Tribunal judiciaire de Toulon, le 17 juin 2025, n°25/01022
Le maintien d’un occupant sans titre dans un bien acquis par adjudication constitue une situation contentieuse où l’urgence de l’expulsion se heurte parfois aux exigences du contradictoire. L’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon le 17 juin 2025 illustre cette tension.
Un particulier s’est porté adjudicataire d’un bien immobilier situé à Toulon par jugement du 13 juin 2024. Il a réglé l’intégralité du prix et des frais. Une personne occupait ce logement à titre gracieux et y est demeurée après l’adjudication. L’adjudicataire lui a fait délivrer une mise en demeure le 6 novembre 2024, puis une sommation interpellative le 31 janvier 2025 lui enjoignant de justifier d’un titre d’occupation ou de quitter les lieux. Faute de réponse, il a fait signifier le jugement d’adjudication le 5 février 2025 avant de l’assigner en référé le 6 mars 2025. L’assignation a été signifiée au représentant de l’État le 10 mars 2025, respectant le délai de six semaines avant l’audience.
L’occupante, citée à étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience du 6 mai 2025. Elle a toutefois adressé un courrier reçu le 20 mai 2025 sollicitant la réouverture des débats. Elle invoquait une confusion sur la date d’audience liée à son état anxieux et produisait un certificat médical de son psychiatre.
Le demandeur sollicitait l’expulsion de l’occupante, la remise des clés sous astreinte de 50 euros par jour de retard, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du jugement d’adjudication, ainsi que 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question posée au juge des référés était de déterminer si, face à une demande de réouverture des débats émanant d’un défendeur non comparant invoquant des difficultés psychologiques ayant causé sa défaillance, il convenait de faire droit à cette demande ou de statuer immédiatement sur l’expulsion.
Le juge a ordonné la réouverture des débats en retenant que le courrier de l’occupante « démontre son intention de s’exprimer sur les faits » et que les difficultés psychologiques attestées permettaient « de comprendre sa confusion ». L’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 septembre 2025, le juge sursoyant à statuer sur l’ensemble des demandes.
Cette décision invite à examiner d’abord la confrontation entre le droit de l’adjudicataire et les garanties procédurales du défendeur défaillant (I), puis l’exercice du pouvoir d’appréciation du juge des référés face à une demande de réouverture des débats (II).
I. La confrontation entre le titre de l’adjudicataire et le principe du contradictoire
Le demandeur disposait d’un titre incontestable fondant sa demande d’expulsion (A), mais le défaut de comparution de l’occupante soulevait la question du respect effectif du contradictoire (B).
A. L’incontestabilité du titre issu du jugement d’adjudication
L’adjudicataire avait acquis le bien par jugement du 13 juin 2024 et réglé l’intégralité du prix. Le juge relève que l’occupante demeurait dans les lieux « à titre gracieux », ce qui établissait son absence de titre locatif. Les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent au juge des référés d’ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre dès lors que cette occupation constitue un « trouble manifestement illicite ». La jurisprudence constante admet que le maintien dans les lieux après une adjudication, sans justification d’un titre, caractérise un tel trouble. Le demandeur avait par ailleurs respecté le formalisme requis en faisant signifier l’assignation au préfet six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions protectrices des occupants.
L’ensemble des démarches préalables attestait de la diligence du requérant. La mise en demeure, la sommation interpellative puis la signification du jugement d’adjudication formaient une gradation procédurale irréprochable. L’occupante n’avait jamais répondu ni justifié d’un quelconque droit au maintien dans les lieux. Dans ces conditions, la demande d’expulsion paraissait dépourvue de contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile.
B. La signification à étude et ses conséquences sur le contradictoire
L’assignation avait été signifiée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, c’est-à-dire à étude du commissaire de justice faute d’avoir pu toucher le destinataire. Cette forme de signification est régulière mais n’offre pas la certitude d’une connaissance effective de l’acte par son destinataire. Le juge des référés statue habituellement par ordonnance réputée contradictoire lorsque le défendeur ne comparaît pas après une telle signification.
Le courrier de l’occupante du 6 mai 2025 révélait qu’elle n’avait pas eu conscience de la date d’audience. Elle invoquait une confusion liée à son anxiété, attestée par un certificat psychiatrique. Cette situation posait la question de savoir si le contradictoire avait été effectivement assuré, au-delà de sa régularité formelle. Le juge devait arbitrer entre l’efficacité de la procédure de référé et la garantie d’une défense réelle.
II. L’exercice du pouvoir d’appréciation du juge face à la demande de réouverture
Le juge a fondé sa décision sur l’article 444 du code de procédure civile en retenant l’existence d’éléments justifiant la réouverture (A), ce qui soulève la question de la portée de cette décision avant dire droit (B).
