Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 25 juin 2025, n°25/03077
Rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Illkirch‑Graffenstaden le 25 juin 2025, ce jugement statue sur une action en résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et expulsion du locataire. Un logement a été donné à bail à la fin de l’année 2023, moyennant un loyer et des provisions sur charges. Des impayés sont apparus, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à l’été 2024, puis une assignation a suivi au début de l’année 2025.
La procédure a respecté les formalités imposées par la loi de 1989, l’assignation ayant été dénoncée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. À l’audience de fin avril 2025, les bailleurs ont actualisé la dette à 5 392,98 euros, le locataire n’ayant pas comparu. Les demandeurs ont sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et des condamnations pécuniaires accessoires.
La question posée au juge était double et articulée. Elle portait d’abord sur la recevabilité de l’action au regard de l’article 24 III de la loi de 1989. Elle visait ensuite les conditions et effets de la clause résolutoire pour impayés, notamment la date d’acquisition, la condamnation au paiement des arriérés et la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges.
Le juge déclare la demande recevable au regard du délai de dénonciation préfectorale, constate l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après le commandement resté infructueux, condamne le locataire au paiement des sommes réclamées, ordonne l’expulsion après les délais légaux et fixe l’indemnité d’occupation au seul montant du loyer et des charges. La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
I. Le sens de la décision: articulation des conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause
A. La recevabilité au regard de la dénonciation préfectorale
Le juge rappelle l’exigence légale en des termes clairs et précis. Il énonce que « l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ». Il constate que la copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, et conclut que « la demande est en conséquence recevable ». Cette motivation suit la lettre de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dont la finalité est d’activer l’accompagnement social et d’éviter les ruptures brutales. Le contrôle opéré se limite au calcul du délai et à la preuve de la dénonciation, ce qui suffit en l’absence d’irrégularités alléguées.
La solution s’inscrit dans un contentieux largement formaliste, centré sur le respect des délais préalables. En procédant à une vérification factuelle et chronologique, le juge garantit la régularité du processus tout en maintenant la neutralité du débat, le locataire n’ayant pas comparu. L’économie de moyens renforce la lisibilité du raisonnement.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets pécuniaires
La décision valorise la gravité du manquement au paiement des loyers. Le juge retient que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ». Il applique ensuite l’article 24 I de la loi de 1989 en rappelant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Constatant l’absence de régularisation, il juge que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies » à la date calculée, et prononce les conséquences normales: résiliation du bail, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.
Le quantum pécuniaire est traité avec sobriété. Le juge condamne le locataire à la somme actualisée d’arriérés et fixe l’indemnité d’occupation « au seul montant du loyer et des charges […] qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi ». Cette limitation exclut pénalités et accessoires non légalement dus, conforme à la nature indemnitaire de l’occupation sans titre. L’exécution provisoire de droit vient assurer l’effectivité de la décision.
II. La valeur et la portée: équilibre des protections et standardisation des solutions
A. Une interprétation conforme aux finalités de protection sans alourdissement injustifié
Le raisonnement adopté préserve la finalité protectrice de la loi de 1989 sans rigidifier la procédure. La dénonciation préfectorale est contrôlée avec exactitude, ce qui satisfait l’exigence d’alerte sociale préalable. La résiliation de plein droit n’est retenue qu’après la vérification cumulative du commandement, du délai légal et de l’absence de paiement. Cette méthode évite toute automaticité fautive, car l’effet résolutoire est subordonné à l’inexécution constante.
Le juge n’accorde pas de délais de paiement ni ne suspend la clause, en l’absence de demande et de comparution. Une telle abstention préserve l’égalité des armes et respecte la logique de l’office du juge, qui n’a pas à suppléer la carence procédurale. Elle reste compatible avec les mécanismes extérieurs d’accompagnement social déclenchés par la dénonciation préfectorale. L’équilibre entre rigueur contractuelle et garde‑fous sociaux est ainsi maintenu.
B. Une portée pratique claire: sécurisation du recouvrement et encadrement de l’occupation
La décision produit des effets prévisibles et utiles dans la pratique des baux d’habitation. D’abord, elle confirme qu’une fois le délai légal écoulé sans purge, la clause résolutoire s’applique et emporte résiliation à la date d’acquisition, ce qui simplifie le décompte des sommes et des intérêts. Ensuite, l’indemnité d’occupation est strictement bornée par le loyer et la provision sur charges, sans sur‑coût impropre, ce qui évite les dérives punitives et favorise un règlement réaliste.
Enfin, l’expulsion est ordonnée dans le respect des délais des procédures civiles d’exécution, avec rappel des règles sur le sort des meubles. Cette articulation avec le droit de l’exécution renforce la sécurité juridique de la restitution des lieux. L’ensemble compose une solution standardisée, lisible et conforme au droit positif, qui éclaire les acteurs sur la marche à suivre dans les contentieux d’impayés répétés.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Illkirch‑Graffenstaden le 25 juin 2025, ce jugement statue sur une action en résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et expulsion du locataire. Un logement a été donné à bail à la fin de l’année 2023, moyennant un loyer et des provisions sur charges. Des impayés sont apparus, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à l’été 2024, puis une assignation a suivi au début de l’année 2025.
