Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 25 juin 2025, n°24/11546
Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden, par jugement du 25 juin 2025, tranche un litige locatif relatif à la résiliation d’un bail d’habitation et à l’expulsion du locataire. La décision intervient après réouverture des débats ordonnée le 2 avril 2025 afin d’obtenir un constat d’huissier, un procès-verbal d’assemblée générale et des précisions sur des nuisances et un dégât des eaux. Le bail d’habitation date du 29 novembre 2019. Des nuisances olfactives persistantes, des désordres dans l’immeuble et un sinistre d’eau sont imputés au logement loué. Un commissaire de justice, autorisé par ordonnance sur requête du 27 mars 2025, a constaté l’état des lieux et versé un procès-verbal aux débats.
À l’audience d’avril 2025, le bailleur a maintenu ses demandes de résiliation pour faute, d’expulsion, et de réduction du délai d’expulsion sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, assorties d’une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le défendeur n’a pas comparu. Le juge relève que, selon les témoignages et le constat, le logement n’est plus occupé, de sorte que les demandes d’autorisation de pénétrer et d’astreinte sont sans objet. La question posée était double. Il s’agissait de déterminer si des manquements graves aux obligations locatives, caractérisés par l’état d’insalubrité et les troubles causés, justifiaient la résiliation judiciaire pour inexécution. Il convenait aussi d’apprécier si la mauvaise foi du locataire permettait de réduire le délai légal d’expulsion à cinq jours.
La juridiction répond par l’affirmative. Elle vise la combinaison des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 et retient que l’usage non paisible et les dégradations engagent la responsabilité du locataire. Elle énonce que « la résiliation pour faute du locataire de la convention de bail signée le 29 novembre 2019 sera ordonnée ainsi que, en tant que de besoin, son expulsion ». Constatant la « mauvaise foi du locataire », elle décide que « le délai suivant le commandement de quitter les lieux deviendra exécutoire à l’issue d’un délai de 5 jours ». Les demandes accessoires d’autorisation d’entrer et d’astreinte sont écartées, le juge disant « n’y avoir lieu à statuer ». Une indemnité procédurale est accordée, et le sort des meubles est renvoyé aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
I. La caractérisation des manquements aux obligations locatives
A. La preuve des désordres et l’usage non paisible du logement Le juge fonde sa conviction sur un constat circonstancié, corroboré par des témoignages de voisinage. Le procès-verbal relève que « l’appartement est dans un état de saleté imputable au seul locataire » et qu’il s’en dégage une « odeur pestilentielle ». Les photographies montrent que des « monceaux de détritus jonchent le sol » et que le constat inclut la « présence du cadavre d’un chat ». Ces éléments factuels, précis et concordants, établissent une atteinte grave à la salubrité et à la tranquillité. Ils excèdent la simple négligence et traduisent un usage non paisible, prohibé par l’article 7 de la loi de 1989.
Le juge intègre également l’environnement du litige, en particulier le dégât des eaux imputé au logement, et l’absence d’occupation effective. La combinaison des nuisances olfactives, des dégradations et du sinistre illustre un manquement durable aux stipulations contractuelles. L’office de la juridiction consiste ici à relier les constatations matérielles au standard légal d’usage paisible, sans verser dans une appréciation moraliste, mais en s’attachant à l’objectivation des troubles.
B. La qualification d’inexécution grave au sens des articles 7 et 15 de la loi de 1989 La motivation rappelle « qu’il résulte de la combinaison des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 » que le locataire doit user paisiblement des lieux et répondre des dégradations. Le texte de l’article 15 autorise un congé pour « motif légitime et sérieux », notion que la jurisprudence assimile à l’inexécution des obligations légales et contractuelles. Le jugement transpose ce cadre à la résiliation judiciaire pour faute, sur le fondement des manquements établis.
La juridiction souligne la gravité de l’insalubrité et de ses incidences collectives. Elle opère un contrôle de proportionnalité mesuré, relevé par la formule « la résiliation pour faute […] sera ordonnée ». La solution s’accorde avec la logique de protection des tiers et du logement, qui impose au locataire un minimum de diligence. En retenant l’inexécution grave, le juge confère aux constats une portée juridique nette, conforme au droit positif.
