Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 27 juin 2025, n°24/11085
Rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 27 juin 2025, ce jugement statue, à la suite d’un bail d’habitation conclu le 10 novembre 2017, sur une dette locative persistante et l’activation d’une clause résolutoire. Les locaux, donnés à bail moyennant 1 000 euros de loyer et 40 euros de provision pour charges, ont fait l’objet d’un commandement de payer le 26 février 2024. L’assignation a été délivrée le 19 novembre 2024, les preneurs n’ayant pas comparu. Le bailleur a sollicité le constat de la résiliation de plein droit, l’expulsion, la condamnation aux arriérés et une indemnité d’occupation, sous exécution provisoire. L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État deux mois avant l’audience, la procédure sociale d’alerte ayant été évoquée sans production d’une décision de surendettement. La question posée résidait dans la réunion des conditions de la clause résolutoire, l’évaluation de la créance utile et les effets attachés à la résiliation quant à l’occupation et à l’exécution. La juridiction a déclaré la demande recevable, a constaté l’acquisition de la clause au 27 avril 2024, a condamné solidairement les locataires à 12 580 euros arrêtés en avril 2024 et à une indemnité d’occupation de 1 040 euros à compter de mai 2024, a ordonné l’expulsion et a rappelé l’exécution provisoire de droit.
I. Les conditions de recevabilité et de fond de l’action
A. La notification préfectorale et la portée de l’article 472 du code de procédure civile Le juge rappelle l’exigence de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, selon laquelle l’assignation aux fins de résiliation doit être notifiée « au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ». La décision constate que la dénonciation est intervenue plus de deux mois avant l’audience, en sorte que « la demande formée par le bailleur est donc recevable ». L’absence des défendeurs ne dispensait pas d’un contrôle du fond, l’article 472 du code de procédure civile étant expressément cité pour rappeler que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’office du juge, ainsi cadré, impose la vérification des griefs et des pièces comptables produites.
B. Le jeu de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi de 1989 La décision vise l’article 24, selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail stipulait une clause conforme. Le commandement du 26 février 2024 étant resté sans effet, le juge retient la persistance du manquement et fixe la date d’acquisition en ces termes: « Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 avril 2024 ». La créance utile, établie par le décompte, est arrêtée à 12 580 euros au mois d’avril 2024, mois inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, solution qui distingue le passé exigible de l’occupation postérieure relevant d’un autre régime.
II. Les effets de la résiliation et l’appréciation de la solution
A. Indemnité d’occupation, dépens et exécution provisoire Constatée la résiliation, l’occupation devient sans titre. Le juge indemnise le préjudice de jouissance au dernier terme contractuel, fixant « une indemnité mensuelle d’occupation de 1 040 euros pour la période courant du mois de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux ». L’expulsion est ordonnée après commandement de quitter, dans le respect du régime légal des délais et du sort des meubles. Les dépens suivent la succombance, et une somme est allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, la décision rappelle le principe légal: « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », assurant l’effectivité des mesures prononcées sans préjudice des voies de recours.
