Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 25 juin 2025, n°25/02215
La décision soumise émane du juge des contentieux de la protection d’Illkirch-Graffenstaden, en date du 25 juin 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2022, assorti d’un loyer mensuel comprenant les charges. Après plusieurs impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en novembre 2024. À défaut de règlement, la bailleresse a assigné en février 2025 pour voir constater la résiliation, obtenir l’expulsion, la condamnation au paiement des arriérés et une indemnité d’occupation. À l’audience d’avril 2025, la dette est actualisée à 5 279,07 euros, le locataire sollicitant des délais en invoquant une procédure de surendettement déclarée recevable le 15 avril 2025.
La procédure respecte le formalisme de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation ayant été dénoncée à l’autorité préfectorale plus de six semaines avant l’audience. Le débat porte alors sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire, les conditions d’un éventuel moratoire judiciaire, et l’incidence de la recevabilité du surendettement au regard de l’absence de reprise du paiement du loyer à la date de l’audience. Le juge retient la recevabilité de l’action, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision, refuse les délais, constate la résiliation à effet du 27 décembre 2024, ordonne l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges.
I. Le sens de la décision : contrôle du formalisme et acquisition de la clause
A. La recevabilité de l’action et la rigueur procédurale de l’article 24 III
Le juge rappelle le cadre légal pertinent en matière de bail d’habitation. Il énonce que « l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ». Après vérification des dates de notification et de l’audience, il conclut sobrement que « la demande est en conséquence recevable ». La motivation illustre l’office du juge en matière de contrôle des conditions préalables à la sanction des impayés. La dénonciation préfectorale demeure un préalable substantiel, dont le respect assure l’information des services sociaux avant la tenue de l’audience. Le contrôle effectué s’inscrit dans une jurisprudence constante qui attache à cette formalité une portée d’ordre public de protection.
Le rappel de l’obligation essentielle de paiement vient compléter ce premier mouvement. Le juge affirme que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire », déduite à la fois du bail et de l’article 7 a) de la loi de 1989. Les pièces versées établissant l’absence de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, la condamnation à la somme de 5 279,07 euros est prononcée « avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ». Le point de départ retenu pour les intérêts, fixé à la notification du jugement, met l’accent sur une créance contractuelle judiciairement liquidée au jour de la décision, sans préjudice des sommes échues antérieurement.
B. La constatation de la résiliation et la fixation de l’indemnité d’occupation
Le cœur de la décision réside dans l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge cite l’article 24 I et rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Constatant l’absence de règlement après le commandement de novembre 2024, il retient que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 décembre 2024 ». La précision de la computation, fondée sur le délai légal, emporte de plein droit la résiliation, faute de délais accordés, et autorise corrélativement l’expulsion.
La conséquence occupatoire est strictement limitée aux sommes corrélatives au maintien dans les lieux. Le juge décide que « le locataire sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 27 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ». Cette formulation écarte tout supplément non strictement lié à l’usage des lieux et s’aligne sur l’économie de l’article 24, qui distingue les sommes exigibles au titre de l’exécution post-résiliation et l’indemnisation de l’occupation. L’assiette et le point de départ de l’indemnité découlaient ici de la prise d’effet de la clause.
II. La valeur et la portée : articulation avec le surendettement et office du juge
A. Le régime des délais au regard de l’article 24 VI et l’exigence de reprise du paiement
Le juge expose le cadre dérogatoire des délais en présence d’une procédure de surendettement. Il rappelle que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus », mais souligne surtout l’exigence propre à l’article 24 VI. La formule centrale est nette : « la condition prévue par la loi d’avoir, au jour de l’audience, repris le paiement du loyer n’est pas remplie ». En l’absence de reprise effective, l’office du juge se limite à constater l’inaccomplissement de la condition légale et à refuser les délais automatiques liés à la recevabilité du dossier.
La motivation renforce ce constat par une appréciation concrète de la capacité de désendettement. Le juge rappelle que « l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ». Les revenus très modestes établis par le diagnostic social, combinés au niveau du loyer et au montant de la dette, conduisent à écarter l’utilité d’un échéancier. L’ensemble est conforme à l’article 24 V, qui invite le juge à vérifier d’office la consistance de la dette et la situation du locataire, et à l’article 1343-5 du code civil, dont la finalité demeure la faisabilité des délais.
B. Portée pratique : sécurité juridique des baux et rationalisation du traitement des impayés
La solution consolide un équilibre déjà connu entre sécurité du bailleur et protection procédurale du locataire. En exigeant la reprise du paiement pour mobiliser le bénéfice du 24 VI, la décision garantit que la recevabilité du surendettement ne devient pas, par elle-même, un instrument de paralysie des clauses résolutoires. Elle fixe une boussole claire aux justiciables en posant une condition vérifiable et objectivable à l’audience. L’indication précise du point de départ de l’indemnité d’occupation et des intérêts renforce la prévisibilité des conséquences d’une résiliation acquise.
