Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 27 juin 2025, n°24/01388
Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg le 27 juin 2025, cette ordonnance de référé tranche un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés, l’expulsion, l’octroi d’une provision et l’indemnité d’occupation, ainsi que sur des délais de paiement. Un bail d’habitation a été conclu le 19 avril 2023, avec prise d’effet au 27 avril 2023, pour un loyer modeste et des charges forfaitaires. Après des impayés persistants, un commandement de payer a été délivré le 31 juillet 2024, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant été saisie le 1er août 2024. Une assignation en référé a suivi, notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience. Le locataire, présent lors d’une première audience, a évoqué un arrêt maladie, des virements mis en place et une offre d’apurement, sans reprise effective du loyer courant ni justificatifs probants, avant de ne plus comparaître. Le bailleur a sollicité la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision au titre des arriérés et une indemnité d’occupation, outre les dépens. La question centrale portait sur la réunion des conditions de recevabilité de l’action et d’acquisition de la clause résolutoire, la possibilité d’une provision en référé, la fixation d’une indemnité d’occupation, et l’octroi de délais suspendant les effets de la clause. Le juge a déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause au 1er octobre 2024, ordonné l’expulsion à l’issue des délais légaux, condamné le locataire au paiement provisionnel des arriérés et d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer indexé et aux charges, refusé des délais de paiement, condamné aux dépens, et rappelé l’exécution provisoire de droit.
I. Le sens et la construction de l’ordonnance
A. Les conditions de recevabilité et le cadre du référé La juridiction vérifie d’abord les exigences préalables issues de la loi du 6 juillet 1989. Elle constate la saisine de la commission de prévention des expulsions, dans le respect du délai exigé avant la délivrance de l’assignation. Elle énonce que « Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 1er août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. » L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans les délais, ce qui conduit la juridiction à retenir la recevabilité de l’action. Elle conclut sans ambiguïté que « La demande formée par la bailleresse est donc recevable. » L’office du juge des référés est ensuite rappelé, conformément aux articles 834 et 835 du code de procédure civile, en particulier pour l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La juridiction cite expressément que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier », indiquant le critère opératoire gouvernant le paiement provisionnel.
B. La clause résolutoire, la provision et l’indemnité d’occupation Le juge vérifie l’existence d’une clause résolutoire conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer resté infructueux durant deux mois, et l’absence de reprise régulière du loyer courant. Il en déduit que « Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er octobre 2024 », ce qui emporte expulsion après les formalités légales. S’agissant des loyers et charges, la juridiction retient le caractère non sérieusement contestable de l’obligation, rappelant que « La preuve de l’obligation au paiement de cette somme […] n’est pas sérieusement contestable. » Il en résulte une provision arrêtée à la date retenue, portant intérêts au taux légal. La juridiction fixe en outre une indemnité d’occupation au montant du loyer indexé et des charges, justifiée par la nature mixte, compensatoire et indemnitaire de cette créance d’occupation. Elle souligne que « Il n’est pas sérieusement contestable qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien », ce qui aligne la solution sur les principes dégagés par le code civil et la jurisprudence relative à l’occupation sans droit ni titre.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
A. Le contrôle des délais de paiement et la cohérence des critères légaux Le refus des délais de paiement repose sur une lecture stricte de l’article 24 de la loi de 1989, qui subordonne la suspension des effets de la clause à la reprise intégrale du loyer courant et à la capacité de règlement. La juridiction retient un élément décisif, tiré du décompte actualisé, en indiquant que « il ressort des décomptes fournis par la bailleresse que le paiement du loyer courant n’est pas repris ». L’instruction, enrichie par l’enquête sociale, ne permet pas d’établir une capacité financière suffisante ni une discipline de paiement compatible avec un échelonnement utile. Le refus de délais apparaît cohérent, dès lors que l’apurement proposé n’était pas étayé par des versements effectifs et réguliers. La décision s’inscrit ainsi dans une ligne jurisprudentielle ferme, où la suspension d’une clause résolutoire exige une reprise préalable, constante et vérifiable, du loyer courant.