La procédure a respecté les formalités imposées par la loi de 1989, l’assignation ayant été dénoncée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. À l’audience de fin avril 2025, les bailleurs ont actualisé la dette à 5 392,98 euros, le locataire n’ayant pas comparu. Les demandeurs ont sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et des condamnations pécuniaires accessoires.
La question posée au juge était double et articulée. Elle portait d’abord sur la recevabilité de l’action au regard de l’article 24 III de la loi de 1989. Elle visait ensuite les conditions et effets de la clause résolutoire pour impayés, notamment la date d’acquisition, la condamnation au paiement des arriérés et la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges.
Le juge déclare la demande recevable au regard du délai de dénonciation préfectorale, constate l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après le commandement resté infructueux, condamne le locataire au paiement des sommes réclamées, ordonne l’expulsion après les délais légaux et fixe l’indemnité d’occupation au seul montant du loyer et des charges. La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
I. Le sens de la décision: articulation des conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause
A. La recevabilité au regard de la dénonciation préfectorale
Le juge rappelle l’exigence légale en des termes clairs et précis. Il énonce que « l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ». Il constate que la copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, et conclut que « la demande est en conséquence recevable ». Cette motivation suit la lettre de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dont la finalité est d’activer l’accompagnement social et d’éviter les ruptures brutales. Le contrôle opéré se limite au calcul du délai et à la preuve de la dénonciation, ce qui suffit en l’absence d’irrégularités alléguées.
La solution s’inscrit dans un contentieux largement formaliste, centré sur le respect des délais préalables. En procédant à une vérification factuelle et chronologique, le juge garantit la régularité du processus tout en maintenant la neutralité du débat, le locataire n’ayant pas comparu. L’économie de moyens renforce la lisibilité du raisonnement.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets pécuniaires
La décision valorise la gravité du manquement au paiement des loyers. Le juge retient que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ». Il applique ensuite l’article 24 I de la loi de 1989 en rappelant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Constatant l’absence de régularisation, il juge que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies » à la date calculée, et prononce les conséquences normales: résiliation du bail, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.
Le quantum pécuniaire est traité avec sobriété. Le juge condamne le locataire à la somme actualisée d’arriérés et fixe l’indemnité d’occupation « au seul montant du loyer et des charges […] qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi ». Cette limitation exclut pénalités et accessoires non légalement dus, conforme à la nature indemnitaire de l’occupation sans titre. L’exécution provisoire de droit vient assurer l’effectivité de la décision.
II. La valeur et la portée: équilibre des protections et standardisation des solutions
A. Une interprétation conforme aux finalités de protection sans alourdissement injustifié
Le raisonnement adopté préserve la finalité protectrice de la loi de 1989 sans rigidifier la procédure. La dénonciation préfectorale est contrôlée avec exactitude, ce qui satisfait l’exigence d’alerte sociale préalable. La résiliation de plein droit n’est retenue qu’après la vérification cumulative du commandement, du délai légal et de l’absence de paiement. Cette méthode évite toute automaticité fautive, car l’effet résolutoire est subordonné à l’inexécution constante.
Le juge n’accorde pas de délais de paiement ni ne suspend la clause, en l’absence de demande et de comparution. Une telle abstention préserve l’égalité des armes et respecte la logique de l’office du juge, qui n’a pas à suppléer la carence procédurale. Elle reste compatible avec les mécanismes extérieurs d’accompagnement social déclenchés par la dénonciation préfectorale. L’équilibre entre rigueur contractuelle et garde‑fous sociaux est ainsi maintenu.
B. Une portée pratique claire: sécurisation du recouvrement et encadrement de l’occupation
La décision produit des effets prévisibles et utiles dans la pratique des baux d’habitation. D’abord, elle confirme qu’une fois le délai légal écoulé sans purge, la clause résolutoire s’applique et emporte résiliation à la date d’acquisition, ce qui simplifie le décompte des sommes et des intérêts. Ensuite, l’indemnité d’occupation est strictement bornée par le loyer et la provision sur charges, sans sur‑coût impropre, ce qui évite les dérives punitives et favorise un règlement réaliste.
Enfin, l’expulsion est ordonnée dans le respect des délais des procédures civiles d’exécution, avec rappel des règles sur le sort des meubles. Cette articulation avec le droit de l’exécution renforce la sécurité juridique de la restitution des lieux. L’ensemble compose une solution standardisée, lisible et conforme au droit positif, qui éclaire les acteurs sur la marche à suivre dans les contentieux d’impayés répétés.