La portée est aussi pédagogique pour la gestion des situations fragiles. La décision montre que l’articulation entre plan de traitement et maintien dans les lieux suppose des efforts immédiats et proportionnés. Elle n’exclut pas la protection conférée par le livre VII du code de la consommation, mais rappelle que son activation dans la sphère locative requiert des paiements d’usage actuels. En encadrant strictement les délais et en refusant les moratoires illusoires, la motivation privilégie une « exécution possible » plutôt qu’une suspension nominale, au bénéfice de la cohérence du droit des baux et de l’effectivité des procédures de surendettement.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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La décision soumise émane du juge des contentieux de la protection d’Illkirch-Graffenstaden, en date du 25 juin 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2022, assorti d’un loyer mensuel comprenant les charges. Après plusieurs impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en novembre 2024. À défaut de règlement, la bailleresse a assigné en février 2025 pour voir constater la résiliation, obtenir l’expulsion, la condamnation au paiement des arriérés et une indemnité d’occupation. À l’audience d’avril 2025, la dette est actualisée à 5 279,07 euros, le locataire sollicitant des délais en invoquant une procédure de surendettement déclarée recevable le 15 avril 2025.
La procédure respecte le formalisme de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation ayant été dénoncée à l’autorité préfectorale plus de six semaines avant l’audience. Le débat porte alors sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire, les conditions d’un éventuel moratoire judiciaire, et l’incidence de la recevabilité du surendettement au regard de l’absence de reprise du paiement du loyer à la date de l’audience. Le juge retient la recevabilité de l’action, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision, refuse les délais, constate la résiliation à effet du 27 décembre 2024, ordonne l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges.
I. Le sens de la décision : contrôle du formalisme et acquisition de la clause
A. La recevabilité de l’action et la rigueur procédurale de l’article 24 III
Le juge rappelle le cadre légal pertinent en matière de bail d’habitation. Il énonce que « l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ». Après vérification des dates de notification et de l’audience, il conclut sobrement que « la demande est en conséquence recevable ». La motivation illustre l’office du juge en matière de contrôle des conditions préalables à la sanction des impayés. La dénonciation préfectorale demeure un préalable substantiel, dont le respect assure l’information des services sociaux avant la tenue de l’audience. Le contrôle effectué s’inscrit dans une jurisprudence constante qui attache à cette formalité une portée d’ordre public de protection.
Le rappel de l’obligation essentielle de paiement vient compléter ce premier mouvement. Le juge affirme que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire », déduite à la fois du bail et de l’article 7 a) de la loi de 1989. Les pièces versées établissant l’absence de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, la condamnation à la somme de 5 279,07 euros est prononcée « avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ». Le point de départ retenu pour les intérêts, fixé à la notification du jugement, met l’accent sur une créance contractuelle judiciairement liquidée au jour de la décision, sans préjudice des sommes échues antérieurement.
B. La constatation de la résiliation et la fixation de l’indemnité d’occupation
Le cœur de la décision réside dans l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge cite l’article 24 I et rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Constatant l’absence de règlement après le commandement de novembre 2024, il retient que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 décembre 2024 ». La précision de la computation, fondée sur le délai légal, emporte de plein droit la résiliation, faute de délais accordés, et autorise corrélativement l’expulsion.
La conséquence occupatoire est strictement limitée aux sommes corrélatives au maintien dans les lieux. Le juge décide que « le locataire sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 27 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ». Cette formulation écarte tout supplément non strictement lié à l’usage des lieux et s’aligne sur l’économie de l’article 24, qui distingue les sommes exigibles au titre de l’exécution post-résiliation et l’indemnisation de l’occupation. L’assiette et le point de départ de l’indemnité découlaient ici de la prise d’effet de la clause.
II. La valeur et la portée : articulation avec le surendettement et office du juge
A. Le régime des délais au regard de l’article 24 VI et l’exigence de reprise du paiement
Le juge expose le cadre dérogatoire des délais en présence d’une procédure de surendettement. Il rappelle que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus », mais souligne surtout l’exigence propre à l’article 24 VI. La formule centrale est nette : « la condition prévue par la loi d’avoir, au jour de l’audience, repris le paiement du loyer n’est pas remplie ». En l’absence de reprise effective, l’office du juge se limite à constater l’inaccomplissement de la condition légale et à refuser les délais automatiques liés à la recevabilité du dossier.
La motivation renforce ce constat par une appréciation concrète de la capacité de désendettement. Le juge rappelle que « l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ». Les revenus très modestes établis par le diagnostic social, combinés au niveau du loyer et au montant de la dette, conduisent à écarter l’utilité d’un échéancier. L’ensemble est conforme à l’article 24 V, qui invite le juge à vérifier d’office la consistance de la dette et la situation du locataire, et à l’article 1343-5 du code civil, dont la finalité demeure la faisabilité des délais.
B. Portée pratique : sécurité juridique des baux et rationalisation du traitement des impayés
La solution consolide un équilibre déjà connu entre sécurité du bailleur et protection procédurale du locataire. En exigeant la reprise du paiement pour mobiliser le bénéfice du 24 VI, la décision garantit que la recevabilité du surendettement ne devient pas, par elle-même, un instrument de paralysie des clauses résolutoires. Elle fixe une boussole claire aux justiciables en posant une condition vérifiable et objectivable à l’audience. L’indication précise du point de départ de l’indemnité d’occupation et des intérêts renforce la prévisibilité des conséquences d’une résiliation acquise.
La portée est aussi pédagogique pour la gestion des situations fragiles. La décision montre que l’articulation entre plan de traitement et maintien dans les lieux suppose des efforts immédiats et proportionnés. Elle n’exclut pas la protection conférée par le livre VII du code de la consommation, mais rappelle que son activation dans la sphère locative requiert des paiements d’usage actuels. En encadrant strictement les délais et en refusant les moratoires illusoires, la motivation privilégie une « exécution possible » plutôt qu’une suspension nominale, au bénéfice de la cohérence du droit des baux et de l’effectivité des procédures de surendettement.