Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 24 juin 2025, n°24/11340
La décision commentée a été rendue par le juge des contentieux de la protection de Schiltigheim le 24 juin 2025, en premier ressort, après audience publique du 6 mai 2025. Le jugement est réputé contradictoire et mis à la disposition du public par le greffe. Le juge rappelle d’emblée qu’« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Un bail d’habitation conclu en 2022 a donné lieu à impayés, entraînant un premier jugement d’expulsion en janvier 2024. Le logement a été restitué fin août 2024, un état des lieux de sortie ayant été dressé par commissaire de justice, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous. La bailleresse a assigné en décembre 2024 pour obtenir la réparation des dégradations, le partage des frais de l’état des lieux, des dommages et intérêts, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les intérêts au taux légal et leur capitalisation. Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu.
Le litige posait, d’abord, la question de l’engagement de la responsabilité locative sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, au regard d’une comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Ensuite, se posait la question de la prise en charge par moitié des frais d’un état des lieux établi par commissaire de justice en cas d’impossibilité de contradiction, ainsi que le point de départ des intérêts et leur capitalisation. Le juge condamne le preneur au paiement de 6 047,99 euros au titre des réparations (déduction faite du dépôt et ajout de la moitié des frais d’état des lieux), 500 euros de dommages et intérêts, une indemnité au titre de l’article 700, les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, avec capitalisation. Il est enfin rappelé que « la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ».
I. Le sens de la décision: articulation des textes et contrôle des justificatifs
A. La responsabilité locative objectivée par la comparaison des états des lieux
Le juge mobilise l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que « Le locataire est obligé : … c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». La décision retient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie fait ressortir des dégradations, qui justifient la condamnation aux réparations locatives.
Le raisonnement repose sur des justificatifs chiffrés produits par la bailleresse et non contredits. La déduction du dépôt de garantie opère une correction de droit commun. Le montant arrêté de 6 047,99 euros agrège la créance de réparations nette du dépôt et la moitié des honoraires du commissaire de justice, résultant d’une application stricte des textes.
B. Le partage des frais d’état des lieux en cas d’absence du locataire
Le juge applique l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement, « il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat ». La convocation du locataire ressort des pièces et son absence rend nécessaire l’intervention du commissaire de justice.
La décision en tire la conséquence attendue: condamnation au paiement de la moitié des honoraires pour l’état des lieux de sortie. La solution s’inscrit dans la lettre du texte, sans surcharge probatoire, et confère sécurité aux pratiques de gestion locative en cas d’échec du contradictoire.
II. La valeur et la portée: contrôle en procédure par défaut et effets pratiques
A. Le contrôle du bien‑fondé sous l’empire de l’article 472 du code de procédure civile
Le juge rappelle qu’en cas de défaut, il statue au fond et ne fait droit qu’aux demandes régulières, recevables et bien fondées. La citation est explicite: « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le contrôle exercé apparaît concret: pièces versées, comparaison des états des lieux, ventilation des sommes, déduction du dépôt et partage légal des frais.
Le point de départ des intérêts est fixé à la signification de l’assignation, conformément aux usages contentieux en matières de condamnations pécuniaires. La décision ajoute la technique des intérêts composés, retenant que « Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts ». L’économie du dispositif demeure mesurée, le juge allouant des dommages et intérêts d’ampleur modérée en l’absence d’éléments sur un préjudice distinct.
B. La consolidation d’une pratique contentieuse utile à la sécurité des rapports locatifs
La décision confirme l’effectivité des états des lieux réalisés par commissaire de justice lorsque le contradictoire échoue, tout en préservant l’équilibre financier par le partage légal des frais. Elle réaffirme que la preuve des dégradations se déduit de documents objectifs et que le dépôt de garantie n’est pas une clause pénale, mais un mécanisme d’imputation.