A. L’appréciation souveraine des motifs de la défaillance
L’article 444 du code de procédure civile prévoit que « le président peut ordonner la réouverture des débats ». Ce pouvoir est discrétionnaire mais s’exerce sous le contrôle des juges du fond. Le texte précise que la réouverture doit être ordonnée « chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement » sur les points soulevés.
En l’espèce, le juge a considéré que le courrier de l’occupante « démontre son intention de s’exprimer sur les faits » et que ses difficultés psychologiques permettaient « de comprendre sa confusion ». Cette motivation révèle une appréciation bienveillante des circonstances de la défaillance. Le certificat médical produit attestait d’un suivi psychiatrique, ce qui conférait une certaine crédibilité à l’explication avancée. Le juge n’a pas exigé que l’occupante démontre l’existence d’arguments de fond susceptibles de faire obstacle à l’expulsion. Il s’est borné à constater sa volonté de s’exprimer.
Cette approche privilégie la garantie des droits de la défense sur la célérité de la procédure. Elle s’inscrit dans une conception protectrice du contradictoire, particulièrement dans les contentieux locatifs où l’expulsion emporte des conséquences graves pour l’occupant.
B. La portée limitée de la décision avant dire droit
L’ordonnance ne tranche aucune question de fond. Elle se borne à rouvrir les débats et à surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes. Les dépens sont réservés. Cette technique procédurale permet au juge de ne pas préjuger de l’issue du litige tout en accordant à l’occupante la possibilité de faire valoir ses arguments.
Le renvoi à l’audience du 2 septembre 2025 impose toutefois un délai supplémentaire de près de quatre mois à l’adjudicataire. Durant cette période, l’occupante demeure dans les lieux sans verser d’indemnité d’occupation, puisque le juge n’a pas statué sur cette demande. Le demandeur supporte ainsi le coût de la réouverture des débats sans garantie que l’occupante comparaîtra ou présentera des moyens sérieux de défense.
Cette décision illustre la tension inhérente au référé entre l’urgence invoquée par le demandeur et les garanties procédurales du défendeur. Le juge a fait prévaloir le second terme de cette alternative. L’ordonnance ne présume pas de la solution finale mais diffère nécessairement la satisfaction du droit de propriété de l’adjudicataire. La question demeure de savoir si, à l’audience de renvoi, l’absence de contestation sérieuse conduira à prononcer l’expulsion ou si l’occupante parviendra à caractériser un différend justifiant le renvoi au juge du fond.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le maintien d’un occupant sans titre dans un bien acquis par adjudication constitue une situation contentieuse où l’urgence de l’expulsion se heurte parfois aux exigences du contradictoire. L’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon le 17 juin 2025 illustre cette tension.
Un particulier s’est porté adjudicataire d’un bien immobilier situé à Toulon par jugement du 13 juin 2024. Il a réglé l’intégralité du prix et des frais. Une personne occupait ce logement à titre gracieux et y est demeurée après l’adjudication. L’adjudicataire lui a fait délivrer une mise en demeure le 6 novembre 2024, puis une sommation interpellative le 31 janvier 2025 lui enjoignant de justifier d’un titre d’occupation ou de quitter les lieux. Faute de réponse, il a fait signifier le jugement d’adjudication le 5 février 2025 avant de l’assigner en référé le 6 mars 2025. L’assignation a été signifiée au représentant de l’État le 10 mars 2025, respectant le délai de six semaines avant l’audience.
L’occupante, citée à étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience du 6 mai 2025. Elle a toutefois adressé un courrier reçu le 20 mai 2025 sollicitant la réouverture des débats. Elle invoquait une confusion sur la date d’audience liée à son état anxieux et produisait un certificat médical de son psychiatre.
Le demandeur sollicitait l’expulsion de l’occupante, la remise des clés sous astreinte de 50 euros par jour de retard, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du jugement d’adjudication, ainsi que 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question posée au juge des référés était de déterminer si, face à une demande de réouverture des débats émanant d’un défendeur non comparant invoquant des difficultés psychologiques ayant causé sa défaillance, il convenait de faire droit à cette demande ou de statuer immédiatement sur l’expulsion.
Le juge a ordonné la réouverture des débats en retenant que le courrier de l’occupante « démontre son intention de s’exprimer sur les faits » et que les difficultés psychologiques attestées permettaient « de comprendre sa confusion ». L’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 septembre 2025, le juge sursoyant à statuer sur l’ensemble des demandes.
Cette décision invite à examiner d’abord la confrontation entre le droit de l’adjudicataire et les garanties procédurales du défendeur défaillant (I), puis l’exercice du pouvoir d’appréciation du juge des référés face à une demande de réouverture des débats (II).
