Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 27 juin 2025, n°24/01618
Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé le 27 juin 2025, a été saisi par une bailleresse d’une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement et en expulsion. Le locataire, cité à l’instance, n’a pas comparu. Le juge a accueilli les demandes de la propriétaire après avoir vérifié le respect des conditions de recevabilité prévues par la loi du 6 juillet 1989. Cette ordonnance illustre le contrôle strict des formalités procédurales protectrices du locataire et la mise en œuvre des pouvoirs du juge des contentieux de la protection en cas d’impayés non sérieusement contestables.
**I. La rigueur procédurale : une condition préalable à la résiliation pour impayés**
Le juge a d’abord vérifié le respect des formalités substantielles imposées au bailleur avant toute action en résiliation. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 subordonne en effet l’assignation à une saisine préalable de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le tribunal relève que « la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 juillet 2024 ». Cette condition est ainsi remplie. Par ailleurs, l’article 24-III du même texte exige la notification de l’assignation au préfet deux mois avant l’audience. En l’espèce, « l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 novembre 2024 », soit plus de cinq mois avant l’audience. Le juge en déduit que « la demande formée par la bailleresse est donc recevable ». Ce contrôle minutieux manifeste la volonté du législateur d’encadrer strictement la procédure d’expulsion. Il garantit une intervention des services sociaux et une information des autorités publiques. La sanction par l’irrecevabilité assure l’effectivité de ces mesures protectrices. La décision rappelle ainsi que la régularité formelle de la demande constitue un préalable incontournable, même face à un défaut de paiement avéré.
**II. L’exercice des pouvoirs du juge du référé face à une obligation non sérieusement contestable**
Sur le fond, le juge constate la réunion des conditions de la clause résolutoire. Le commandement de payer est demeuré infructueux depuis le 6 juillet 2024. Le bail prévoyait une résiliation de plein droit deux mois après un tel commandement. Le tribunal en déduit que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 septembre 2024 ». L’expulsion est donc ordonnée. S’agissant de la créance, le juge statue en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Il relève que « la preuve de l’obligation au paiement de cette somme […] n’est pas sérieusement contestable ». Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie d’aucun paiement ou fait libératoire. Une provision est donc accordée. Le juge refuse ensuite d’octroyer des délais de paiement. Il motive ce refus par l’absence du locataire, son manque de coopération avec les services sociaux et l’impossibilité d’évaluer ses capacités de remboursement. Enfin, il condamne le locataire à une indemnité d’occupation provisionnelle après la résiliation. Cette indemnité, « fixée au montant du loyer indexé et des charges », vise à réparer le préjudice d’occupation sans titre. La décision démontre l’articulation entre la procédure accélérée du référé et la protection des droits du bailleur. Le juge use de ses pouvoirs pour accorder une provision lorsque la dette est établie. Il combine une approche pragmatique, fondée sur l’absence de contestation sérieuse, avec un examen attentif des facultés de remboursement du locataire. Le refus de délais de paiement, bien que sévère, s’appuie sur un comportement non coopératif et un défaut d’information.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé le 27 juin 2025, a été saisi par une bailleresse d’une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement et en expulsion. Le locataire, cité à l’instance, n’a pas comparu. Le juge a accueilli les demandes de la propriétaire après avoir vérifié le respect des conditions de recevabilité prévues par la loi du 6 juillet 1989. Cette ordonnance illustre le contrôle strict des formalités procédurales protectrices du locataire et la mise en œuvre des pouvoirs du juge des contentieux de la protection en cas d’impayés non sérieusement contestables.
**I. La rigueur procédurale : une condition préalable à la résiliation pour impayés**
Le juge a d’abord vérifié le respect des formalités substantielles imposées au bailleur avant toute action en résiliation. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 subordonne en effet l’assignation à une saisine préalable de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le tribunal relève que « la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 juillet 2024 ». Cette condition est ainsi remplie. Par ailleurs, l’article 24-III du même texte exige la notification de l’assignation au préfet deux mois avant l’audience. En l’espèce, « l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 novembre 2024 », soit plus de cinq mois avant l’audience. Le juge en déduit que « la demande formée par la bailleresse est donc recevable ». Ce contrôle minutieux manifeste la volonté du législateur d’encadrer strictement la procédure d’expulsion. Il garantit une intervention des services sociaux et une information des autorités publiques. La sanction par l’irrecevabilité assure l’effectivité de ces mesures protectrices. La décision rappelle ainsi que la régularité formelle de la demande constitue un préalable incontournable, même face à un défaut de paiement avéré.
**II. L’exercice des pouvoirs du juge du référé face à une obligation non sérieusement contestable**
Sur le fond, le juge constate la réunion des conditions de la clause résolutoire. Le commandement de payer est demeuré infructueux depuis le 6 juillet 2024. Le bail prévoyait une résiliation de plein droit deux mois après un tel commandement. Le tribunal en déduit que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 septembre 2024 ». L’expulsion est donc ordonnée. S’agissant de la créance, le juge statue en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Il relève que « la preuve de l’obligation au paiement de cette somme […] n’est pas sérieusement contestable ». Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie d’aucun paiement ou fait libératoire. Une provision est donc accordée. Le juge refuse ensuite d’octroyer des délais de paiement. Il motive ce refus par l’absence du locataire, son manque de coopération avec les services sociaux et l’impossibilité d’évaluer ses capacités de remboursement. Enfin, il condamne le locataire à une indemnité d’occupation provisionnelle après la résiliation. Cette indemnité, « fixée au montant du loyer indexé et des charges », vise à réparer le préjudice d’occupation sans titre. La décision démontre l’articulation entre la procédure accélérée du référé et la protection des droits du bailleur. Le juge use de ses pouvoirs pour accorder une provision lorsque la dette est établie. Il combine une approche pragmatique, fondée sur l’absence de contestation sérieuse, avec un examen attentif des facultés de remboursement du locataire. Le refus de délais de paiement, bien que sévère, s’appuie sur un comportement non coopératif et un défaut d’information.