II. Les sanctions prononcées et l’aménagement des délais d’expulsion
A. La résiliation et l’expulsion, avec extinction des demandes devenues sans objet Sur la sanction principale, le juge prononce la résiliation du bail et, « en tant que de besoin », l’expulsion. Cette articulation rappelle que l’expulsion ne s’impose qu’en présence d’un maintien illicite. En l’espèce, l’inoccupation du logement, relevée par les témoignages et le constat, neutralise les demandes ancillaires d’accès aux lieux et d’astreinte. La juridiction le dit expressément en décidant « n’y avoir lieu à statuer », conformément au principe d’utilité des mesures.
Le jugement règle aussi les conséquences accessoires. Il statue sur le sort des meubles selon les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui prévient les difficultés d’exécution. L’indemnité procédurale accordée relève d’une appréciation d’équité, compte tenu des frais exposés par le bailleur pour établir les manquements et restaurer l’équilibre contractuel.
B. La réduction du délai légal d’expulsion pour mauvaise foi au sens de l’article L. 412-1 CPCE Le point le plus significatif concerne l’aménagement du délai d’expulsion. Le texte de l’article L. 412-1 prévoit un délai légal, que le juge peut réduire en considération de la situation et des circonstances, notamment en cas de mauvaise foi. La juridiction constate « la mauvaise foi du locataire » et précise que « le délai suivant le commandement de quitter les lieux deviendra exécutoire à l’issue d’un délai de 5 jours ».
Cette réduction s’explique par l’intensité des manquements et par l’abandon des lieux. Elle prévient la persistance d’un trouble et limite les risques pour l’immeuble et le voisinage. La motivation lie la mauvaise foi à l’état des lieux et à la durée des nuisances, plus qu’à une seule défaillance ponctuelle. La cohérence de l’ensemble tient à la gradation des mesures, de la résiliation à l’exécution accélérée, sous le contrôle du juge.
L’arrêt commenté présente ainsi une application ferme mais cadrée des textes, qui combine protection de l’immeuble, exigence de loyauté contractuelle et rationalité de l’exécution. Il met en valeur la fonction probatoire du constat et l’office du juge dans l’aménagement du délai d’expulsion, lorsque l’inexécution revêt une gravité manifeste et durable. Les formules clés, « la résiliation pour faute […] sera ordonnée » et « mauvaise foi du locataire », structurent une solution équilibrée, attentive à la réalité des faits et aux finalités du droit locatif.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden, par jugement du 25 juin 2025, tranche un litige locatif relatif à la résiliation d’un bail d’habitation et à l’expulsion du locataire. La décision intervient après réouverture des débats ordonnée le 2 avril 2025 afin d’obtenir un constat d’huissier, un procès-verbal d’assemblée générale et des précisions sur des nuisances et un dégât des eaux. Le bail d’habitation date du 29 novembre 2019. Des nuisances olfactives persistantes, des désordres dans l’immeuble et un sinistre d’eau sont imputés au logement loué. Un commissaire de justice, autorisé par ordonnance sur requête du 27 mars 2025, a constaté l’état des lieux et versé un procès-verbal aux débats.
À l’audience d’avril 2025, le bailleur a maintenu ses demandes de résiliation pour faute, d’expulsion, et de réduction du délai d’expulsion sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, assorties d’une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le défendeur n’a pas comparu. Le juge relève que, selon les témoignages et le constat, le logement n’est plus occupé, de sorte que les demandes d’autorisation de pénétrer et d’astreinte sont sans objet. La question posée était double. Il s’agissait de déterminer si des manquements graves aux obligations locatives, caractérisés par l’état d’insalubrité et les troubles causés, justifiaient la résiliation judiciaire pour inexécution. Il convenait aussi d’apprécier si la mauvaise foi du locataire permettait de réduire le délai légal d’expulsion à cinq jours.
La juridiction répond par l’affirmative. Elle vise la combinaison des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 et retient que l’usage non paisible et les dégradations engagent la responsabilité du locataire. Elle énonce que « la résiliation pour faute du locataire de la convention de bail signée le 29 novembre 2019 sera ordonnée ainsi que, en tant que de besoin, son expulsion ». Constatant la « mauvaise foi du locataire », elle décide que « le délai suivant le commandement de quitter les lieux deviendra exécutoire à l’issue d’un délai de 5 jours ». Les demandes accessoires d’autorisation d’entrer et d’astreinte sont écartées, le juge disant « n’y avoir lieu à statuer ». Une indemnité procédurale est accordée, et le sort des meubles est renvoyé aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
I. La caractérisation des manquements aux obligations locatives
A. La preuve des désordres et l’usage non paisible du logement
Le juge fonde sa conviction sur un constat circonstancié, corroboré par des témoignages de voisinage. Le procès-verbal relève que « l’appartement est dans un état de saleté imputable au seul locataire » et qu’il s’en dégage une « odeur pestilentielle ». Les photographies montrent que des « monceaux de détritus jonchent le sol » et que le constat inclut la « présence du cadavre d’un chat ». Ces éléments factuels, précis et concordants, établissent une atteinte grave à la salubrité et à la tranquillité. Ils excèdent la simple négligence et traduisent un usage non paisible, prohibé par l’article 7 de la loi de 1989.