B. Les garanties procédurales et les effets pratiques de l’ordonnance La solution offre une clarification utile pour les acteurs du logement social comme pour les bailleurs privés, en réaffirmant la centralité des prérequis procéduraux dans les contentieux d’impayés locatifs. Le rappel de l’office du juge des référés et de la condition d’obligation non sérieusement contestable stabilise la pratique des provisions, en amont d’un débat au fond souvent inutile en présence d’un décompte probant. La juridiction souligne aussi la continuité d’exécution par l’exécution provisoire de droit, affirmant que « En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. » L’ordonnance valorise enfin la fonction d’alerte des dispositifs de prévention, sans en faire un frein excessif à l’action lorsqu’ils n’aboutissent pas, ce qui incite les parties à documenter rigoureusement signalisations et notifications, tout en responsabilisant le débiteur sur la reprise immédiate du loyer courant.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg le 27 juin 2025, cette ordonnance de référé tranche un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés, l’expulsion, l’octroi d’une provision et l’indemnité d’occupation, ainsi que sur des délais de paiement. Un bail d’habitation a été conclu le 19 avril 2023, avec prise d’effet au 27 avril 2023, pour un loyer modeste et des charges forfaitaires. Après des impayés persistants, un commandement de payer a été délivré le 31 juillet 2024, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant été saisie le 1er août 2024. Une assignation en référé a suivi, notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience. Le locataire, présent lors d’une première audience, a évoqué un arrêt maladie, des virements mis en place et une offre d’apurement, sans reprise effective du loyer courant ni justificatifs probants, avant de ne plus comparaître. Le bailleur a sollicité la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision au titre des arriérés et une indemnité d’occupation, outre les dépens. La question centrale portait sur la réunion des conditions de recevabilité de l’action et d’acquisition de la clause résolutoire, la possibilité d’une provision en référé, la fixation d’une indemnité d’occupation, et l’octroi de délais suspendant les effets de la clause. Le juge a déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause au 1er octobre 2024, ordonné l’expulsion à l’issue des délais légaux, condamné le locataire au paiement provisionnel des arriérés et d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer indexé et aux charges, refusé des délais de paiement, condamné aux dépens, et rappelé l’exécution provisoire de droit.
I. Le sens et la construction de l’ordonnance
A. Les conditions de recevabilité et le cadre du référé
La juridiction vérifie d’abord les exigences préalables issues de la loi du 6 juillet 1989. Elle constate la saisine de la commission de prévention des expulsions, dans le respect du délai exigé avant la délivrance de l’assignation. Elle énonce que « Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 1er août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. » L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans les délais, ce qui conduit la juridiction à retenir la recevabilité de l’action. Elle conclut sans ambiguïté que « La demande formée par la bailleresse est donc recevable. » L’office du juge des référés est ensuite rappelé, conformément aux articles 834 et 835 du code de procédure civile, en particulier pour l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La juridiction cite expressément que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier », indiquant le critère opératoire gouvernant le paiement provisionnel.
B. La clause résolutoire, la provision et l’indemnité d’occupation
Le juge vérifie l’existence d’une clause résolutoire conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer resté infructueux durant deux mois, et l’absence de reprise régulière du loyer courant. Il en déduit que « Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er octobre 2024 », ce qui emporte expulsion après les formalités légales. S’agissant des loyers et charges, la juridiction retient le caractère non sérieusement contestable de l’obligation, rappelant que « La preuve de l’obligation au paiement de cette somme […] n’est pas sérieusement contestable. » Il en résulte une provision arrêtée à la date retenue, portant intérêts au taux légal. La juridiction fixe en outre une indemnité d’occupation au montant du loyer indexé et des charges, justifiée par la nature mixte, compensatoire et indemnitaire de cette créance d’occupation. Elle souligne que « Il n’est pas sérieusement contestable qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien », ce qui aligne la solution sur les principes dégagés par le code civil et la jurisprudence relative à l’occupation sans droit ni titre.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
A. Le contrôle des délais de paiement et la cohérence des critères légaux
Le refus des délais de paiement repose sur une lecture stricte de l’article 24 de la loi de 1989, qui subordonne la suspension des effets de la clause à la reprise intégrale du loyer courant et à la capacité de règlement. La juridiction retient un élément décisif, tiré du décompte actualisé, en indiquant que « il ressort des décomptes fournis par la bailleresse que le paiement du loyer courant n’est pas repris ». L’instruction, enrichie par l’enquête sociale, ne permet pas d’établir une capacité financière suffisante ni une discipline de paiement compatible avec un échelonnement utile. Le refus de délais apparaît cohérent, dès lors que l’apurement proposé n’était pas étayé par des versements effectifs et réguliers. La décision s’inscrit ainsi dans une ligne jurisprudentielle ferme, où la suspension d’une clause résolutoire exige une reprise préalable, constante et vérifiable, du loyer courant.
B. Les garanties procédurales et les effets pratiques de l’ordonnance
La solution offre une clarification utile pour les acteurs du logement social comme pour les bailleurs privés, en réaffirmant la centralité des prérequis procéduraux dans les contentieux d’impayés locatifs. Le rappel de l’office du juge des référés et de la condition d’obligation non sérieusement contestable stabilise la pratique des provisions, en amont d’un débat au fond souvent inutile en présence d’un décompte probant. La juridiction souligne aussi la continuité d’exécution par l’exécution provisoire de droit, affirmant que « En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. » L’ordonnance valorise enfin la fonction d’alerte des dispositifs de prévention, sans en faire un frein excessif à l’action lorsqu’ils n’aboutissent pas, ce qui incite les parties à documenter rigoureusement signalisations et notifications, tout en responsabilisant le débiteur sur la reprise immédiate du loyer courant.