La portée pratique est nette: incitation à des convocations régulières et traçables, à des états des lieux structurés, et à une facturation conforme au barème réglementaire. L’exécution provisoire, expressément rappelée par la formule « la présente décision est assortie de l’exécution provisoire », renforce l’effectivité de la solution, tout en laissant place au contrôle ultérieur du juge d’appel en cas de contestation motivée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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La décision commentée a été rendue par le juge des contentieux de la protection de Schiltigheim le 24 juin 2025, en premier ressort, après audience publique du 6 mai 2025. Le jugement est réputé contradictoire et mis à la disposition du public par le greffe. Le juge rappelle d’emblée qu’« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Un bail d’habitation conclu en 2022 a donné lieu à impayés, entraînant un premier jugement d’expulsion en janvier 2024. Le logement a été restitué fin août 2024, un état des lieux de sortie ayant été dressé par commissaire de justice, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous. La bailleresse a assigné en décembre 2024 pour obtenir la réparation des dégradations, le partage des frais de l’état des lieux, des dommages et intérêts, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les intérêts au taux légal et leur capitalisation. Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu.
Le litige posait, d’abord, la question de l’engagement de la responsabilité locative sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, au regard d’une comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Ensuite, se posait la question de la prise en charge par moitié des frais d’un état des lieux établi par commissaire de justice en cas d’impossibilité de contradiction, ainsi que le point de départ des intérêts et leur capitalisation. Le juge condamne le preneur au paiement de 6 047,99 euros au titre des réparations (déduction faite du dépôt et ajout de la moitié des frais d’état des lieux), 500 euros de dommages et intérêts, une indemnité au titre de l’article 700, les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, avec capitalisation. Il est enfin rappelé que « la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ».
I. Le sens de la décision: articulation des textes et contrôle des justificatifs
A. La responsabilité locative objectivée par la comparaison des états des lieux
Le juge mobilise l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que « Le locataire est obligé : … c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». La décision retient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie fait ressortir des dégradations, qui justifient la condamnation aux réparations locatives.
Le raisonnement repose sur des justificatifs chiffrés produits par la bailleresse et non contredits. La déduction du dépôt de garantie opère une correction de droit commun. Le montant arrêté de 6 047,99 euros agrège la créance de réparations nette du dépôt et la moitié des honoraires du commissaire de justice, résultant d’une application stricte des textes.
B. Le partage des frais d’état des lieux en cas d’absence du locataire
Le juge applique l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement, « il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat ». La convocation du locataire ressort des pièces et son absence rend nécessaire l’intervention du commissaire de justice.
La décision en tire la conséquence attendue: condamnation au paiement de la moitié des honoraires pour l’état des lieux de sortie. La solution s’inscrit dans la lettre du texte, sans surcharge probatoire, et confère sécurité aux pratiques de gestion locative en cas d’échec du contradictoire.
II. La valeur et la portée: contrôle en procédure par défaut et effets pratiques
A. Le contrôle du bien‑fondé sous l’empire de l’article 472 du code de procédure civile
Le juge rappelle qu’en cas de défaut, il statue au fond et ne fait droit qu’aux demandes régulières, recevables et bien fondées. La citation est explicite: « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le contrôle exercé apparaît concret: pièces versées, comparaison des états des lieux, ventilation des sommes, déduction du dépôt et partage légal des frais.
Le point de départ des intérêts est fixé à la signification de l’assignation, conformément aux usages contentieux en matières de condamnations pécuniaires. La décision ajoute la technique des intérêts composés, retenant que « Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts ». L’économie du dispositif demeure mesurée, le juge allouant des dommages et intérêts d’ampleur modérée en l’absence d’éléments sur un préjudice distinct.
B. La consolidation d’une pratique contentieuse utile à la sécurité des rapports locatifs
La décision confirme l’effectivité des états des lieux réalisés par commissaire de justice lorsque le contradictoire échoue, tout en préservant l’équilibre financier par le partage légal des frais. Elle réaffirme que la preuve des dégradations se déduit de documents objectifs et que le dépôt de garantie n’est pas une clause pénale, mais un mécanisme d’imputation.
La portée pratique est nette: incitation à des convocations régulières et traçables, à des états des lieux structurés, et à une facturation conforme au barème réglementaire. L’exécution provisoire, expressément rappelée par la formule « la présente décision est assortie de l’exécution provisoire », renforce l’effectivité de la solution, tout en laissant place au contrôle ultérieur du juge d’appel en cas de contestation motivée.