I. La confrontation entre le titre de l’adjudicataire et le principe du contradictoire
Le demandeur disposait d’un titre incontestable fondant sa demande d’expulsion (A), mais le défaut de comparution de l’occupante soulevait la question du respect effectif du contradictoire (B).
A. L’incontestabilité du titre issu du jugement d’adjudication
L’adjudicataire avait acquis le bien par jugement du 13 juin 2024 et réglé l’intégralité du prix. Le juge relève que l’occupante demeurait dans les lieux « à titre gracieux », ce qui établissait son absence de titre locatif. Les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent au juge des référés d’ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre dès lors que cette occupation constitue un « trouble manifestement illicite ». La jurisprudence constante admet que le maintien dans les lieux après une adjudication, sans justification d’un titre, caractérise un tel trouble. Le demandeur avait par ailleurs respecté le formalisme requis en faisant signifier l’assignation au préfet six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions protectrices des occupants.
L’ensemble des démarches préalables attestait de la diligence du requérant. La mise en demeure, la sommation interpellative puis la signification du jugement d’adjudication formaient une gradation procédurale irréprochable. L’occupante n’avait jamais répondu ni justifié d’un quelconque droit au maintien dans les lieux. Dans ces conditions, la demande d’expulsion paraissait dépourvue de contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile.
B. La signification à étude et ses conséquences sur le contradictoire
L’assignation avait été signifiée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, c’est-à-dire à étude du commissaire de justice faute d’avoir pu toucher le destinataire. Cette forme de signification est régulière mais n’offre pas la certitude d’une connaissance effective de l’acte par son destinataire. Le juge des référés statue habituellement par ordonnance réputée contradictoire lorsque le défendeur ne comparaît pas après une telle signification.
Le courrier de l’occupante du 6 mai 2025 révélait qu’elle n’avait pas eu conscience de la date d’audience. Elle invoquait une confusion liée à son anxiété, attestée par un certificat psychiatrique. Cette situation posait la question de savoir si le contradictoire avait été effectivement assuré, au-delà de sa régularité formelle. Le juge devait arbitrer entre l’efficacité de la procédure de référé et la garantie d’une défense réelle.
II. L’exercice du pouvoir d’appréciation du juge face à la demande de réouverture
Le juge a fondé sa décision sur l’article 444 du code de procédure civile en retenant l’existence d’éléments justifiant la réouverture (A), ce qui soulève la question de la portée de cette décision avant dire droit (B).
A. L’appréciation souveraine des motifs de la défaillance
L’article 444 du code de procédure civile prévoit que « le président peut ordonner la réouverture des débats ». Ce pouvoir est discrétionnaire mais s’exerce sous le contrôle des juges du fond. Le texte précise que la réouverture doit être ordonnée « chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement » sur les points soulevés.
En l’espèce, le juge a considéré que le courrier de l’occupante « démontre son intention de s’exprimer sur les faits » et que ses difficultés psychologiques permettaient « de comprendre sa confusion ». Cette motivation révèle une appréciation bienveillante des circonstances de la défaillance. Le certificat médical produit attestait d’un suivi psychiatrique, ce qui conférait une certaine crédibilité à l’explication avancée. Le juge n’a pas exigé que l’occupante démontre l’existence d’arguments de fond susceptibles de faire obstacle à l’expulsion. Il s’est borné à constater sa volonté de s’exprimer.
Cette approche privilégie la garantie des droits de la défense sur la célérité de la procédure. Elle s’inscrit dans une conception protectrice du contradictoire, particulièrement dans les contentieux locatifs où l’expulsion emporte des conséquences graves pour l’occupant.
B. La portée limitée de la décision avant dire droit
L’ordonnance ne tranche aucune question de fond. Elle se borne à rouvrir les débats et à surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes. Les dépens sont réservés. Cette technique procédurale permet au juge de ne pas préjuger de l’issue du litige tout en accordant à l’occupante la possibilité de faire valoir ses arguments.
Le renvoi à l’audience du 2 septembre 2025 impose toutefois un délai supplémentaire de près de quatre mois à l’adjudicataire. Durant cette période, l’occupante demeure dans les lieux sans verser d’indemnité d’occupation, puisque le juge n’a pas statué sur cette demande. Le demandeur supporte ainsi le coût de la réouverture des débats sans garantie que l’occupante comparaîtra ou présentera des moyens sérieux de défense.
Cette décision illustre la tension inhérente au référé entre l’urgence invoquée par le demandeur et les garanties procédurales du défendeur. Le juge a fait prévaloir le second terme de cette alternative. L’ordonnance ne présume pas de la solution finale mais diffère nécessairement la satisfaction du droit de propriété de l’adjudicataire. La question demeure de savoir si, à l’audience de renvoi, l’absence de contestation sérieuse conduira à prononcer l’expulsion ou si l’occupante parviendra à caractériser un différend justifiant le renvoi au juge du fond.