Le juge intègre également l’environnement du litige, en particulier le dégât des eaux imputé au logement, et l’absence d’occupation effective. La combinaison des nuisances olfactives, des dégradations et du sinistre illustre un manquement durable aux stipulations contractuelles. L’office de la juridiction consiste ici à relier les constatations matérielles au standard légal d’usage paisible, sans verser dans une appréciation moraliste, mais en s’attachant à l’objectivation des troubles.
B. La qualification d’inexécution grave au sens des articles 7 et 15 de la loi de 1989
La motivation rappelle « qu’il résulte de la combinaison des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 » que le locataire doit user paisiblement des lieux et répondre des dégradations. Le texte de l’article 15 autorise un congé pour « motif légitime et sérieux », notion que la jurisprudence assimile à l’inexécution des obligations légales et contractuelles. Le jugement transpose ce cadre à la résiliation judiciaire pour faute, sur le fondement des manquements établis.
La juridiction souligne la gravité de l’insalubrité et de ses incidences collectives. Elle opère un contrôle de proportionnalité mesuré, relevé par la formule « la résiliation pour faute […] sera ordonnée ». La solution s’accorde avec la logique de protection des tiers et du logement, qui impose au locataire un minimum de diligence. En retenant l’inexécution grave, le juge confère aux constats une portée juridique nette, conforme au droit positif.
II. Les sanctions prononcées et l’aménagement des délais d’expulsion
A. La résiliation et l’expulsion, avec extinction des demandes devenues sans objet
Sur la sanction principale, le juge prononce la résiliation du bail et, « en tant que de besoin », l’expulsion. Cette articulation rappelle que l’expulsion ne s’impose qu’en présence d’un maintien illicite. En l’espèce, l’inoccupation du logement, relevée par les témoignages et le constat, neutralise les demandes ancillaires d’accès aux lieux et d’astreinte. La juridiction le dit expressément en décidant « n’y avoir lieu à statuer », conformément au principe d’utilité des mesures.
Le jugement règle aussi les conséquences accessoires. Il statue sur le sort des meubles selon les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui prévient les difficultés d’exécution. L’indemnité procédurale accordée relève d’une appréciation d’équité, compte tenu des frais exposés par le bailleur pour établir les manquements et restaurer l’équilibre contractuel.
B. La réduction du délai légal d’expulsion pour mauvaise foi au sens de l’article L. 412-1 CPCE
Le point le plus significatif concerne l’aménagement du délai d’expulsion. Le texte de l’article L. 412-1 prévoit un délai légal, que le juge peut réduire en considération de la situation et des circonstances, notamment en cas de mauvaise foi. La juridiction constate « la mauvaise foi du locataire » et précise que « le délai suivant le commandement de quitter les lieux deviendra exécutoire à l’issue d’un délai de 5 jours ».
Cette réduction s’explique par l’intensité des manquements et par l’abandon des lieux. Elle prévient la persistance d’un trouble et limite les risques pour l’immeuble et le voisinage. La motivation lie la mauvaise foi à l’état des lieux et à la durée des nuisances, plus qu’à une seule défaillance ponctuelle. La cohérence de l’ensemble tient à la gradation des mesures, de la résiliation à l’exécution accélérée, sous le contrôle du juge.
L’arrêt commenté présente ainsi une application ferme mais cadrée des textes, qui combine protection de l’immeuble, exigence de loyauté contractuelle et rationalité de l’exécution. Il met en valeur la fonction probatoire du constat et l’office du juge dans l’aménagement du délai d’expulsion, lorsque l’inexécution revêt une gravité manifeste et durable. Les formules clés, « la résiliation pour faute […] sera ordonnée » et « mauvaise foi du locataire », structurent une solution équilibrée, attentive à la réalité des faits et aux finalités du droit locatif.