B. Appréciation critique: office du juge, temporalité et protections La solution apparaît juridiquement maîtrisée, la juridiction ayant articulé la recevabilité spécifique, la clause résolutoire et la bascule vers l’indemnité d’occupation. Le choix d’arrêter la créance au mois d’acquisition de la clause ménage une cohérence entre dette locative et régime indemnitaire, sans surplomb quantitatif discutable. Il aurait toutefois été possible d’expliciter l’examen des délais de paiement au titre de l’article 1343-5 du code civil, l’office permettant, même en l’absence des preneurs, d’accorder des délais si des éléments d’équité ou de solvabilité étaient versés. La mention de l’enquête sociale et l’absence d’informations sur un surendettement orientent vers un refus implicite, mais une motivation plus nourrie sur l’appréciation de la situation économique aurait renforcé la lisibilité de la proportionnalité. La décision s’inscrit, en définitive, dans le droit positif des rapports locatifs, en rappelant la finalité protectrice de la procédure d’alerte et la rigueur de la clause résolutoire, tout en circonscrivant l’indemnité à la période d’occupation sans titre, ce qui en précise la portée pratique pour les contentieux analogues.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 27 juin 2025, ce jugement statue, à la suite d’un bail d’habitation conclu le 10 novembre 2017, sur une dette locative persistante et l’activation d’une clause résolutoire. Les locaux, donnés à bail moyennant 1 000 euros de loyer et 40 euros de provision pour charges, ont fait l’objet d’un commandement de payer le 26 février 2024. L’assignation a été délivrée le 19 novembre 2024, les preneurs n’ayant pas comparu. Le bailleur a sollicité le constat de la résiliation de plein droit, l’expulsion, la condamnation aux arriérés et une indemnité d’occupation, sous exécution provisoire. L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État deux mois avant l’audience, la procédure sociale d’alerte ayant été évoquée sans production d’une décision de surendettement. La question posée résidait dans la réunion des conditions de la clause résolutoire, l’évaluation de la créance utile et les effets attachés à la résiliation quant à l’occupation et à l’exécution. La juridiction a déclaré la demande recevable, a constaté l’acquisition de la clause au 27 avril 2024, a condamné solidairement les locataires à 12 580 euros arrêtés en avril 2024 et à une indemnité d’occupation de 1 040 euros à compter de mai 2024, a ordonné l’expulsion et a rappelé l’exécution provisoire de droit.
I. Les conditions de recevabilité et de fond de l’action
A. La notification préfectorale et la portée de l’article 472 du code de procédure civile
Le juge rappelle l’exigence de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, selon laquelle l’assignation aux fins de résiliation doit être notifiée « au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ». La décision constate que la dénonciation est intervenue plus de deux mois avant l’audience, en sorte que « la demande formée par le bailleur est donc recevable ». L’absence des défendeurs ne dispensait pas d’un contrôle du fond, l’article 472 du code de procédure civile étant expressément cité pour rappeler que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’office du juge, ainsi cadré, impose la vérification des griefs et des pièces comptables produites.
B. Le jeu de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi de 1989
La décision vise l’article 24, selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail stipulait une clause conforme. Le commandement du 26 février 2024 étant resté sans effet, le juge retient la persistance du manquement et fixe la date d’acquisition en ces termes: « Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 avril 2024 ». La créance utile, établie par le décompte, est arrêtée à 12 580 euros au mois d’avril 2024, mois inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, solution qui distingue le passé exigible de l’occupation postérieure relevant d’un autre régime.
II. Les effets de la résiliation et l’appréciation de la solution
A. Indemnité d’occupation, dépens et exécution provisoire
Constatée la résiliation, l’occupation devient sans titre. Le juge indemnise le préjudice de jouissance au dernier terme contractuel, fixant « une indemnité mensuelle d’occupation de 1 040 euros pour la période courant du mois de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux ». L’expulsion est ordonnée après commandement de quitter, dans le respect du régime légal des délais et du sort des meubles. Les dépens suivent la succombance, et une somme est allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, la décision rappelle le principe légal: « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », assurant l’effectivité des mesures prononcées sans préjudice des voies de recours.
B. Appréciation critique: office du juge, temporalité et protections
La solution apparaît juridiquement maîtrisée, la juridiction ayant articulé la recevabilité spécifique, la clause résolutoire et la bascule vers l’indemnité d’occupation. Le choix d’arrêter la créance au mois d’acquisition de la clause ménage une cohérence entre dette locative et régime indemnitaire, sans surplomb quantitatif discutable. Il aurait toutefois été possible d’expliciter l’examen des délais de paiement au titre de l’article 1343-5 du code civil, l’office permettant, même en l’absence des preneurs, d’accorder des délais si des éléments d’équité ou de solvabilité étaient versés. La mention de l’enquête sociale et l’absence d’informations sur un surendettement orientent vers un refus implicite, mais une motivation plus nourrie sur l’appréciation de la situation économique aurait renforcé la lisibilité de la proportionnalité. La décision s’inscrit, en définitive, dans le droit positif des rapports locatifs, en rappelant la finalité protectrice de la procédure d’alerte et la rigueur de la clause résolutoire, tout en circonscrivant l’indemnité à la période d’occupation sans titre, ce qui en précise la portée pratique pour les contentieux analogues.