Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 27 juin 2025, n°24/10067
Rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 27 juin 2025, le jugement statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation, à la suite d’impayés persistants malgré l’accomplissement des formalités préalables prévues par la loi. Un bail conclu en 2012 prévoyait un loyer révisable et une clause de résiliation de plein droit. Après un commandement de payer du 10 juin 2024, la saisine de la commission de prévention des expulsions est intervenue le 5 juillet 2024. Une assignation a été délivrée le 30 octobre 2024, la notification préfectorale étant intervenue plus de deux mois avant l’audience. Un rapport social a mentionné la reprise partielle des paiements et une demande d’échelonnement sur trente-six mois.
Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement d’un arriéré actualisé, une indemnité d’occupation et l’application de l’article 700. Les locataires, non comparants, ne contestaient pas la dette. La question posée consistait à déterminer si les conditions légales et contractuelles d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, et si la situation financière exposée justifiait des délais de paiement. Le tribunal déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2024, ordonne l’expulsion, condamne au paiement de l’arriéré arrêté au 6 avril 2025, refuse les délais et écarte l’article 700, l’exécution provisoire étant de droit.
I. Le sens de la décision
A. Le contrôle des formalités préalables et la recevabilité Le tribunal vérifie la double condition de recevabilité prévue par la loi du 6 juillet 1989. Il rappelle que « cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée […] aux organismes payeurs des aides au logement ». Constatant un signalement à la commission en juillet 2024 et une persistance des impayés, il juge que « la demande formée par la bailleresse est donc recevable ». Il relève également que la notification au représentant de l’État est intervenue plus de deux mois avant l’audience, « cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ». L’articulation temporelle des diligences exigées est ainsi strictement respectée, ce qui ferme la voie à toute irrecevabilité.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets Le juge applique la clause contractuelle à la lumière de l’article 24 de la loi de 1989, en rappelant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Les manquements de paiement, non régularisés dans le délai, justifient la constatation selon laquelle « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 août 2024 ». L’expulsion en découle, « l’expulsion […] sera ordonnée, en conséquence », ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, afin de réparer l’occupation sans titre. Le tribunal précise enfin le régime applicable aux meubles laissés dans les lieux, « le sort des meubles […] est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ».
II. Valeur et portée de la solution
A. Appréciation de la motivation au regard de la protection du locataire La motivation concilie efficacement sécurité juridique du bailleur et garanties procédurales du locataire. Le raisonnement sur la recevabilité est net et mesuré, sans excès formaliste. Le refus de délais de paiement s’appuie sur le diagnostic social, le montant de la dette et l’exigence de régularisation effective dans le délai légal. La décision souligne que le juge ne peut « faire droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’absence de contestation et la persistance des impayés, malgré un versement ponctuel, ne suffisent pas à neutraliser une clause devenue opérante. L’équilibre retenu demeure conforme au droit positif et à l’objectif de prévention, sans vider de sa substance la résiliation de plein droit.
B. Portée pratique de la décision pour le contentieux locatif La solution confirme, avec clarté, une chaîne procédurale devenue classique en matière d’impayés d’habitation, depuis la saisine de la commission jusqu’à l’exécution. L’indemnité d’occupation, calée sur le loyer indexé et les charges, assure la réparation du préjudice locatif jusqu’à la restitution des clés. L’exécution provisoire s’inscrit dans le droit commun, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », ce qui sécurise le recouvrement et les suites d’expulsion, sous réserve des délais légaux d’un commandement de quitter. L’articulation avec le code des procédures civiles d’exécution, explicitement visée, encadre la suite des opérations. La portée est ainsi pratique et pédagogique : elle offre un guide opératoire aux praticiens sur la preuve, les délais et le quantum, dans un cadre respectueux des exigences préalables.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 27 juin 2025, le jugement statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation, à la suite d’impayés persistants malgré l’accomplissement des formalités préalables prévues par la loi. Un bail conclu en 2012 prévoyait un loyer révisable et une clause de résiliation de plein droit. Après un commandement de payer du 10 juin 2024, la saisine de la commission de prévention des expulsions est intervenue le 5 juillet 2024. Une assignation a été délivrée le 30 octobre 2024, la notification préfectorale étant intervenue plus de deux mois avant l’audience. Un rapport social a mentionné la reprise partielle des paiements et une demande d’échelonnement sur trente-six mois.
Le bailleur sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement d’un arriéré actualisé, une indemnité d’occupation et l’application de l’article 700. Les locataires, non comparants, ne contestaient pas la dette. La question posée consistait à déterminer si les conditions légales et contractuelles d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, et si la situation financière exposée justifiait des délais de paiement. Le tribunal déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2024, ordonne l’expulsion, condamne au paiement de l’arriéré arrêté au 6 avril 2025, refuse les délais et écarte l’article 700, l’exécution provisoire étant de droit.
I. Le sens de la décision
A. Le contrôle des formalités préalables et la recevabilité
Le tribunal vérifie la double condition de recevabilité prévue par la loi du 6 juillet 1989. Il rappelle que « cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée […] aux organismes payeurs des aides au logement ». Constatant un signalement à la commission en juillet 2024 et une persistance des impayés, il juge que « la demande formée par la bailleresse est donc recevable ». Il relève également que la notification au représentant de l’État est intervenue plus de deux mois avant l’audience, « cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ». L’articulation temporelle des diligences exigées est ainsi strictement respectée, ce qui ferme la voie à toute irrecevabilité.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Le juge applique la clause contractuelle à la lumière de l’article 24 de la loi de 1989, en rappelant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Les manquements de paiement, non régularisés dans le délai, justifient la constatation selon laquelle « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 août 2024 ». L’expulsion en découle, « l’expulsion […] sera ordonnée, en conséquence », ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, afin de réparer l’occupation sans titre. Le tribunal précise enfin le régime applicable aux meubles laissés dans les lieux, « le sort des meubles […] est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ».
II. Valeur et portée de la solution
A. Appréciation de la motivation au regard de la protection du locataire
La motivation concilie efficacement sécurité juridique du bailleur et garanties procédurales du locataire. Le raisonnement sur la recevabilité est net et mesuré, sans excès formaliste. Le refus de délais de paiement s’appuie sur le diagnostic social, le montant de la dette et l’exigence de régularisation effective dans le délai légal. La décision souligne que le juge ne peut « faire droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’absence de contestation et la persistance des impayés, malgré un versement ponctuel, ne suffisent pas à neutraliser une clause devenue opérante. L’équilibre retenu demeure conforme au droit positif et à l’objectif de prévention, sans vider de sa substance la résiliation de plein droit.
B. Portée pratique de la décision pour le contentieux locatif
La solution confirme, avec clarté, une chaîne procédurale devenue classique en matière d’impayés d’habitation, depuis la saisine de la commission jusqu’à l’exécution. L’indemnité d’occupation, calée sur le loyer indexé et les charges, assure la réparation du préjudice locatif jusqu’à la restitution des clés. L’exécution provisoire s’inscrit dans le droit commun, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », ce qui sécurise le recouvrement et les suites d’expulsion, sous réserve des délais légaux d’un commandement de quitter. L’articulation avec le code des procédures civiles d’exécution, explicitement visée, encadre la suite des opérations. La portée est ainsi pratique et pédagogique : elle offre un guide opératoire aux praticiens sur la preuve, les délais et le quantum, dans un cadre respectueux des exigences préalables.