement sur le respect par la locataire du calendrier de paiement. La clause cassatoire, bien que dissuasive, nécessitera une nouvelle intervention judiciaire en cas de manquement. Cette décision offre donc un sursis, mais pas une garantie de règlement définitif du conflit. Elle illustre les limites inhérentes au traitement judiciaire des impayés de loyer.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal de proximité de Schiltigheim, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 24 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif au défaut de paiement des loyers. Le bailleur, une société HLM, demandait la résiliation du bail pour impayés et l’expulsion de la locataire. Cette dernière reconnaissait la dette et sollicitait des délais de paiement. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais a accordé à la locataire des délais pour s’acquitter de l’arriéré. La décision pose la question de savoir dans quelle mesure le juge, saisi d’une demande en résiliation pour défaut de paiement, peut concilier la protection du droit au logement du locataire avec les intérêts patrimoniaux du bailleur. Le tribunal a répondu en suspendant les effets de la clause résolutoire et en octroyant des délais de paiement, sous le régime d’une clause cassatoire. Cette solution mérite une analyse approfondie.
Le jugement illustre d’abord la mise en œuvre d’un cadre procédural protecteur, tout en consacrant la force obligatoire du contrat. Le juge vérifie scrupuleusement les conditions de recevabilité de l’action en résiliation. Il relève que le bailleur a bien saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Il constate également la notification de l’assignation à la préfecture. Le respect de ces formalités substantielles conditionne l’accès au juge. Sur le fond, le tribunal applique strictement le régime de la clause résolutoire. Il rappelle que, selon l’article 24 I de la même loi, une telle clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement ayant été signifié le 6 septembre 2024, le juge en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2024 ». Cette application littérale de la loi garantit la sécurité juridique. Elle assure au bailleur que son droit contractuel sera sanctionné si les conditions légales sont remplies. La décision affirme ainsi le principe de l’exécution forcée des obligations.
Toutefois, la décision se distingue par son caractère équitable et préventif, le juge utilisant pleinement ses pouvoirs pour éviter l’expulsion. Le tribunal relève que le montant de la dette a diminué et que la locataire propose un apurement. S’appuyant sur l’article 24 V de la loi de 1989, il souligne que le juge peut accorder des délais « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant ». La locataire remplissant ces conditions, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour octroyer des délais. Il motive sa décision par des éléments concrets : « Le montant de la dette diminue, et la locataire propose de régler 100 € par mois en plus du loyer courant ». Le dispositif est particulièrement élaboré. Le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais. Il précise que si les délais sont respectés, la clause sera « réputée n’avoir jamais été acquise ». À l’inverse, tout défaut de paiement déclenchera une clause cassatoire. Cette mécanique juridique conditionnelle permet de préserver le logement tout en garantissant au bailleur un recours effectif en cas de nouvelle défaillance. Elle traduit une recherche d’équilibre entre les parties.
La portée de cette décision réside dans son illustration du rôle social du juge des contentieux de la protection, bien que sa valeur soit tempérée par son caractère d’espèce. En premier lieu, le jugement s’inscrit dans la philosophie protectrice de la procédure devant le juge des contentieux de la protection. Il démontre que la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire n’est pas une fin en soi. Le juge dispose d’instruments pour aménager les conséquences de cette acquisition. La suspension conditionnelle des effets de la clause constitue une mesure pragmatique. Elle évite une expulsion souvent socialement lourde pour un arriéré résiduel. Cette approche est conforme à l’objectif de prévention des expulsions locatives. Elle pourrait inspirer d’autres juridictions face à des situations similaires. La décision valorise également la parole des parties à l’audience. Le juge prend acte de la reconnaissance de la dette et de la proposition de modalités de paiement. Il transforme cet accord de principe en un cadre judiciaire sécurisé. Ce faisant, il donne une force exécutoire à une solution négociée.
Néanmoins, la valeur de principe de cette décision semble limitée. Elle est fortement tributaire des circonstances particulières de l’espèce. Le tribunal note que la dette est modeste et en diminution. La locataire a des revenus réguliers et aucun dossier de surendettement n’est engagé. Ces éléments sont décisifs pour apprécier sa capacité à « régler sa dette locative » au sens de la loi. La solution adoptée ne serait pas transposable à un locataire aux ressources très faibles ou à une dette plus importante. Par ailleurs, le juge use d’un pouvoir discrétionnaire. L’article 24 V dispose qu’il « peut » accorder des délais. Une autre juridiction, face à des faits identiques, pourrait légitimement refuser ces délais sans violer la loi. La marge d’appréciation est large. Enfin, l’efficacité de la mesure repose entièrement sur le respect par la locataire du calendrier de paiement. La clause cassatoire, bien que dissuasive, nécessitera une nouvelle intervention judiciaire en cas de manquement. Cette décision offre donc un sursis, mais pas une garantie de règlement définitif du conflit. Elle illustre les limites inhérentes au traitement judiciaire des impayés de loyer.